Volkshuisvesting en fiscaliteit

[0:00:01] Goedemorgen.

[0:00:03] Het reces in de Tweede Kamer is ten einde en we beginnen gelijk met een mooi onderwerp bij de Vaste Commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, namelijk het rondetafelgesprek volkshuisvesting en fiscaliteit.

[0:00:14] We zullen dat vandaag in twee blokken gaan doen, waarbij er een korte toelichting wordt gegeven op eerder verstuurde presentaties.

[0:00:22] Dat zal in de eerste ronde worden gedaan door de heer Gijsbertsen van het NIBUD.

[0:00:28] De heer Vlak van Vastgoedbelang, mevrouw Stijns Bisschop van de Nederlandse Bank, de heer Sinnige Tamstee van het Centraal Planbureau en de heere Feiltzer van stichting Professional Platform VastGoed.

[0:00:43] Voordat ik het woord geef aan onze gasten die ik hierbij ook van harte welkom heet.

[0:00:47] wil ik ook de Kamerleden van harte welkom heten en natuurlijk alle mensen die hier in de zaal zijn.

[0:00:55] Na de vijf presentaties geef ik het woord aan de Commissie voor Vragen aan onze gasten.

[0:01:03] Allereerst wil ik graag het woorden geven aan de heer Gijsbertsen van het Nibud.

[0:01:10] Dank u wel, voorzitter.

[0:01:11] Dank ook voor de uitnodiging.

[0:01:13] Ik zal heel kort, zoals gevraagd, een toelichting nog geven op het position paper dat Nibud heeft opgesteld.

[0:01:20] Ik denk belangrijk om het perspectief van het Nibut nog even te onderstrepen.

[0:01:23] We kijken natuurlijk echt vanuit het perspectie van betaalbaarheid en financiële gezondheid naar die woningmarkt.

[0:01:29] En de voorbeeldbegrotingen die wij maken en de hypotheeknormen die we opstellen en de adviezen voor betaalbare huur, die gaan uiteindelijk allemaal over die betaalbarheid van het leven.

[0:01:38] En vanuit dat perspectief wil ik eigenlijk drie notities kort onderstrepen vanuit het position paper.

[0:01:44] De eerste is het grote verschil in financiële positie en financiëlle gezondheid dat op dit moment bestaat tussen woningeigenaren en huurders.

[0:01:54] In onze voorbeeldbegrotingen die wij maken zien we dat veel huishoudens op papier zouden moeten kunnen rondkomen.

[0:02:02] Maar al die berekeningen gaan er vanuit dat mensen ook wonen op een manier die past bij hun financiële positie.

[0:02:08] En de schaarste op dit moment op de woningmarkt lijkt ertoe dat dat niet altijd het geval is.

[0:02:13] En dat betekent dat het resultaat is dat mensen die op papier rond zouden moeten komen, dat in de praktijk toch niet doen.

[0:02:20] En dat zien we vooral bij huurders.

[0:02:23] Huurders besteden gemiddeld een kwart van hun inkomen aan wonen, tegenover ongeveer 16% bij kopers.

[0:02:31] Bij starters ligt dat percentage van kopers overigens een stuk hoger.

[0:02:35] Ze bouwen geen vermogen op, hebben relatief vaak hogere woonlasten en te maken met stijgende huren.

[0:02:42] Onderzoek naar financiële gezondheid, die we ook de afgelopen half jaar weer gedaan hebben, laten zien dat huurders substantieel meer geld zorgen en meer geldproblemen hebben.

[0:02:52] En dat 56% van de huurdERS moeite heeft met rondkomen tegenover 24% van woningbezitters.

[0:03:01] En eigenlijk zie je een verschil van zo'n 30 procentpunt op alle indicatoren die wij gebruiken als het gaat over financiële gezondheid.

[0:03:07] Als het nu gaat over sparen, lenen, inkomen, uitgaven, zit een groot verschil tussen huurders en kopers met een aantal probleemgroepen die daar dan uitspringen.

[0:03:17] De tweede notie is dat de tweedeling die je daarin ziet in de financiële gezondheid niet een stilstaand feit is, maar dat het zich ook ontwikkelt en verdiept.

[0:03:28] Dat verschil in de financiele positie versterkt zich doordat de prijzen blijven stijgen als gevolg van marktwerking, maar ook vanwege de fiscaliteit.

[0:03:37] En dat komt ook bij dat nu bijvoorbeeld jongeren die geen geld kunnen meebrengen, bijvoorbeeld van hun ouders, ook moeite hebben om die woningmarkten op te kopen.

[0:03:47] En dat leidt tot een langduriger effect, waarin als je vandaag een huis koopt, dan kun je ook later misschien een huis kopen voor je kinderen.

[0:03:56] Als je dat niet kan, dan sta je toch buiten die koopmarkt en bouw je ook dat vermogen niet op om later mee te doen, ook voor de volgende generatie.

[0:04:04] Dus dat creëert niet alleen een have's en have not's verhaal, maar ook een will have's and will have nots verhaalt.

[0:04:11] En dat is een probleem in onze ogen.

[0:04:15] De laatste notie die ik wil onderstrepen is dat als u dit zou willen oplossen, dat het een complex vraagstuk is en dat het zich niet alleen beperkt tot...

[0:04:25] De fiscaliteit, je moet dan echt in onze beleving breder kijken.

[0:04:29] Het raakt ook aan natuurlijk de woningbouwopgave, het raakt aan huurtoeslag, het raken aan lonen.

[0:04:35] Alleen in dat samenspel kun je kijken hoe je ervoor kunt zorgen dat koop en huur beide voor- en nadelen hebben en dat mensen de kans hebben om te wonen op een manier die bij hen past en op een die ook betaalbaar is voor hun inkomen.

[0:04:53] Hartelijk dank.

[0:04:54] Gezien het vele aantal sprekers en ook graag de commissie ruimte willen geven om de vragen te stellen, heeft u inderdaad alle drie minuten toegewezen gekregen.

[0:05:03] Niet dat de mensen die ook meekijken denken, dat is een interessant verhaal, maar waarom maar drie minuiten?

[0:05:08] Dat is dus omdat wij slechts twee uur hebben deze vergadering.

[0:05:12] Om daar geen tijd verder van af te snoepen, ga ik gelijk door naar uw buurvrouw, mevrouW Steins Bisschop van de Nederlandse Bank.

[0:05:19] Voorzitter, dank.

[0:05:21] Ik wil graag beginnen met de constatering dat de problemen die we nu zien op de woningmarkt geen geïsoleerde problemen zijn.

[0:05:27] Ze raken de mensen, nou we hebben net voorbeelden van gehoord, maar ze raken ook onze economie en ze kunnen ook onze financiële stabiliteit raken.

[0:05:35] Laat me drie voorbeurden geven.

[0:05:37] Allereerst hebben we natuurlijk hoge hypotheekschulden in Nederland, ongeveer 80% van bbp.

[0:05:42] In andere landen in Europa is dat ongeveer 54%, dus dat is een stuk lager.

[0:05:47] We zien ook dat starters vrij veel lenen om hun huis te bemachtigen.

[0:05:52] Meer dan de helft leent meer dan 90% van hun woningmaarde.

[0:05:56] En als de prijzen dalen, dan zien we ook dat vooral deze huishoudens eerder hun hand op de knip houden, waardoor eigenlijk onze economie sneller meebeweegt met de woningmarkt dan onze omliggende landen.

[0:06:08] En dit kan ook uiteindelijk gevolgen hebben voor de financiële stabiliteit.

[0:06:11] Dat hebben we natuurlijk tijdens de financiöle crisis pijnlijk gezien.

[0:06:16] Ten tweede, een ander kenmerk is dat het aanbod achterblijft bij de vraag.

[0:06:19] Dat heeft tal van redenen.

[0:06:20] Zo vast mijn buren straks ook uitgebreid op ingaan.

[0:06:24] Maar het heeft ook als gevolg dat we daardoor bestijgen de prijzen.

[0:06:27] Een gemiddelde woning kost nu bijna 5,5 ton.

[0:06:30] En twee derde van de huishoudens kan ik niet financieren met alleen een hypotheek.

[0:06:34] En voor deze huishoudens is het een extra groot probleem dat in Nederland de vrije huursector extra klein is.

[0:06:42] Want die huur sector is heel belangrijk voor mensen die niet terecht kunnen op de koopmarkt of ook niet terecht kunnen in de sociale huurwoning.

[0:06:49] En we zien ook dat de mobiliteit in deze vrija huur sector ook hoger is dan in de andere sectoren, de verhuismobiliteit.

[0:06:56] En dit is vanuit economisch perspectief weer belangrijk.

[0:06:59] Hogere verhuismobiliteit betekent dat mensen sneller verhuizen voor hun werk.

[0:07:03] Dat kan helpen voor onze productiviteit en uiteindelijk ook ons groeivermogen.

[0:07:08] Wat heeft dit allemaal te maken met fiscaliteit?

[0:07:10] Toch het thema waar we hiervoor zijn.

[0:07:13] Die hoge prijzen en hoge schulden komen natuurlijk niet uit de lucht vallen.

[0:07:17] Jaarlijks geeft de overheid ongeveer 16 miljard aan fiscale voordelen uit voor huiseigenaren.

[0:07:23] Dit drijft ook de prijze op.

[0:07:25] En die financiële verschillen tussen huur en koop, die drijft ook de woonkeuze van mensen.

[0:07:31] We zien dat 1,8 miljoen huishoudens, dat blijkt uit het onderzoek, eigenlijk liever anders zou willen wonen.

[0:07:36] Dus veel ouderen zouden liever huren en veel jongeren zouden het liever kopen.

[0:07:40] En deze mismatch belemmert eigenlijk de doorstromingen.

[0:07:42] En juist die doorstroming is superbelangrijk op een markt die eigenlijk gewoon een voorraadmarkt heeft.

[0:07:47] Waar je ook echt niet alleen moet hebben van nieuwbouw, maar ook van de bestaande voorraadt.

[0:07:52] Tot slot, het investeringsklimaat is ook verslechterd.

[0:07:56] Dat heeft meerdere redenen, maar daar zet ook fiscaliteit een rol in.

[0:08:01] Ik ben begonnen met de vaststelling dat de problemen op de woningmarkt niet geïsoleerd zijn.

[0:08:07] En ik zou eigenlijk vooral willen eindigen met een soortgelijke oproep als mijn buurman.

[0:08:10] Namelijk dat de oplossing ook geen geïsoleerde oplossingen moet zijn.

[0:08:14] Je kan fiscaliteit zeker gebruiken.

[0:08:16] Je kunt het zien als een soort van cement dat vraag en aanbod dichter bij elkaar kan brengen.

[0:08:20] Maar met cement alleen bouw je geen huis.

[0:08:23] Je hebt ook echt andere bouwstenen nodig, zoals bijvoorbeeld flankerend grondbeleid en snellere procedures.

[0:08:29] Dank.

[0:08:31] Hartelijk dank voor uw bijdrage.

[0:08:33] Dan gaan we nu naar uw buurman, de heer Veltzer van de Stichting Professioneel Platform Vastgoed.

[0:08:40] Dank u wel.

[0:08:41] Ik ben heel blij dat ik hier ben, omdat dit een heel bijzondere bijeenkomst is waar eigenlijk heel veel dingen te samenkomen.

[0:08:47] Niebert heeft het over de betaalbaarheid van wonen.

[0:08:50] De Nederlandse bank beschrijft de tekortkomingen voor het investeringsklimaat en het vraag- en aanbod in de markt.

[0:08:57] Er zijn prachtige rapporten verschenen, die moeten jullie allemaal lezen.

[0:09:01] Die gaan verder dan de position paper, want het DNP-rapport en het Centraal Planbureau-rapper staan geweldige leerzame dingen in.

[0:09:08] Wij hebben ook een position paper ingediend.

[0:09:11] Wij komen op voor de belangen van de private vastgoedbedrijven in Nederland...

[0:09:19] De position paper spreekt voor zich, maar ik wil toch drie dingen benadrukken daarin.

[0:09:23] Eén, ik proef eigenlijk in het hele woningdebat weinig urgentie en weinige visie voor het oplossen van de problemen.

[0:09:30] Ik vergelijk het een beetje met een nieuwjaarsvoornemen om af te vallen.

[0:09:34] En dan gaan we toch nog naar de sportschool, want er is altijd iets urgenters.

[0:09:37] En er wordt heel weinigt geld toebedeeld aan het ooplossen van die wooncrisis.

[0:09:41] Wat wel nodig is als je regie wil houden en reguleren.

[0:09:45] Het is één van de twee.

[0:09:46] Dat schrijft de Nederlandse bank ook.

[0:09:48] Je kan niet en willen reguleren en regie willen houden en niet subsidiëren.

[0:09:52] Dus dat vind ik heel belangrijk en ik wil jullie oproepen om daar toch goed over na te denken.

[0:09:55] Want zoals de Nederlandse bank al zei, het is heel erg belangrijk voor onze economie.

[0:09:59] Dat zeggen Draghi, dat zeggen Peter Wenning, ook de EU nu met zijn taxomnibus weer.

[0:10:03] Dat we een goed werkende huurmarkt hebben in dit land.

[0:10:07] Twee, wil ik u graag bewust maken van het belang van de private vastgoedbedrijven in de sector.

[0:10:12] Er zijn iets van 400.000 woningen in handen van vennootschappen.

[0:10:16] Die zijn niet allemaal privaat gehouden hoor, maar toch, het zijn heel veel woningen.

[0:10:19] En ik heb het gevoel dat de politiek liever kijkt naar woningcorporaties, naar institutionele beleggers...

[0:10:24] En nu zijn zelfs de buitenlandse pensioenfondsen weer in zwang.

[0:10:28] En natuurlijk, het is fijn, iedereen moet een bijdrage geven, maar het is de private sector, of het nou privépersonen zijn of bedrijven, die bouwen en ontwikkelen in dit land.

[0:10:37] Zij zijn de motor, zij verkopen aan institutionele beleggers, ze verkopen ook meer en meer aan corporaties, omdat projecten gemengd worden, die worden 40-40-20 en dan...

[0:10:46] Ja, dan kan een corporatie dat niet in z'n eentje bouwen.

[0:10:49] Of 30-30-40 tegenwoordig.

[0:10:52] Dus de private partijen zijn de motor en die moeten we in hun kracht zetten.

[0:10:56] En in elke stad zijn er wel twee, drie, vier grote private bedrijven...

[0:11:02] ...werken aan de verbetering van de stad.

[0:11:04] En dat willen we blijven doen.

[0:11:06] Ze hebben geld, maar ze moeten in kracht gezet worden.

[0:11:08] En wat betekent dat dan?

[0:11:10] Dan heb ik twee aspecten.

[0:11:13] Eén is de ATAT, dat is een hele moeilijke.

[0:11:15] Dat betekend dat ik moet stoppen.

[0:11:17] Nee, elders beginnen de vergaderingen.

[0:11:19] Dus vervelend voor u.

[0:11:21] U kunt even wachten als u wil, maar...

[0:11:22] Nee, daar ga ik door.

[0:11:23] Het zijn eigenlijk twee belastingen die heel erg in het oog springen.

[0:11:26] En ik pleit niet voor dat wij minder belasting willen betalen dan anderen.

[0:11:31] Maar het is wel een beetje wrang dat wij die de meest maatschappelijk gewenste en moeilijke investeringen doen, zoals die in huurbouw, laag renderende investering.

[0:11:40] Het meest belasting betalen.

[0:11:42] Meer dan Shell of Unilever of wie dan ook.

[0:11:44] En dat komt eigenlijk door twee dingen.

[0:11:46] Dat komt door de renteaftrekbeperking, de ATAT.

[0:11:49] En als ik dat heel kort mag uitleggen hoe dat werkt.

[0:11:51] Het is een beetje alsof je een bakkerij hebt, die maakt een ton winst.

[0:11:54] Komt de belastingdienst langs, die zegt nou, dan moet je 25.000 euro winstbelasting betalen.

[0:11:59] Maar goed, dat vinden we wat weinig.

[0:12:01] Weet je wat?

[0:12:01] We zien dat je heel veel mail gebruikt.

[0:12:03] Waarom doen we niet alsof you maar de helft van dat mail gebruik en dan betaal je twee keer zoveel belasting?

[0:12:08] Dat is wat ATAT doet.

[0:12:10] En dat is waarom de belastingsdruk voor vastgoedbedrijven die woningen verhuren

[0:12:14] inclusief de corporaties, en dan kijk ik naar Lisbeth... gewoon twee keer zoveel belasting betalen dan nodig.

[0:12:19] En dat is gewoon een absurde regeling en daar moeten we wat aan doen.

[0:12:22] En Europa wil ook dat we er wat aan doet.

[0:12:24] Dus ik zou zeggen omarm die plannen van Europa.

[0:12:27] Dat is een belangrijk punt voor ons.

[0:12:30] En twee, dan hebben we de successierechten.

[0:12:32] Sinds een jaar wordt verhuurd vastgoed niet meer gezien als ondernemen.

[0:12:38] En das betekent dat een vastgoedsonderneming die vererfd wordt...

[0:12:42] de helft van zijn eigen vermogen effectief moet gaan afstaan in de vorm van belastingen.

[0:12:48] En als je dan 400.000 woningen hebt bij vernootschappen, betekent dat dat die grotendeels verkocht gaan worden, want wij willen schijnbaar als land niet meer dat er nog private verhuurders zijn.

[0:12:58] Dus mijn oproep ook is, kijk naar die twee bijzondere belastningen, ATAT en de bedrijfsopvolgingsregeling, laat die weer gelden voor verhuurt vastgoed.

[0:13:08] Dank u wel.

[0:13:10] Hartelijk dank voor uw bijdrage.

[0:13:11] Dan gaan wij door naar uw buurman, de heer Vlak van Vastgoedbelang.

[0:13:16] Dank u wel voorzitter dat u ons de gelegenheid geeft om ook onze inzichten te geven met betrekking tot de samenhang van fiscaliteit, woningmarkt en volkshuisvesting.

[0:13:26] Het is al eerder vanochtend aan de orde gekomen, de samenhang op de woningmarkt kun je niet alleen vanuit de optiek van volkshuisvesting en huren bekijken, maar je moet huren en kopen in een samenhang beschouwen.

[0:13:38] En dan zie je dat huren- en koper in Nederland geheel verschillend worden behandeld.

[0:13:41] Iemand die een woning koopt om er zelf in te gaan wonen, is fiscaal gezien aanzienlijk beter uit dan wanneer hij besluit om in diezelfde woning, in plaats van er zelfin te gaanwonen, om er een huurder in te laten wonen.

[0:13:52] De belastingdruk op een particuliere huurwoning is al snel ruim 16 keer hoger dan een vergelijkbare koopwoning.

[0:13:59] Maar de ongelijkheid houdt niet bij de fiscaliteit op.

[0:14:03] Zo is in internationaal vergelijken de mogelijkheid om in Nederland een koopwoning te verwerven met geleend geld buitengewoon ruimhartig.

[0:14:11] De financiering met geleend geld van in Nederland gelegen huurwoningen sluit daarentegen wel geheel aan bij hoe dat in het buitenland gebeurt.

[0:14:18] En dat is aanzienlijk strikter.

[0:14:20] Maar de ongelijke behandeling gaat nog een stapje verder.

[0:14:22] De prijsvorming op de koopwoningmarkt is in beginsel vrij.

[0:14:26] Een woning op een gewilde locatie heeft hogere prijzen dan dezelfde woning... op een locatie die minder wordt gewaardeerd.

[0:14:34] Maar voor ruim 95% van de huurmarkt geldt daarentegen dat de aanvangshuren zijn gereguleerd en dat de gewildheid van een huurwoning daar nauwelijks invloed heeft op de prijs.

[0:14:44] En daar komt nog bij dat voor de gehele huurmarkt geldt dat de huerverhogingen voor zittende huurders zijn gemaximeerd, ongeacht de gewuldheid van de woning.

[0:14:53] Deze verschillen tussen huur en kopen zijn niet als vanzelf ontstaan.

[0:14:57] Nee, ze zijn stuk voor stuk terug te voeren op beleid.

[0:15:02] En dan wel overheidsbeleid wel te verstaan.

[0:15:05] En dit beleid drijft de prijzen van koopwoningen en van voor nieuwbouw van woningen bestemde grond structureel op.

[0:15:14] En dat tegen de achtergrond van het feit dat de Nederlandse woningmarkt de één na laagste aanbod elasticiteit kent van alle OESO-landen.

[0:15:21] Oftewel, prijsstijgingen doen het aanbod niet toenemen.

[0:15:26] Het mag dan ook geen verbazing wekken dat de prijzen van koopwoningen al maar boven inflatoor stijgen en dat als gevolg daarvan mensen met een modaal inkomen worden, en ik gebruik een lelijk woord, worden uitgesorteerd.

[0:15:37] En dan hebben we het over alleenstaanden en eenverdieners.

[0:15:41] Oké, de groeiende groep mensen die niet kunnen kopen en de mensen die om hen moverende niet willen kopen zijn dan dus op de huurmarkt aangewezen.

[0:15:49] Terecht.

[0:15:51] Maar dat wordt ook steeds knellender.

[0:15:53] Huren zijn immers een functie van de investeringswaarde van woningen.

[0:15:58] De investerungswaarde is op zijn beurt weer afhankelijk van de marktwaarde... ...van woningen en wat is die markt waarde?

[0:16:02] O ja, dat zijn de koopprijzen die al maar boven inflator stijgen.

[0:16:06] Ofwel, als je de koop prijzen al maar... ...boven inflatoor stijge, moeten de huren wel volgen.

[0:16:13] Doen de hurendat niet...

[0:16:14] bijvoorbeeld omdat de overheid dat verbiedt, dan zullen steeds meer verhuurders gedwongen zijn om te stoppen en zullen ook steeds minder nieuwe huurwoningen worden gebouwd.

[0:16:25] En ja, dat verbieten, dat is nou net precies wat de overiteit heeft gedaan.

[0:16:30] Vanaf 2019 is de fiscale druk op huurwoningen, of ze nou privaat bedrijfsmatig zijn verhuurd of particulier in hun box 3, aanzienlijk opgevoerd.

[0:16:39] Parallel daaraan zijn de mogelijkheden geblokkeerd om die fiscrale druk via de huren te compenseren.

[0:16:47] Dit heeft tot gevolg dat de reguliere exploitatie van steeds meer huurwoningen in het lage en het middensegment negatief is geworden.

[0:16:55] Dat betekent dat de kosten na belasting hoger zijn dan de huur die mag worden gevraagd.

[0:17:02] Voor veel private woningverhuurders geldt daarom niets anders dan huurwoningen bij vrijkomen van huur op de koopwoningmarkt te verkopen.

[0:17:09] Het uitponden.

[0:17:11] En let wel, vanaf begin 2022 is dit al met meer dan 122.000 private huurwoningen gebeurd.

[0:17:21] En daar blijft het niet bij.

[0:17:23] Een bestaande woning die niet kan worden geëxporteerd, kan ook niet als nieuwbouwwoning worden gebouwd.

[0:17:28] Oftewel, ook de nieuwbauw wordt daardoor getroffen.

[0:17:31] Op de korte termijn is deze ontwikkeling in onze optiek alleen maar te keren door vier gerichte fiscale maatregelen.

[0:17:39] En die hebben wij beschreven in ons position paper.

[0:17:42] Op de lange termijn, oftewel vandaag beginnen, is het investeringsklimaat voor private huurwoningen in alle segmenten

[0:17:51] Laag, midden, vrije sector.

[0:17:53] Alleen dan duurzaam gewaarborgd bij eigendomsneutraal woonbeleid.

[0:17:57] En wat houdt eigendomneuteraal wcoonbeleiden in?

[0:17:59] Wel dat je er naar streeft, dat je daar naartoe werkt... dat de gebruikskosten van een woning, ongeacht of je deze als koper bewoont dan wel als huurder... dat die kosten steeds meer met elkaar in één lijn komen, meer gelijk worden.

[0:18:12] Ook daarvoor hebben wij een aantal suggesties aangereikt, een aantal voorstellen gedaan... en die kunt u ook in ons position paper terugvinden.

[0:18:19] Dank u wel.

[0:18:21] Dank u wel voor uw bijdrage.

[0:18:22] En dan gaan we voor dit eerste blok sluiten we af met de heer Sinnige Damstee van het Centraal Planbureau.

[0:18:27] Dank, voorzitter.

[0:18:29] Onze bijdraag aan dit gesprek betreft de publicatie Perspectief op de woningmarkt die wij eerder dit jaar hebben uitgebracht.

[0:18:35] Dat biedt vooral een denkkader om de problemen op de woonmarkt rond toegankelijkheid inzichtelijk te maken.

[0:18:41] En even kort, dat gaat om mensen die geen woning kunnen vinden, een hele dure woning bewonen of een woning hebben die slecht bij hun voorkeur past.

[0:18:48] Twee zaken zijn daar uiteindelijk bij van belang.

[0:18:52] Dat gaat enerzijds natuurlijk om het ontoereikende totale woningaanbod, het woningtekort zoals we dat kennen.

[0:18:57] Anderzijdens is dat ook hoe we de beschikbare woningen verdelen over de huishoudens die in Nederland leven.

[0:19:03] En bij die verdeling spelen zowel fiscaal beleid als overige woonbeleid een hele belangrijke rol.

[0:19:07] Het is al eerder genoemd, we hebben een hele sterke fiscale stimulering van het eigen woningbezit in Nederland, wat vooral voor de midden- en de hoge inkomens belangrijk is.

[0:19:15] Anderzijds hebben we financiële steun voor huurders in de sociale sector.

[0:19:19] Nou, en dat geeft deze groepen eigenlijk allemaal een wat groter woonbudget in zekere zin en geeft ze daarmee een setje omhoog op de woonladder zoals wij dat in onze publicatie beschrijven.

[0:19:29] Tegelijkertijd weten we ook dat er bij dat starre woningaanbod in Nederland al die extra steun, al die extrastimulering vooral in prijzen gaat zitten en nauwelijks leidt tot extra woningbouw.

[0:19:38] Een belangrijke consequentie is dan ook dat bij dat relatief constante woning aanbod het omhoog helpen van de een op die woningmarktladder eigenlijk betekent dat een ander moet dalen op die ladder.

[0:19:50] Het is dus echt een verdelingsvraagstuk en het loont om ook met die blik naar het woningmarktdossier te kijken.

[0:19:55] Een belangrijke aanbeveling uit ons stuk luidt dan ook om outsiders of diegenen die het meest in de knel zitten, om die te helpen.

[0:20:04] Het verstandiger zou zijn om voordelen voor insiders af te bouwen dan nieuwe steunmaatregelen te introduceren voor die mensen die in de kenel zitten.

[0:20:12] Als we dat zouden doen dan krijg je een soort race to the top waarbij eigenlijk steeds andere groepen die onderaan staan een zetje omhoog proberen te geven.

[0:20:19] Maar waarbij we de facto iedereen's woonconsumptie stimuleren wat leidt tot hogere prijzen etc.

[0:20:24] etc.

[0:20:25] En met het afbouwen van die steun kan je de facto eigenlijk vaak dezelfde verdeling van woonruimte bereiken, maar tegen lagere kosten.

[0:20:33] En dat kan dan dus gaan om het afvallen van de fiscale stimulering van het eigen woningbezit, denk aan een hoger EWF, maar natuurlijk ook om het herzien van toewijzingsregels bijvoorbeeld in de sociale sector, om daar te zorgen dat de mensen die daar het meeste aanspraak op maken ook daadwerkelijk die schaarse sociale huurwoningen bemachtigen.

[0:20:50] Ten slotte, een tweede aanbeveling uit het rapport luidt om de woningmarkt in zijn geheel te bekijken en daar ook rekening te houden met de doorwerking van beleid.

[0:20:57] Het is eerder al genoemd, maar die woningmarkten zijn complex geheel waarbij die doorwerken er toe doet.

[0:21:02] Als voorbeeld, denk aan een huurbevriezing in de sociale sector.

[0:21:06] We hebben bedoeld om de betaalbaarheid van zittende huurders te verbeteren.

[0:21:09] maar die helaas ook negatieve gevolgen heeft voor de investeringscapaciteit van corporaties en daarmee toch in essentie een trade-off is tussen die betaalbaarheid voor de zittende huurder nu en de kans om een huurwoning te vinden voor toekomstige generaties.

[0:21:26] Dat soort doorwerkings, dat soort verdelingseffecten doen er ontzettend toe op de woningmarkt en onze oproep is hier voornamelijk en ook in het rapport om daar bij het vormgeven van beleid bewust van te zijn en duidelijke keuzes in te maken.

[0:21:38] Dank.

[0:21:41] Hartelijk dank voor uw bijdrage en die van u allen maal.

[0:21:46] Dan ga ik nu graag naar de leden toe om daar de vragen op te halen.

[0:21:52] En dan wil ik graag vragen om één vraag per keer te stellen.

[0:21:55] Eén en niet één A tot en met één F.

[0:21:58] Volgens mij kan ik iedereen aankijken, inclusief mijzelf.

[0:22:02] En ook graag even aangeven aan wie u de vraag stelt.

[0:22:06] Waarbij het antwoord aan allemaal niet het juiste antwoorden is.

[0:22:11] Nobel heeft een verduidelijkende vraag.

[0:22:13] Of we nog de gelegenheid krijgen tot het stellen van een tweede vraag.

[0:22:18] Het is nu tien voor half elf.

[0:22:21] We hebben tot elf uur met dit blok, dus ik denk dat zeker de tweede vragen erin zit.

[0:22:24] Als iedereen zich wat beperkt tot de lengte van de vragen en de lengten van de antwoorden.

[0:22:30] Ik ga snel beginnen.

[0:22:31] Ik begin bij de heer Van Leijen.

[0:22:36] Dank voorzitter.

[0:22:36] Heerlijk deze opgelegde discipline.

[0:22:40] Mijn vraag is aan de heer Veltzer.

[0:22:43] U heeft het over de ATAT.

[0:22:44] Ik las ook in uw position paper over de AATAT.

[0:22:47] En daar beschrijft u eigenlijk dat dat raakt vooral de laagrenderende investeringen in de gereguleerde huur en in de middenhuur.

[0:22:53] Kunt u ons meenemen waarom dat nou specifiek daar een stevig impact heeft?

[0:22:58] Dat komt door de formule die geldt voor het berekenen van de ATAT.

[0:23:04] Als je een nieuwe woning gaat bouwen als woningcorporatie of als bedrijf... dan ga je dat geld lenen, dat heb je niet op de bank staan.

[0:23:13] Dus eigenlijk op een nieuw project wordt 100% geleend.

[0:23:16] Ook al heb je maar 30% lening op je hele balans.

[0:23:19] Dat is geen cash, dus je gaat geld leren.

[0:23:22] Dan krijg je misschien op een project 4% huur...

[0:23:26] En die rentelassen zijn ongeveer hetzelfde.

[0:23:28] Dus er blijft niet zoveel over.

[0:23:30] Maar de fiscus zegt, wij gaan belasting heffen alsof drie kwart van die huur wel belastbare winst is.

[0:23:36] En daar betalen we dan een kwart over.

[0:23:38] Dus dan gaat 20% van je huur naar de belasting.

[0:23:41] Terwijl je dat geld helemaal niet binnenkrijgt.

[0:23:43] En daardoor ga je onderaan de streep verlies maken.

[0:23:46] En dat is gewoon prohibitief voor het bouwen van extra woningen.

[0:23:52] Dank.

[0:23:52] Dan ga ik naar de heer Grinwis.

[0:23:54] Voorzitter, dank u wel.

[0:23:55] En fijn dat dit initiatief al uit de vorige Kamerperiode vandaag wordt uitgevoerd en we deze ronde tafel hebben.

[0:24:00] Omdat woordvoerders van volkshuisvesting en fiscaliteit toch soms een beetje als schepen in de nacht elkaar passeren.

[0:24:06] En dit brengt het bij elkaar.

[0:24:08] Mijn vraag is aan DNB en CPB.

[0:24:12] DNB heeft zes jaar geleden geloof ik alweer een prachtige grafiek met een bijna perfecte correlatie tussen financieringsruimte en woningprijs het licht doen zien.

[0:24:24] En mijn vraag aan DNB is, nu zijn we zes

[0:24:27] Zijn andere factoren dominanter geworden dan financieringsruimte in die zes jaar?

[0:24:33] Dus hoe actueel is die grafiek vandaag de dag nog en aan het CPB daaraan gekoppeld?

[0:24:40] Is de eurofinancieringsruime veroorzaakt door hypotheekrenteaftrek dominanter in het woningmarktmodel dan bijvoorbeeld door een lagere IB?

[0:24:49] Of maakt het in wezen niet uit waar die euro vandaan komt?

[0:24:54] Tot zover de ijzige discipline met het stellen van één vraag.

[0:24:57] Dank de heer Gimlis.

[0:24:58] Maar goed, het zijn twee gesloten vragen die natuurlijk met ja en nee beantwoord kunnen worden.

[0:25:03] Dus we hebben er niet veel tijd.

[0:25:03] Nee, we hebben wel even de tijd.

[0:25:05] En het gaat om het voeren van een goed gesprek.

[0:25:08] Als eerste de heere mevrouw Stijns-Bisschop hierop.

[0:25:12] Ik kan wel kort beantworten.

[0:25:14] Het klopt dat de financieringsruimte nog steeds bijna één op één bepaalt wat de prijzen zijn.

[0:25:18] En ik voel ook een verzoek om die grafiekweers te updaten.

[0:25:21] Dus die neem ik mee.

[0:25:22] Ja.

[0:25:23] Meneer Zinnige-Damsten.

[0:25:25] Ik zal het ook proberen kort te houden.

[0:25:28] Wat bij ons belangrijk is, u zegt een euro in de IB.

[0:25:32] Dat is de facto een euro die vrij besteed kan worden door huishoudens.

[0:25:35] Waarvan we weten dat ze typisch een deel van dat geld uitgeven aan wonen.

[0:25:40] Zo'n 30% internationaal gezien.

[0:25:42] Ook in Nederland.

[0:25:43] Tegelijkertijd een euro extra in de woning specifiek, of dat nou de huurtoeslag is of de fiscaliteit van de eigen woning, zien we dat die eigenlijk grotendeels daarin landt natuurlijk.

[0:25:54] Dus daarvan zijn prijsopdrijvende effecten sterker dan als u dat via de inkomstenbelasting terug zou geven.

[0:26:01] De heer Nobel.

[0:26:03] Ik heb een vraag aan de heer Gijsbersen van het Nibud.

[0:26:06] Kunt u iets zeggen over de betaalbaarheid van de huren over de afgelopen jaren en dan eigenlijk specifiek die groep huurders die in de knel komt?

[0:26:14] Want u sprak in uw betoog heel erg over gemiddelde, maar we willen vanuit de Kamer denk ik juist mensen helpen die uiteindelijk het niet zelf redden.

[0:26:26] Ja, ik denk dat het goed is om een paar groepen dan te benoemen.

[0:26:30] De eerste groep waarbij je ziet dat het knelpunt toeneemt, dat zijn middeninkomers die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag, maar niet voldoende vermogen hebben om de stap naar de koopmarkt te maken.

[0:26:41] Die zitten dan dus heel snel ook in onze plaatjes met een te hoge woonlast.

[0:26:47] Je ziet als het gaat over jongvolwassenen echt een forse stijging de afgelopen jaren van hun financiële ongezondheid.

[0:26:55] Die voor een belangrijk deel ook door, als je dan wat dieper gaat kijken, maar dat voelt wat te ver denk ik voor de beantwoording.

[0:27:01] Ook vaak gerelateerd is aan woonlasten of het niet kunnen toetreden tot die koopmarkt.

[0:27:08] En een groep die we ook heel specifiek zien zijn ouderen die gehuurd hebben.

[0:27:14] En vervolgens te maken krijgen met huur die blijft stijgen, terwijl hun inkomen dat niet doet.

[0:27:24] Dus dat is een groep die niet heeft kunnen investeren, niet het vermogen heeft opgebouwd en vervolgst dan richting het einde van het leven in de knel komt.

[0:27:32] Dat is een hele specifieke groep.

[0:27:36] Dank.

[0:27:36] Dan mevrouw Wiersma.

[0:27:38] Dank voorzitter.

[0:27:40] Ik heb een vraag aan heer Velser.

[0:27:42] Ik werd wel een beetje getriggerd door de weinige urgentie die volgens hem hier gevoeld wordt, want mijn beeld is daarin wel anders, maar het is wel een belangrijk signaal denk ik die hij meegeeft.

[0:27:55] En ik had eigenlijk ook een vraag over die renteaftrekbeperking, waar ook in de position paper, maar waar hij zojuist ook een aantal punten op inbracht.

[0:28:05] En ik vraag me dan af of hij in de praktijk ook ziet dat er daadwerkelijk woningbouwprojecten zijn en worden uitgesteld.

[0:28:13] En als heer Vijlsen nu zeg maar mag aanwijzen van dit is er nu nodig om in deze regeling aan te passen...

[0:28:22] wat op de korte termijn weer die investeringen in die projecten op gang helpt.

[0:28:27] Wat zou dat dan zijn?

[0:28:28] Wat moeten we dan zo snel mogelijk gaan doen?

[0:28:32] Ja, wij zien inderdaad dat projecten worden uitgesteld of überhaupt er niet meer in aanmerking komen.

[0:28:38] Wij krijgen projecten langs, onze achterbank krijgt projecten

[0:28:41] En dan zeggen we, nou ja, wij zijn even dicht.

[0:28:44] Want wij kunnen onze balans niet nog langer maken.

[0:28:46] Wij kunnen niet nog meer geld gaan lenen.

[0:28:48] Dus dat zien we echt.

[0:28:49] Er gebeurt minder.

[0:28:50] Dat geldt ook voor de woningcorporaties trouwens.

[0:28:52] Maar dat kunt u in de volgende ronde vragen.

[0:28:55] En de oplossing is eigenlijk heel simpel.

[0:28:58] Europa biedt de mogelijkheid om een vrijstelling te verlenen voor geld wat je van de bank leent.

[0:29:04] Die regeling is ooit bedoeld om belastingontwijking tegen te gaan.

[0:29:08] Corporaties en mensen die geld lenen van debank, dat is altijd getoetst.

[0:29:13] Daar zit de scrutiny van de markt op.

[0:29:14] Dat is gewoon een goede lening, die wordt niet zomaar gegeven.

[0:29:18] En die vrijstelling moeten we invoeren en dan is alle bankrente gewoon weer aftrekbaar en hebben we niet te maken met hogere belasting.

[0:29:25] Dat is overigens ook het advies van de Europese Commissie die dat in 2029 verplicht wil maken in alle landen.

[0:29:33] Helaas heeft het ministerie van Financiën in de BNC-fiche bedacht... ...nou, wij gaan dat niet doen.

[0:29:42] Wij gaan alleen de 3 miljoen en de 30% stafels opzoeken.

[0:29:46] Maar daar schieten de grotere bedrijven niks mee op.

[0:29:48] Wij moeten echt gewoon bankrente weer geheel aftrekbaar maken.

[0:29:52] En dat gaat toch een keer gebeuren, want er zijn ook heel veel rechtszaken gestart door woningcorporaties, maar ook door private vastgoedbedrijven tegen die regeling.

[0:30:01] Dus het is ook niet houdbaar om het niet te doen en doe het dan meteen, dan is de pijn ook het kleinst.

[0:30:08] Heer Moorman.

[0:30:00] Dus het is ook niet houdbaar om het niet te doen en doe het dan meteen, dan is de pijn ook het kleinst.

[0:30:10] Dank u wel voorzitter.

[0:30:11] Ik heb een vraag aan de heer Vlak van vastgoedbelang.

[0:30:15] Ik denk dat in het position paper van vastgroepbelang ook heel duidelijk is opgenomen, zoals juist ook in het betoog, welke maatregelen er in ieder geval op korte termijn genomen kunnen worden.

[0:30:23] Die bevinden zich nu voornamelijk in het fiscale domein.

[0:30:25] Dat zijn de vier maatregelen die ook met ons gedeeld zijn.

[0:30:29] Tegelijkertijd horen we in de bredere discussie ook terug oorzaak en vervolgens het middel dat je zou kunnen gebruiken om die fiscalen druk te verzachten.

[0:30:39] In de lange termijnvisie van het interposition paper van vastgoedbelang wordt er ook gesproken over wettelijke kaders.

[0:30:49] En ik heb dan toch, misschien is de vraag een beetje pikant in die zin, de vraag aan de heer Vlak, wat voor vastgoedelang er in het zwaarst weegt en waarom?

[0:30:57] Het fiscale domein of het beleidsdomein?

[0:31:03] Dank u wel.

[0:31:05] Ik denk toch dat ik een wat laf antwoord ga geven.

[0:31:08] Allebei.

[0:31:09] En ik zal het kort toelichten.

[0:31:12] Want we hebben het over het lange termijn perspectief.

[0:31:14] Dus zeg even voor het hashtag eigendomsneutraal woonbeleid.

[0:31:18] dan gaat het toch om de samenhang van aan de ene kant fiscaal beleid, dus dat je zegt of je nou vermogen aanwendt voor een onderneming in box 1, of inzet via aandelenkapitalen in box 2, of je gebruikt het voor sparen en beleggen inbox 3, maar dat je dat op een fiscale gelijke wijze gaat behandelen.

[0:31:38] Dan bevoordeel je dus ten principale de eigen woning, of die nou in box1 of in box3 ooit gaat belanden, bevoordel je hem dan niet meer.

[0:31:47] Maar het gaat ook bijvoorbeeld met name om de leennormen.

[0:31:52] Je kunt nu een eigen woning voor de waarde van de woning, de koopprijs zeg maar, mits die goed getaxeerd is, kun je 100% belenen.

[0:31:59] En daarbovenop kun je nog 6% verduurzamingsmaatregelen bijlenen.

[0:32:03] En als je een starter bent dan kun je tot 30%.

[0:32:05] 35.000 euro ook nog bijlenen.

[0:32:08] Kijk wat je doet, dat is alleen maar meer kapitaal specifiek op een inelastische voorraadmarkt afsturen.

[0:32:14] Dan heb je maar één effect, stijgende koopprijzen.

[0:32:17] Maar aan de andere kant zie je de grondprijzen, ook stijgende huurprijzen althans druk op de exploitatie van verhuurders om die huurprijzen omhoog te brengen.

[0:32:25] En daar komen die huurders van in de knel.

[0:32:27] Dat is de discussie.

[0:32:29] Dus je moet ook iets doen aan het balanceren van... ...hoe kun je nou lenen voor de eigen woning... ...en hoe kun je nu lenen bijvoorbeeld voor het exporteren... ...van particuliere en anderszins bedrijfsmatige private huurwoningen.

[0:32:42] En dan als derde, ja, en dat is toch echt wel een lastige.

[0:32:46] Dat doet natuurlijk bij beleidsmakers altijd pijn in de buik.

[0:32:50] In Nederland is toch het aanbod wel extreem inelastisch.

[0:32:54] En dat zit hem toch in ons ruimtelijk ordeningskader.

[0:32:57] Je mag gewoon, zoals je het in het café tegen elkaar zou zeggen op vrijdagavond, je mag niks...

[0:33:03] Het duurt eindeloos voordat je een woning van plan uiteindelijk uit de bouwput getrokken hebt.

[0:33:10] Dus ook daar zullen we toch in Nederland elkaar op moeten aankijken en zeggen van, dat noemen we dan versnellen.

[0:33:16] En dan wordt een hele discussie die hier in Den Haag veel gevoerd wordt is, de procedures versnelleren.

[0:33:21] Maar voor procedures zitten regels.

[0:33:24] Dus dat je toch uiteindelijk ook zegt dat we ons ruimtelijke ordeningskader voor een aantal maatschappelijke doelen, we praten op dit moment over defensie, maar dat kun je ook voor woningbouw doen, dat we daarvan zeggen we gaan daar een aantal ruimtelijk ordeningsregels voor versoepelen.

[0:33:36] Zodat het makkelijker wordt om het aanbod op de prijsvorming op de koopwoningmarkt of op de woningmarkt als geheel te laten reageren.

[0:33:44] En last but not least, dat was mijn vierde punt, ik gooi hem er toch in.

[0:33:48] Je kunt niet de huurmarkt reguleren op basis van een puntensysteem dat gebaseerd is gewoon op de kostprijsgedachte.

[0:33:57] Dat is dus een reliquie uit de tijd van object subsidies, maar die hebben we sinds 1995 niet meer in dit land.

[0:34:07] En nog steeds hebben we een puntensysteem wat op de kostprijsgedachte is gebaseerd.

[0:34:11] Dus je moet naar een tweede generatie huurprijsregulering systeem overstappen.

[0:34:15] Moeten we goed luisteren, dit zegt vastgoedbelang.

[0:34:18] En wat is een tweete generatie Huurprijzeregulering Systeem?

[0:34:21] Dat is waarbij je markthuren als referentie neemt en dan zegt daar mogen ook nieuwe aanvangshuren op afgestemd worden.

[0:34:28] Dus dat betekent dat je dus ook wel degelijk de gewildheid van woningen en ook de differentiatie naar regio's en deelmarkten ook toestaat invloed te hebben op de maximale huurprijzen die binnen een reguleringssysteem aanvaardbaar worden geacht.

[0:34:43] Dank u wel.

[0:34:44] Mevrouw Beckerman.

[0:34:46] Voorzitter, verrassend begin.

[0:34:49] Ik zal me aansluiten bij de beginopmerking van het professioneel platform vastgoed, namelijk dat we wel heel weinig urgentie zien en dat het wel erg vergelijkbaar is met de goede voornemens van elk jaar.

[0:35:02] Ik denk dat we die allemaal een beetje voelden.

[0:35:06] Dank voor de inleidingen.

[0:35:08] Ik denk dat heel helder is wat de gevolgen zijn voor individuele huishoudens die insiders zijn, maar zeker wanneer ze outsiders zijn.

[0:35:17] Ook dank voor de toelichting op wat dit kan betekenen voor de reële economie of de bredere economie zoals we het nu doen.

[0:35:24] Mijn vraag, ik moet toch kiezen, in de eerste ronde is voor de heer Veiltzer over die ATAT.

[0:35:33] U gaf aan, Europa biedt niet alleen een uitzonderingsregeling of een vrijstellingsregening voor banken, maar roept daar ook actief toe op.

[0:35:42] Nederland voldoet daar.

[0:35:44] niet aan.

[0:35:45] Kunt u aangeven, zijn er meer landen die dat niet doen of juist wel doen, die vrijstelling?

[0:35:53] En wat betekent het als ze eerder wel ATAT hebben afgeroomd en dat nu niet meer doen, bijvoorbeeld in bouwvolume of in prijsstelling?

[0:36:02] Is daar iets over te zeggen?

[0:36:04] Ja, daar is zeker iets over te zeggen.

[0:36:05] Ik weet het niet uit mijn hoofd, maar er is een heel mooi rapportje van PwC en dat zal ik u sturen, waar per land staat welke vrijstellingen ingevoerd zijn.

[0:36:13] De meeste landen hebben wel een groepsvrijstelling, waardoor bankrente aftrekbaar is.

[0:36:19] De Europese Commissie stelt nu ook voor als alternatief om gewoon een derde lening, vrijstelling te krijgen.

[0:36:25] Dat is eigenlijk nog duidelijker.

[0:36:28] Wordt daarmee bedoeld dat je bankrente kan aftrekken.

[0:36:34] Dus de meeste landen hebben dat.

[0:36:35] Nou, in elk land is natuurlijk de hele financieringstructuur en de verhouding huur en koop en wat privaat is, wat bij corporaties zit, is een beetje anders.

[0:36:43] Dus je kan het ook niet allemaal over één kam scheren.

[0:36:46] Als we gewoon naar Nederland kijken, ben ik ervan overtuigd dat als je...

[0:36:50] Ik neem maar de woningcorporaties, die betalen straks 700 miljoen aan ATAT-belasting, zo noemen we dat maar.

[0:36:57] Nou, dat mag je maar aan een factor 30 doen als je dat weg zou nemen wat het aan investeringsruimte geeft.

[0:37:03] Nou en dat denk ik dat je dat bijna kan verdubbelen met de private vastgoedmarkt.

[0:37:08] Niet allemaal in woningen, maar er zijn ook scholen, kantoren en alles nodig in een stad.

[0:37:13] Dus het heeft een hele grote invloed en voor mij is het een van de grootste barrières persoonlijk.

[0:37:21] Mevrouw Steen.

[0:37:23] Ja, dank u wel en dank u ook voor uw heldere inleidingen.

[0:37:25] Ik ga meteen maar even door naar mijn vragen, want ik heb er eigenlijk een hele hoop.

[0:37:31] En ik begin misschien met een beetje een flauwe vraag, maar ik ga hem toch stellen aan mevrouW Steens, bischop van de DNB.

[0:37:38] Want als het gaat over het uitponden van middenhuurwoningen, dan zeg ik vaak ja, het is het samenstel van dingen.

[0:37:46] En vervolgens blijven we daar een beetje in hangen.

[0:37:48] En toch ben ik een beetje op zoek naar aan welke knop zouden we nou als eerste moeten gaan draaien.

[0:37:54] Dus kunt u mij die uitpondgolf eens ontleden?

[0:37:57] Dus welk deel zit op box drie?

[0:37:59] Welk deels zit op huurregulering?

[0:38:01] Hoe groot is de verhouding bijvoorbeeld tussen de leegwaarde en de beleggingswaarde?

[0:38:07] Dus als we aan een knop zouden moeten draaien, waar zouden we dan eigenlijk moeten beginnen?

[0:38:12] En ik weet dat het antwoord gaat zijn aan alles.

[0:38:14] Maar dat is natuurlijk ook altijd wel een hele ingewikkelde.

[0:38:17] Dus ik ben gewoon benieuwd naar het ontleden van de uitpondgolf.

[0:38:21] Ik zou proberen zoveel mogelijk in alles te vermijden, maar ik wil wel benadrukken dat het ook een illusie is om te denken dat er één knop is waar je op kan drukken dat de hele woningmarkt flakt.

[0:38:31] En ik denk dat het wel belangrijk is om dat te benadrukt, omdat soms wel in het politieke debat wel die illusies kan worden geschetst.

[0:38:37] Weet je, als we nu vol inzetten op het betaalbaar maken van de woning voor deze groep, dan zijn de woningen maar problemen opgelost.

[0:38:43] Dus eigenlijk waarom wij altijd zeggen er is meer, dat vinden we ook echt in het algemeen belang om dat benadrukte.

[0:38:51] Als je het dan specifiek hebt over de uitpuntgolf.

[0:38:53] We hebben een maand geleden een analyse gedaan.

[0:38:56] Ook dat is heel moeilijk te zeggen, waar komt dat nou door?

[0:38:58] Er is een mix van redenen waardoor het investeringsklimaat is verslechterd.

[0:39:02] Een deel daarvan is macro-economisch, gewoon hogere rente.

[0:39:05] Een deal daarvan zijn, zeg maar, de huurregulering.

[0:39:08] En een deel ervan zijn fiscale maatregelen.

[0:39:10] En dat pakt eigenlijk voor iedere belegger anders uit.

[0:39:13] Heel erg verschillend of je een pensioenfonds bent, of je Nederlands pensioenfonds bent.

[0:39:17] Of je een particuliere belegker bent.

[0:39:19] We hebben wel een paar voorbeeldberekeningen gedaan in dat rapport.

[0:39:22] Die kan ik u ook toesturen als u het wilt.

[0:39:25] Wat dus ook niet repressief is voor de hele groep.

[0:39:26] Want het hangt ook af van hoeveel financier je met vreemd vermogen en hoeveels met eigen vermogen.

[0:39:32] Maar dan zie je wel wat het ongeveer doet met het rendement, die verschillende onderdelen.

[0:39:36] Dus de macro-economische omstandigheden en meer de beleidsknoppen waar je als politiek ook aan kan draaien, noem ik dat dan maar.

[0:39:41] Dus regulering en fiscale maatregelen.

[0:39:45] Maar het verschil is wat je vooral ziet, dat het vooral voor de buitenlandse beleggers, die hebben zich teruggetrokken.

[0:39:50] Dus je ziet ook dat het van hen ook slechter uitpakt.

[0:39:53] En inderdaad ook als je meer met vreemd vermogen financiert, dan heb je ook meer last van die maatregen waardoor je kosten niet kan aftrekken.

[0:40:01] Meneer de Hoop.

[0:40:02] Ja, dank voorzitter.

[0:40:03] En allereerst ook dank aan ieder voor de bevlogen betogen ook en jullie fijne bijdrage.

[0:40:09] Ik heb allereerste een vraag aan de heer Schijsbertsen van het Nibud.

[0:40:13] U schetst ook in uw position paper duidelijk de schrijnende ongelijkheid tussen huurders en kopers en ook de vermogenskloof die daar zit.

[0:40:21] Wat voor fiscale maatregelen zou u het eerste willen nemen, misschien zelfs nog binnen deze kabinetsperiode, om die schrijdende ongeleidheid kleiner te maken?

[0:40:32] Als ik dat nou eens wist, voorzitter.

[0:40:37] Het gaat eigenlijk...

[0:40:39] Ik heb het ook geëindigd met de opmerking dat het niet alleen maar gaat over de fiscaliteit.

[0:40:43] Het heeft niet zoveel zin om aan de ene kant in de koopmarkt...

[0:40:49] iets te doen aan de wijze waarop er met vermogen wordt omgegaan als ondertussen geen aanbod gecreëerd kan worden voor de huurmarkt.

[0:40:56] Daar levert uiteindelijk niemand iets op.

[0:40:59] Dus ik heb geen antwoord op die vraag, omdat het uiteindenlijk toch wel degelijk een vraag is van kijken naar zowel woningaanbod als wat je doet in ondersteuning bij huren, als wat jij doet aan fiscaliteit in de koopmarkt.

[0:41:10] Wat wij in het verleden wel eens gedaan hebben, is dat we ook op basis van scenario's bijvoorbeeld rondom hypotheekrenteaftrek ook in beeld hebben gebracht van, goh, wat betekent dat nou voor de koopkracht?

[0:41:20] Maar je zou dus eigenlijk als onderdeel van zo'n totaalpakket moeten kijken, hé, wat zijn hier nu precies de effecten van?

[0:41:25] Hoe werken dingen op elkaar in?

[0:41:26] En wat is dan het resultaat voor mensen specifiek?

[0:41:29] Maar ik kan er niet één ding uithalen en zeggen, nou, als we dat nou eens oplossen, dan is het probleem dat ik net heb geschetst opgelost.

[0:41:35] Als ik dat wel had gekund, dan had ik dat zeker ook in mijn drie minuten meegenomen.

[0:41:40] Dan ga ik snel door naar de tweede ronde.

[0:41:42] De heer Van Leijen.

[0:41:44] Dank u wel, voorzitter.

[0:41:45] Ik heb een vraag aan mevrouw Stijns-Bisschop.

[0:41:48] Een mooi rapport dat afgelopen zomer is geschreven... heb ik met veel plezier gelezen...

[0:41:53] Daarin doet u nu eigenlijk ook een nieuw position paper voor deze ronde tafel, duidelijk betoog werken aan het investeringsklimaat.

[0:41:59] Tegelijkertijd zegt u ook hier, dat kunt u niet alleen doen op het investeringsklimaat, u moet voor een integrale oplossing gaan.

[0:42:06] Eigenlijk zegt hij daarbij ook van goh, juist omdat het een inelastische markt is, zal je een flankerend grondbeleid moeten gaan voeren.

[0:42:12] Want anders krijg je een druk op die prijzen en dat werkt dan weer door in de grondprijzen en nog hogere grondprijzen zet die business case weer onder druk.

[0:42:20] Dan zegt uw buurman aan uw rechterkant precies het tegenovergestelde.

[0:42:25] Die zegt namelijk van Gool, een planbatenheffing of zelfs een uitbreiding van het kostenverhaal, als ik de position paper goed heb gelezen, is funest voor onze business case.

[0:42:33] Dat vind ik een interessante tegenstrijdigheid.

[0:42:36] Zou u daarop kunnen reflecteren?

[0:42:37] En als uw buurtman dat ook zou willen doen?

[0:42:39] We hebben een strenge voorzitter, maar ik kan me voorstellen dat u daar allebei op wil reageren.

[0:42:43] Het was één vraag.

[0:42:49] Ik zal het kort houden.

[0:42:53] Ja, dus het mechanisme wat we schetsen is dat inderdaad stimulansen of korting of subsidies kunnen weglekken in een hoge grondprijs, waardoor je uiteindelijk de woningwaarde is natuurlijk niet alleen de waarde van de woningen zelf, maar ook de waarden van de grond die eronder ligt.

[0:43:06] Het hangt natuurlijk nogal vanaf in welke fase van het project je zit, in de mate waarin dat gebeurt.

[0:43:11] Dus een project dat al bijna in de eindfase zit, zal misschien meer profiteren dan is de weglek effect kleiner dan een project die nog moet beginnen.

[0:43:21] De reden waarom wij eerder de effect van een plan waterheffing hebben geschet, dus ook weer opnieuw in het bredere pakket wat we voorstaan, is dat we zien dat grond heel schaars is in Nederland en het kan nu lonen om te wachten.

[0:43:35] En ik denk dat je die incentive uit de markt kan krijgen met een planbaatheffing.

[0:43:41] Ja, als ik dan daar op in mag gaan.

[0:43:44] Ik ken eigenlijk geen...

[0:43:48] Ik ken eigenlijk geen gevallen waar iemand bestemde grond laat liggen en die niet gaat ontwikkelen.

[0:43:56] Het is een vrij hypothetische angst dat dat zou gebeuren.

[0:44:00] Ik weet van de bedrijven zoals BPD of bedrijf die grote grondbanken hebben, die zijn niet bijsterendabel.

[0:44:06] Het ist een soort farmacie.

[0:44:08] Je moet heel veel dingen investeren en dan heb je één keer afdoen, een keer een succesje en dan hebt je inderdaad een hele grote waardesprong.

[0:44:13] Maar we weten allemaal dat het heel moeilijk is om nieuwbouwprojecten van de grond te krijgen.

[0:44:17] Dat er weinig marge in zit.

[0:44:18] Nieuwbouwerkoop ligt echt een beetje op zijn gat.

[0:44:21] En als je het extra gaat belasten, dan maakt het eigenlijk alleen maar moeilijker.

[0:44:25] De gemeentes hebben heel veel instrumentarium al om je mee te laten betalen aan de aanleg van wegen en weet ik wat allemaal.

[0:44:32] Dat gebeurt ook.

[0:44:33] Zul ik zo zeggen, met het kader waar jij over regels zei, laten we niet nog meer regels bedenken.

[0:44:39] Laten we het bestaande instrumentarium goed inzetten.

[0:44:42] En dat is goed genoeg.

[0:44:45] Dank.

[0:44:46] De heer Ginwis.

[0:44:49] Voorzitter, dank u wel.

[0:44:51] Ik heb een vraag aan de heer Vlak van Vastvoetbelang.

[0:44:54] De voorgestelde wijzigingen zijn heel helder op korte termijn, op fiscaal vlak.

[0:44:59] Tenminste heb ik ook al een keer een amendement of een motie ingediend.

[0:45:03] Maar nu hebben we een actualiteit, namelijk dat de wet werkelijk rendement dreigt uitgesteld te worden.

[0:45:11] Omdat er een impasse is in het kabinet over box 3.

[0:45:14] En dan is even de vraag, dat is met name voor vastgoed een slecht bericht.

[0:45:20] Er was onzekerheid rondom de vastgoeddeling en de inbrengwaarde.

[0:45:24] Die adresseert u ook.

[0:45:26] Maar nu dat zo is en we voorlopig misschien nog met dat overgangsstelsel zitten opgeschreven.

[0:45:31] Moeten we dan ook niet kijken naar bijvoorbeeld weer herstellen van leegwaarderatio en dat soort zaken.

[0:45:36] En dat is misschien ook te lijken aan de heer Velsen.

[0:45:40] Om die uitpondgolf toch af te remmen.

[0:45:44] En dan gaan we straks over de investeringskant praten bij de volgende ronde.

[0:45:47] Maar ik ben wel benieuwd, want dat onderwerp ontbreekt eigenlijk in het verhaal.

[0:45:52] Dank u wel.

[0:45:54] Ja, dat is een beetje actueel geworden sinds gisteren.

[0:45:56] Dus we hebben ons op die vraag ook voorbereid.

[0:46:01] Laat ik het zo zeggen, in verschillende appjes die je met elkaar uitwisselt, werd ons gevraagd van wat is nou de afdronk hiervan, van het mogelijke uitstel van de wet werkelijk rendement.

[0:46:13] En dat is inderdaad voor particuliere vastgoedbeleggers, met name de woningbelekkers, is dit een ramp.

[0:46:18] En de ramp heeft vooral te maken met het feit dat je op dit moment geen kostenaftrek hebt.

[0:46:23] En waar praten we dan over?

[0:46:25] Wat zijn die kosten?

[0:46:26] Dat gaat over beheer, onderhoud, belastingen en verzekeringen.

[0:46:30] En dan heb ik het niet over de box 3 belasting, maar gewoon de gemeentelijke belastningen en de heffingen van het waterschap.

[0:46:35] Dat noemen we in ons vak gewoon vastgoed exportatiekosten.

[0:46:39] Die mogen niet in aftrek worden gebracht, terwijl als je een woning in box 2 hebt, dus zeg maar in een vennootschap, dan zijn dat gewoon voor de winst aftreekbare kosten.

[0:46:48] Dit zijn dus geen kosten van vermogensbeheer, wat ooit bedoeld was in box 3.

[0:46:52] Die mocht je niet in aftrek brengen.

[0:46:54] Maar op een of andere manier heeft de wetgever bedacht dat vastgoed-exploitatiekosten kennelijk ook kosten van vermoogensbekeer zijn.

[0:47:00] Quote non.

[0:47:02] En dan gaat het toch wel over 25% van je huuromzet.

[0:47:06] Dus van de ene euro huur die je ophaalt, die je ontvangt van je huren, daarvan dek je 25 cent voor de vastgoedexploitatiecosten.

[0:47:15] Dus dat gaat over een substantieel bedrag.

[0:47:19] En dat zou vastgoedbeleggers op de korte termijn enorm lucht geven.

[0:47:24] Gewoon verlichting.

[0:47:27] De leegwaarderatio, zeg maar de forfaitaire, de wettelijk forfair leegwaderatio nu nog aanpassen.

[0:47:33] Het kan, maar er is ook gewoon een tegenbewijsmogelijkheid op basis van een hoger raadarrest.

[0:47:38] En daar maken op dit moment onder andere ook via ondersteuning van vastgoedsbelang al talloze vastgoedgeleggen nu ook gebruik van.

[0:47:45] Dus daarmee valt het.

[0:47:46] Het is wat bewerkelijker.

[0:47:48] Maar daarmee valt eigenlijk de directe noodzaak om nu nog de wettelijk forfaitaire leegwaarderatio omlaag te brengen.

[0:47:55] Want daar praten we over.

[0:47:56] Want hij is nu met respect absurd hoog.

[0:47:59] De meeste woningen hebben een leegvaarderatie van 95% volgens de wetgever.

[0:48:04] Terwijl op dit moment de marktcijfers van MSCI, dat is het bedrijf wat de vastgoedindexcijfer voor Nederland levert, voor direct vastgoeds, wijzen uit dat de leegvaderatio tussen de 75 en de 80% beweegt.

[0:48:17] Maar vastgoedbeleggers hebben op basis van het arrest van de Hoge Raad uit 2015 de mogelijkheid om ook hier specifiek tegenbewijs op te leveren.

[0:48:25] Dus dat maakt ook de noodzaak om nu nog via aanpassing van de wettelijk forfaitaire leegwaarde ratio marktbreed een aanpassingen te doen.

[0:48:34] Die noodzaakt is enigszins daarmee wat minder urgent geworden.

[0:48:39] Maar laat ik het dan toch maar zo zeggen.

[0:48:41] Het uitstel van de wetwerkelijke rendementbox 3, de invoering daarvan per 1 januari 28, even los van de vermogensaanwasbelasting discussie, die begrijpen we, maar daar staan wij natuurlijk buiten.

[0:48:52] ...is voor de bereidheid van vastgoedbeleggers om hun woningen aan te houden... ...laat staan dat je nieuwe op je balans gaat zetten, is echt funest.

[0:49:04] En dan heb ik het nog niet over de andere discussiepunten dan binnen die wet... ...dat je voor een pand wat leeg staat en wat je ook niet zelf kunt gebruiken... ...want ja, ik heb al een woning, dus waarom zou ik hem zelf gaan gebruiken?

[0:49:16] En voor de inbrengwaarde, nou die discussies gaan we dan nog wel weer een keer aan, maar alsjeblieft doe dan wat zodat je bijvoorbeeld ook de oplossing zoekt in het inbouwen in het huidige systeem van box 3.

[0:49:32] Dat je in ieder geval het al door de wetgever in concept uitgewerkte stelsel voor vermogenswinstbelasting voor vastgoed, dat je dat alvast inboudt dan maar in het

[0:49:44] Dan heb je dus een volwaardige kostenaftrek.

[0:49:47] Ik hoorde daar ongeveer wel een punt, de heer Vlak.

[0:49:49] Dank u wel.

[0:49:52] Ik ga door naar de heerd Nobel.

[0:49:55] Dank.

[0:49:57] Even van box 3 toch, want ik denk van belang in hoeverre uiteindelijk men bereidwillig is om ook in de Nederlandse woningmarkt te investeren.

[0:50:05] Maar het is nog niet gegaan over de 40 miljard van DNB waarvan zij zeggen als je die 100.000 woningen per jaar wilt realiseren heb je gewoon 40 miljarden nodig.

[0:50:13] Nou ik denk dat het veilig is te stellen dat dat niet vanuit de rijksbegroting kan komen.

[0:50:18] Dus mijn vraag aan of de Heerveldse of de heervlak of een combinatie van beiden.

[0:50:24] Wat is er uiteindelijk voor nodig om ervoor te zorgen dat marktpartijen ook daadwerkelijk weer willen gaan investeren?

[0:50:30] En dan met name de 6,4 miljard voor private huurwoningen.

[0:50:34] Want we zien nu eigenlijk dat er...

[0:50:36] Of een sociale huurwoning of een vrije sectorwoning beschikbaar zijn.

[0:50:41] En we hebben al een relatief klein percentage middenhuurwoningen.

[0:50:48] En daar maak ik me erg grote zorgen om.

[0:50:50] Dus kunt u daarbij zowel naar de fiscaliteit als ook naar beleid kijken.

[0:50:54] De heer Veltzer.

[0:50:56] Ja, dat is een goede vraag.

[0:51:00] Ik heb de indruk dat in de politiek... ...hele hoge rendementsijzen leven.

[0:51:05] De gedachte leeft dat wij hele hoge... ...rendementsijsen hebben.

[0:51:08] Dat valt reuze mee.

[0:51:10] Wij willen wel dat... ...we niet een negatieve kaststroom hebben... ...op onze beleggingen... ...of investeringen in huurwoningen.

[0:51:19] Dat de huur in ieder geval de rentelasten... ...en de belasting dekt.

[0:51:22] Aflossing natuurlijk niet.

[0:51:23] Dat is een vorm van sparen.

[0:51:25] En om dat te bereiken...

[0:51:27] Er zal enerzijds de vernootsgasbelasting, en heb ik het dus over de ATAT, wat gematigd moeten worden.

[0:51:32] En wat Arnoud net zei, de box 3 belasting zal weer...

[0:51:36] Loop vooruit, pak dat stukje van die wet werkelijk rendement.

[0:51:39] Dat is aan de fiscaliteit.

[0:51:41] En dan de wet betaalbare huur.

[0:51:46] Daar moet ik van zeggen dat die op nieuwbouw niet zo'n groot probleem is.

[0:51:51] Dat je daar vaak wel mee uit de voeten kan.

[0:51:52] Omdat je woont tegenwoordig in een energielabel.

[0:51:57] De eerste vierkante meter brengt al gauw drie, vierhonderd euro op van een woning.

[0:52:00] En de volgende vierkanten meters maar zeventien euro per maand.

[0:52:03] Of 7 euro per maand.

[0:52:05] Dus met dat energielabel, de nieuwbouwtoeslag die nu net verlengd is in de wet, kom je daar wel een eind mee uit de voeten.

[0:52:14] Voor het uitponden is dat een heel ander verhaal, hoor, met de bestaande woningen.

[0:52:17] Je gaat niet snel een oude woning opnieuw verhuren als je met de wet betaalbare huur nog maar een paar honderd euro per maand minder kan krijgen.

[0:52:24] Maar ik zou zeggen, dat is jouw vraag, om die miljarden geïnvesteerd te krijgen in nieuwbouw, hoeven we alleen maar te zorgen dat de belastingdruk dusdanig weer genormaliseerd is en gelijk is en redelijk is, laat ik het zo zeggen.

[0:52:37] Meer niet.

[0:52:39] Dank.

[0:52:39] Mevrouw Wiersma.

[0:52:43] Omwille van dat ik graag nog alle andere leden ook nog de mogelijkheid wil geven voor het stellen van de tweede vraag.

[0:52:50] Wordt dat denk ik na afloop wellicht in de coulissen?

[0:52:54] Oké, nou dan bij deze wil ik de heer Vlak de gelegenheid geven om alsnog antwoord te geven.

[0:52:59] Omdat het wel een heel interessante vraag is.

[0:53:04] Dat is absoluut.

[0:53:05] De heer vlak krijgt het woord.

[0:53:06] Mag ik de Heer Vlack vragen om het antwoorden binnen een redelijke termijn te doen?

[0:53:11] Ik zal het antwaord van de heur Felser aanvullen.

[0:53:15] Investeren in nieuwbouw, dus het realiseren van nieuwe huurwoningen, is niet een beslissing van vandaag en morgen.

[0:53:21] Dat is een lange termijn beslissing.

[0:53:23] 10, 15, 20 jaar.

[0:53:25] Dan neem je dus daarvoor risico op je balans.

[0:53:28] En dat vraagt om stabiliteit in het investeringsklimaat.

[0:53:33] En natuurlijk de rente en andere marktbewegingen... dat zijn risico's die kunnen beleggers, kunnen investeerders calculeren.

[0:53:39] Dat is namelijk hun vak.

[0:53:41] Maar wat de grootste onzekerheidsfactor die niet te calculeren is... mag ik het echt uitbeelden, verbeelde?

[0:53:49] Dat bent u.

[0:53:50] Dat is het beleid van de overheid en het feit dat u niet tot consensus komt.

[0:53:55] En het is dringend noodzakelijk dat die consensus er komt en dat u politiek bereid bent om dat ook voor lange termijn vast te houden.

[0:54:03] Daarbij komt dat, ik zeg het iedere keer, als je een woning niet als bestaande woning in de huur kunt exporteren, dan kun je hem ook niet nieuw bouwen.

[0:54:12] Even los van die 10% opslag in de wet betaalbare huur voor middenhuurwoningen en dat je die mag hebben...

[0:54:18] Dat zijn hulpstukken.

[0:54:22] Maar uiteindelijk is een woning, of die nou zodra die van de lopende band komt, is het een bestaande woning.

[0:54:27] En als je hem als bestaende woning kunt exporteren, kun je hem ook niet bouwen en gaat hij ook niet gebouwd worden.

[0:54:33] Dus ik denk dat het daar vooral om draait.

[0:54:36] En dan zit het met name dus op de fiscale druk.

[0:54:40] ATAT, box 3.

[0:54:43] En ik denk dat we ook opnieuw moeten zeggen, er moet in de evaluatie van de wet betaalbare huur, en dan denken we allemaal dat het over de middenhuur gaat, maar het gaat eigenlijk over het huurprijsreguleringssysteem als zodanig.

[0:54:57] Het raakt dus ook het laagsegment.

[0:55:00] Het raagt ook de wet Nijboer, dat je daar ook over nadenkt.

[0:55:03] Dat is de periodieke huurverhoging voor bestaande, voor verzittende huurders.

[0:55:07] Dat je daar fundamenteel durft te kijken en zegt van, is een systeem wat is gebaseerd op...

[0:55:15] kostprijsgedachte, wat helemaal los staat van markt en gewildheid van woningen en de ontwikkelingen in de markt, is dat nog een systeem wat we als een ontwikkelde economie zoals Nederland dat is, wat we nog steeds in stand kunnen houden.

[0:55:27] Nederland is het enige land in de westerse ontwykkelde economieën wat een eerste generatie huurprijsregelingssysteem heeft.

[0:55:36] Dank u.

[0:55:36] Dank je wel.

[0:55:38] Omwille van de tijd moet ik u helaas afkopen.

[0:55:40] Niet omdat u zeker niet interessante zaken vertelt.

[0:55:43] De heer Mooijman.

[0:55:46] Dank u wel voorzitter.

[0:55:47] Gelet op de tijd.

[0:55:48] Weet ik niet of deze vraag een hele discussie op gang brengt, maar een element wat denk ik ook nog belangrijk is nu we het hebben over consensus en beleid.

[0:55:57] Het is een vraag aan de Nederlandse Bank en mevrouw Bisschop, waarbij ook in de position paper werd aangegeven dat bijvoorbeeld maatregelen voor nieuwbouw, het rendement daarop, dat er ook flankerend grondbeleid nodig is.

[0:56:11] Waar bijvoorbeeld wordt gezegd om na te denken over een planbatenheffing.

[0:56:15] En kunt u dat misschien nader toelichten?

[0:56:18] Ja, dat relateert een beetje aan de vorige vraag ook.

[0:56:21] En ik denk inderdaad, er is nu iets, want het kost een verhaal.

[0:56:24] Maar wij zien dat ook als, dat is een onderhandeling en het is een...

[0:56:30] De grond is schaars in Nederland en je wil niet dat de kortingen in fiscale subsidies ofwel subsidies voor woningbouw weglekken in hogere grondprijzen, waardoor je alsnog de hogere prijs betaalt en ook hoge huren moet vragen.

[0:56:44] Wij denken dus dat het goed is dat je ook flankerend grondbeleid voert en de planbatenving is daarvan een optie.

[0:56:49] En hoe dat verschilt tussen wat er nu is, dus nu kan je...

[0:56:53] Een onderhandeling starten om kosten terug te verhalen op de gemeente.

[0:56:56] Bij BATF is dat helder wat het tarief is.

[0:56:59] Dan weet je het van tevoren.

[0:56:59] Het geeft duidelijkheid wat die kosten zullen zijn voor jou als ontwikkelaar.

[0:57:04] En ook voor de gemeenten wat je kan ophalen.

[0:57:06] Dat je ook deels meedeelt in de winst van die waardesprong.

[0:57:09] Als je bijvoorbeeld landbouwgrond omzet in woongrond.

[0:57:12] Dat is een flinke waardESPRONG.

[0:57:14] Dan haal je daar als gemeente ook direct geld mee op om bijvoorbeeld ook infrastructuur aan te leggen.

[0:57:20] Mevrouw Wekkerman.

[0:57:23] Ja, voorzitter.

[0:57:24] De heer Gijsbertsen, in mindermate misschien ook mevrouw Stijns-Bisschop, die spraken eigenlijk over de gevolgen van ongelijkheid die ontstaan door het woningmarktbeleid.

[0:57:33] Deheer Vlak pleitte eigenlijk voor wat hogere huren op basis van gewildheid.

[0:57:40] De aanvangshuren die te veel gereguleerd zijn.

[0:57:43] Tegelijkertijd zou dat kunnen leiden tot nieuwe ongelijkheid, ruimtelijke ongellijkheid.

[0:57:49] Die ook weer individuele en collectieve gevolgen heeft.

[0:57:53] Lange reistijden, hoge kosten, maar ook gevolg voor samenlevingen.

[0:57:59] Ik zou, en dan moet ik toch even kiezen, wat zijn nu andere mogelijkheden om dat soort ruimtelijke ongelijkheid, dat steden eigenlijk voor de hef worden en andere plekken voor de have not.

[0:58:14] Hoe zou je daar nou veel slimmer beleid op kunnen voeren?

[0:58:18] En ik denk dat ik hem even aan de heer Gijsbertsen zou willen stellen.

[0:58:23] Mevrouw Stijns-Bisschop heeft een microfoon nog.

[0:58:28] Dat is een hele terechte vraag.

[0:58:31] En ik weet niet of ik er een antwoord op heb.

[0:58:34] Omdat...

[0:58:38] Er zit natuurlijk een spanning in de benadering.

[0:58:40] Er zitten twee verschillende perspectieven die allebei waarde hebben.

[0:58:42] En in ons systeem botsen die met elkaar.

[0:58:45] Dus enerzijds is er een vraagstuk over hoe maak je nu die woningschaarste.

[0:58:51] En anderzijdς...

[0:58:53] Als je kijkt naar betaalbaarheid, dan zou ik willen voorkomen, een tendens waar we al een beetje in zitten, dat mensen zich steeds bewegen naar die maximale ruimte die ze überhaupt hebben.

[0:59:06] En je ziet ook in ons position paper, op het moment dat je dat doet en mensen gaan naar dat maximum toe, dan leveren ze al in ten opzichte van...

[0:59:13] Andere huishoudens in dezelfde situatie.

[0:59:16] Dus dat vraagt dan een enorme financiële beweging.

[0:59:18] Dus eigenlijk wil je wegblijven van die maxima.

[0:59:21] Dus uw vraag van, hoe zou je dat nou beleidsmatig op kunnen lossen?

[0:59:25] Dat is een vraag die eerlijk gezegd ik niet kan beantwoorden.

[0:59:28] Ook niet vanuit het onderzoek dat wij hebben gedaan.

[0:59:31] Dus daar moet ik schuld op blijven.

[0:59:34] Mevrouw Steen.

[0:59:36] Dank u wel.

[0:59:37] Toch nog even een vraag aan mevrouw Stijn Spitschop van de DNB.

[0:59:41] U zegt dat het investeringsklimaat moet verbeteren.

[0:59:46] Maar hoe zorgen we er dan voor dat als we fiscale tegemoetkomingen gaan regelen, dat dat ook daadwerkelijk leidt tot meer huurwoningen of in ieder geval het behoud van huur woningen in plaats van dat dat enkel kapitaliseert in de waarde van de portefeuille?

[1:00:00] de waarde van de portefeuille.

[1:00:03] Wat moeten we daarvoor doen?

[1:00:06] Ja, wij constateren dus eigenlijk twee dingen.

[1:00:08] Ten eerste de vrije huursector is in Nederland klein en dat heeft bredere gevolgen voor de economie, maar ook voor de mensen die niet terecht kunnen op een koopwoning.

[1:00:15] De doorstroming is heel erg laag.

[1:00:17] Bijvoorbeeld de voorgaande vraag, we zien bijvoorbeeld ook in de sociale sector is de doorstromingen ontzettend laag, dat heeft natuurlijk ook een reden.

[1:00:22] We hebben ook een onderzoek gedaan naar de inkomensgroei, dan zie je ook dat er ook

[1:00:27] Dus je kan het ook dichter bij elkaar brengen.

[1:00:29] Maar als je dan specifiek hebt over de vrije sector... die al heel klein is waar eigenlijk veel mensen terecht moeten kunnen... dan wil je eigenlijk constateren dat het investeringsklimaat is verslechterd... ook gewoon vanwege macro-economische omstandigheden.

[1:00:42] En als de beleidsknoppen ook dezelfde kant op wijzen... als de macro-economische omständigheden, wordt het op een gegeven moment niet meer rendabel.

[1:00:50] Dus er is ook hier weer niet één knop waar je op kan drukken...

[1:00:54] Er zijn meerdere opties, zowel in de wetbetrouwbare huur als in de fiscale sfeer... ...waardoor je dat investeringstemaat kan verbeteren.

[1:01:00] En waardoor er dus toch meer private huurwoningen uiteindelijk worden gebouwd.

[1:01:06] Dan tot slot de heer Hoop.

[1:01:08] Ik zal het kort houden, voorzitter.

[1:01:10] Ik heb een vraag aan de heersing in Damstee.

[1:01:13] Het CPB stelt dat het steunen van de ene groep de vraag naar woonruimte verhoogt en dus de krapte vergroot tenzij bestaande steun opbouwt.

[1:01:22] Stelt u daarmee dat het pleiten voor de afbouwing van hypotheekrenteaftrek eigenlijk een voorwaarde is voor extra steun aan huurders?

[1:01:29] En zo ja, in welk tempo vindt u dat verantwoord?

[1:01:34] Dank voor uw vraag.

[1:01:37] Wij pleiten in onze studie niet specifiek voor het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek.

[1:01:41] We noemen wel het verminderen van de fiscale stimulering van de eigen woningbezit.

[1:01:45] Dat kan ook via andere manieren, met verschillende voors en tegens, waarbij bijvoorbeeld de hypoteekrente aftrek natuurlijk ook veelal bij jonge koopstarters terechtkomt.

[1:01:58] Wat we uiteindelijk in dit position paper vooral beoogd te zeggen is, denk na over hoe je die groep die nu buiten spel staat probeert te helpen.

[1:02:07] En zodra we meteen denken aan fiscale stimulering in de huursector, zoals veelvuldig genoemd hier, dan kan dat helpen, zeker.

[1:02:17] Dan kan dat die huur sector vergroten en verruimen en huurders daar meer ruimte toe bieden.

[1:02:22] Tegelijkertijd gooien we daarmee wel nog meer olie op het vuur.

[1:02:25] En hou daarmee ook de optie in gedachten om die herverdeling te bereiken door die voordelen voor insiders juist wat af te bouwen.

[1:02:35] Waarmee uiteindelijk woningprijzen wat lager uitkomen, waarmee huurwoningen rendabeler geëxploiteerd kunnen worden en we dus mogelijk ook op die manier een gezondere huursector kunnen creëren.

[1:02:47] Dank voor uw antwoord.

[1:02:49] Dank aan alle gasten van het eerste uur voor uw inbreng.

[1:02:54] Ik heb het gevoel dat we hier nog wel uren over door hadden kunnen praten met nog veel meer vragen.

[1:02:58] Dat staat u natuurlijk alle vrij om dat alsnog te doen.

[1:03:02] Dank voor je komst naar Den Haag vandaag en het delen van uw inzichten.

[1:03:06] We hebben nu een korte wissel voor blok 2.

[1:03:10] Over vijf minuten zullen we de vergadering vervolgen.

[1:08:19] Welkom terug bij dit rondetafelgesprek over volkshuisvesting en fiscaliteit.

[1:08:25] Zojuist de eerste groep gasten gehad.

[1:08:27] En we gaan nu door met het tweede blok, fiscaliteit, financiering en woningbouw.

[1:08:32] En daarvoor hebben wij weer vier gasten in onze zaal.

[1:08:37] En dat zijn Annemarie Maarssen van het IVBN, Fahid Minas van NEPROM, Mathijs Korevaar, universitair hoofddocent financiering, Erasmus Universiteit...

[1:08:46] En Lisbeth Spies van Edes.

[1:08:49] En ik zou graag u welkom willen heten, allereerst natuurlijk.

[1:08:54] En als eerste mevrouw Maarssen van het IVBN het woord willen geven.

[1:08:59] Die zat dus eerst op mijn lijst, dus die volgorde hou ik nu even aan.

[1:09:03] Om het position paper wat eerder was gestuurd in drie minuten nog eens toe te lichten.

[1:09:08] Voorzitter, dank voor de uitnodiging.

[1:09:10] Nederland heeft een groot tekort aan woningen.

[1:09:13] Ik denk dat iedereen aan deze tafel die mening deelt.

[1:09:17] Meer betaalbare woningen voor de mensen die vandaag geen passende woning kunnen vinden.

[1:09:23] De vraag is daarom niet of we willen bouwen, de vraag is hoe we ervoor zorgen dat die woningen ook daadwerkelijk gerealiseerd worden.

[1:09:29] Daarvoor zijn langjarig kapitaal en investeerders nodig en dat is de rode draad van mijn bijdrage van vandaag.

[1:09:37] Ik wil allereerst het belang van middenhuur benadrukken.

[1:09:40] In het debat lijkt soms de indruk te ontstaan dat betaalbare koop een alternatief is voor middenhuur.

[1:09:46] Maar deze woonvormen dienen niet dezelfde doelgroep.

[1:09:49] Voor veel middeninkomens is een betaalbare woning van rond de 4 ton financieel niet bereikbaar.

[1:09:56] En er zijn bovendien mensen die juist behoefte hebben aan flexibiliteit, naar een scheiding vanwege verhuizing voor werk.

[1:10:02] Het is in de vorige ronde ook al nadrukkelijk naar voren gekomen.

[1:10:07] Voor al deze mensen is middenhuur geen tussenoplossing, maar een essentiële woonvorm.

[1:10:12] Maar voor midden- en huurwoningen zijn langjarig kapitaal en investeerders nodig.

[1:10:16] Ik vraag daarom aandacht.

[1:10:17] Voor twee fiscale maatregelen.

[1:10:19] Ten eerste.

[1:10:21] Verlaag de overdrachtsbelasting.

[1:10:22] Van 8 naar 6 procent voor huurwoningen.

[1:10:26] Als we willen dat meer middenhuurwonungen worden gebouwd, moeten projecten financieel haalbaar zijn.

[1:10:31] De huidige belastingdruk maakt dat moeilijker.

[1:10:34] Een lager tarief verbetert de haalbarheid van projecten en vergroot de kans dat woningen ook daadwerkelijk worden geboud.

[1:10:41] Ten tweede.

[1:10:43] Zorg voor een gelijk fiscaal speelveld voor Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen.

[1:10:48] Niet alleen Nederlands pensioenkapitaal.

[1:10:50] Investeringen van woningcorporaties en andere investeerders.

[1:10:53] Met alleen die investeringen bouwen we niet genoeg woningen.

[1:10:57] Ook buitenlands pensieunkapitael kan bijdragen aan de financiering van nieuwe woningbouw.

[1:11:02] Toch zien we dat buitenlijke pensioenfondsen in de praktijk fisicaal anders worden behandeld dan Nederlandse pensieunfondsten.

[1:11:08] Dat maakt investering in Nederlandse huurwoningen minder aantrekkelijk.

[1:11:12] en beperkte hoeveelheid kapitaal die beschikbaar komt voor nieuwe projecten.

[1:11:17] Mijn oproep is dan ook om buitenlandse pensioenfondsen niet fiscaal ongunstiger te behandelen dan Nederlandse pensie.

[1:11:24] Een gelijkspeelveld

[1:11:26] maakt meer kapitaal beschikbaar voor de bouw van woningen.

[1:11:29] Ten slotte wil ik nog graag de aandacht voor het volgende.

[1:11:33] Als we meer mensen een thuis willen bieden, moeten we meer woningen bouwen.

[1:11:37] Het toevoegen van middenhuur aan woningbouwprogramma's... heeft een accelererend effect op de totale woning bouw.

[1:11:45] Door de voorinvesteringen die langetermijnbeleggers kunnen doen... die dat overigens voor een heel groot gedeelte niet met geleend geld doen...

[1:11:53] worden ook andere programmaonderdelen zoals sociale huur en koopwoningen haalbaar in een project.

[1:12:00] Dat is twee vliegen in één klap.

[1:12:02] Zorg er daarom voor dat er zoveel mogelijk middenhuur wordt toegevoegd in woningbouwprogramma's.

[1:12:08] Voorzitter, ik rondaf.

[1:12:10] Als Nederland meer betaalbare woningen wil realiseren, dan moet middenhuur nadrukkelijk een onderdeel zijn van de oplossing.

[1:12:16] Daarnaast moeten we ervoor zorgen dat voldoende kapitaal beschikbaar komt om nieuwe woningen te bouwen.

[1:12:21] Verlaag daarom de overdrachtsbelasting en behandel Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen fiscaal gelijkwaardig.

[1:12:27] Deze maatregelen moeten onderdeel zijn van een samenhangend pakket dat investeringen in betaalbare woningbouw mogelijk maakt.

[1:12:34] Ik verwijs in dat verband daarom ook nog een keer naar het zevenpuntenplan van de Taskforce Wonen.

[1:12:39] Zo brengen we ons gezamenlijk doel dichterbij.

[1:12:42] Meer betaalbaren woningen en daarmee voor meer mensen een thuis.

[1:12:47] Hartelijk dank voor uw bijdrage.

[1:12:49] Dan wil ik nu graag het woord geven aan de heer Minas van Deneprom.

[1:12:54] Ja, voorzitter, dank u wel.

[1:12:55] En ontzettend goed dat de commissie volkshuisvesting en fiscaliteit in dit overleg rond het tafelgesprek gezamenlijk behandeld.

[1:13:03] Want het heeft ontzrettend veel met elkaar te maken, veel meer dan menige een wel eens denkt.

[1:13:07] En de belangrijkste boodschap die ik vandaag wil achterlaten bij u, en dat is aanvullend op het position paper, is dat de woningmarkt en gebiedsontwikkeling is gebaat bij rust, reinheid en regelmaat.

[1:13:22] Veranderingen brengen heel veel onzekerheid en daar is de woningbouw en de continuïteit van woninggebouw niet bij gebaat.

[1:13:29] Want die gebiedsontwikkelingen en woning bouw dat zijn investeringen die voor de lange termijn worden gedaan.

[1:13:35] Dus vaak een idee, het eerste idee, de eerste plannen en uiteindelijk de oplevering van een woning.

[1:13:42] Het zit zomaar tussen de 10 en de 15 jaar.

[1:13:44] En gelukkig wordt daaraan gewerkt om die termijn te verkorten, maar dat vraagt dus wel langere termijn zekerheid.

[1:13:49] Dus als je vandaag wil investeren, heb je vertrouwen nodig over en in de regels die de politiek maakt voor de langeretermijn.

[1:13:56] En het vraagt om zekerheid en rendement.

[1:13:58] En dat is niet per se een doel, maar het is wel een hele belangrijke voorwaarde voor investeerders om geld beschikbaar te krijgen van woningbouw.

[1:14:05] Een euro van een investeerder rond of rolt vaak naar een plek waar dat het meest rendeert.

[1:14:11] En eerlijk is eerlijk, dat is vandaag de dag niet de Nederlandse woningmarkt.

[1:14:15] Maar we staan wel voor een belangrijke publieke opgave.

[1:14:18] We moeten veel meer woningen bouwen en een groot deel daarvan, daarvan heeft u ook allerlei wetten aangenomen, waaronder de wet Versterking Regie Volkshuisvesting, moet in het goedkope prijssegment.

[1:14:28] Veel projecten zijn momenteel al ontzettend moeilijk rond te rekenen.

[1:14:32] Maar als al die maatschappelijke eisen leiden tot publiekke tekorten, dan betekent het ook dat er publiek geld bij moet voor de onrendabele toppen.

[1:14:40] Dus dat betekent dat die volkshuisvestingsambities van zowel het kabinet als van de Tweede Kamer, maar tegelijkertijd die worden ondersteund door een hele grote groep partijen uit de markt.

[1:14:51] U kent de Woonalliantie, u kent De Actieagenda Wonen, u kunt De Uitvoeringsagenda wonen.

[1:14:56] Daar zitten ontzettend veel partij en maatschappelijke partners, corporaties, beleggers, de woonbond, allerlei partij is erbij inclusief NEPROM.

[1:15:03] Wij omarmen die ambities, maar dat betreft ook dat u moet bekennen dat daar geld bij moet.

[1:15:08] Daar hebben we dus privaat kapitaal voor nodig, maar ook publieke investeringen.

[1:15:13] Dus daarom is het goed om te melden dat het belangrijk is om naar totaal te kijken.

[1:15:17] En dat gaat dan om huurregulering, om de betaalbaarheidseisen, de hoge bouw- en ontwikkelkosten.

[1:15:23] En al die fiscale maatregelen die u neemt, die landen in zo'n projectorganisatie.

[1:15:28] Je kan niet aan een afzonderlijke knop draaien en verwachten dat de woningbouw gewoon doorgaat.

[1:15:33] Op een gegeven moment zijn projecten gewoon niet meer haalbaar.

[1:15:37] En wat dan helemaal niet helpt, is dat de spelregels veranderen.

[1:15:42] Neem nou eens de overdrachtsbelasting.

[1:15:44] Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt... ging het tarief in 2021 van 6 naar 8 procent.

[1:15:50] In 2023 ging dat tarief van 8 naar 10,4 procent.

[1:15:54] Dit jaar gaat het weer terug naar 8 percent.

[1:15:56] En volgend jaar, en dat is een goede stap hoor, dat het naar 7 procent gaat.

[1:16:00] Maar het zijn wel vier tarieven in vijf jaar.

[1:16:03] En voor investeringen met een lange doorlooptijd...

[1:16:06] is dat eigenlijk heel onvoorspelbaar.

[1:16:10] En daarom is het eigenlijk vooral belangrijk, en dat is de les die erachter zit, of het nou 6% moet worden of 7%.

[1:16:15] De vraag is, maak een keuze en houd daar langjarig aan vast.

[1:16:19] Dat biedt de stabiliteit die de sector nodig heeft.

[1:16:22] En tegelijkertijd zeg ik, reken je als overheid niet rijk.

[1:16:25] Een hoger belastingtarief leidt niet automatisch tot een evenredig hogere opbrengst.

[1:16:30] Want belastingmaatregelen veranderen het effect.

[1:16:33] Dat blijkt ook uit de evaluatie van de Belastingdienst van de verhoging van die overdrachtsbelasting.

[1:16:38] Die is niet doelmatig, die is niet effectief en uiteindelijk leidde tot minder opbreksten, want er zijn minder aankopen en verkopen geweest vanuit de investeerders.

[1:16:48] Kijk daarom dus niet alleen wat een fiscale maatregel op papier oplevert voor de schatkist, maar ook naar het effect op investeringen in woningbouw.

[1:16:55] En datzelfde geldt andersom.

[1:16:57] Dan ga ik afronden, voorzitter.

[1:17:00] Er is al heel veel gezegd, dus ik ga niet herhalen wat mijn voorgangers hebben gezegden over de aantal te regelgeving.

[1:17:04] Dat is inmiddels wel bekend.

[1:17:06] Maar met de huidige condities, de grote wens om veel goedkoper nieuwbouwwoningen te bouwen, heeft de woningmarkt echt veel meer publieke financiering nodig om maatschappelijke ambities waar te maken.

[1:17:15] En private partijen moeten tegelijkertijd voldoende perspectief hebben om voor langer tijd in woningbouw te investeren.

[1:17:21] Dus wij vragen vooral om een stabiel investeringsklimaat en duidelijke keuzes voor de lange termijn.

[1:17:26] Eigenlijk kom ik weer terug bij het begin.

[1:17:28] Rust, reinheid en regelmaat.

[1:17:30] Dank u wel.

[1:17:31] Dank je wel.

[1:17:32] Dan ga ik naar uw buurman de heer Korevar van de Erasmus Universiteit.

[1:17:36] Ja, dank u wel voor de uitnodiging om over dit belangrijke thema te spreken.

[1:17:40] Ik denk dat mijn position paper dat één ding denk ik bovenaan staat.

[1:17:44] Vorm nou als politiek een overkoepelende visie op wonen en maak dan ook de instrumenten, de fiscale instrumenten daar consistent mee.

[1:17:51] Want er is een lappendeken aan beleid en ik vind het heel moeilijk om die twee dingen daarin te herkennen.

[1:17:56] Die visies zullen verschillen.

[1:17:57] Dat is denk ik ook politiek.

[1:17:59] Laat ik in mijn toelichting me nu vooral op de huurkant richten.

[1:18:02] De vorige sessie ging al heel veel over de effectiviteit van het stimuleren van koop.

[1:18:05] En die punten van mij daar zijn denk ik bekender.

[1:18:08] En eigenlijk liggen mijn zorgen nu het meest bij de mensen die, wat ik noem het minst goed kunnen wonen.

[1:18:13] Dus een volkshuisvestelijk ideaal is eigenlijk dat iedereen goed moet kunnen wonnen.

[1:18:16] Nou in 1901 begonnen we met de woningwet.

[1:18:19] Toen betaalden arbeiders misschien maar 15% van het inkomen aan huur.

[1:18:22] Maar ze woonden barslecht.

[1:18:24] Dus het...

[1:18:25] Het idee was eigenlijk dat volkshuisvestingen ervoor zou zorgen dat die huishoudens beter konden wonen.

[1:18:29] En dat deden we met investeringen, met gegarandeerde leningen.

[1:18:32] Later objectensubsidies en de huurtoeslag.

[1:18:34] Zodat een betere prijskwaliteit voor al die mensen mogelijk werd.

[1:18:38] En de afgelopen jaren zie ik dat we betaalbaarheid minder zijn gaan zien als een uitkomst van voldoende investering.

[1:18:44] Maar steeds meer als iets wat je afdwingt ten koste van investering in de private sector.

[1:18:48] Maar ik zie dat vooral in de corporatiesector en daar maak ik me zorgen over.

[1:18:52] De corporatiewoning was eigenlijk decennielang ongeveer 15% goedkoper dan een private woning van vergelijkbare kwaliteit.

[1:18:58] En onder druk van passend toewijzen huurverlagingen is dat gat gestegen tot 30%.

[1:19:02] En dat is heel fijn voor zittende huurders, die betalen minder van hun inkomen aan huur.

[1:19:06] Het drukt fiscaal de toeslaguitgaven.

[1:19:09] Maar ook des te groter het gat, des te langer de wachtrij en des te exclusiever de toegang.

[1:19:13] Dus de prijs wordt betaald door de huishoudens die nog niet zo'n woning hebben.

[1:19:17] En voor corporaties, straks zal de vennootschapsbelasting aan bod komen, dat is een expliciete belasting bovenop deze impliciete belastingen zoals dat heet, want dat drukt gewoon de huurinkomsten enorm.

[1:19:27] Ik schat dat verschil met 2015 op 4 miljard euro per jaar.

[1:19:31] En eerst zagen we dat omdat die corporaties beperkt konden investeren, private beleggers in dat gat sprongen.

[1:19:36] Die hebben op grote schaal woningen toegevoegd in dat lage segment, maar natuurlijk voor enorme rendementen.

[1:19:41] Nou, daar heeft beleid nu een halt aan toegeroepen, maar de vraag is wie bouwt nu voor deze mensen?

[1:19:46] Dus dat is denk ik de eerste vraag en moet investeringscapaciteit komen.

[1:19:49] En de tweede is ook fiscaliteit is ook herverdeling.

[1:19:52] En we herverdelen denk ik nu steeds meer buiten de fiscaliteit om.

[1:19:56] Ik schat dat op die 8 miljard per jaar binnen de corporatiesector omdat mensen met de minste woningen vaak evenveel betalen als mensen met het beste woningen.

[1:20:04] Maar ook tussen de segmenten omdat iemand in de private sector veel meer betaalt voor dezelfde woning of slecht woont.

[1:20:09] En ik denk dat dat uiteindelijk belangrijk is.

[1:20:11] Dat er toch een relatie is tussen wat de huur opbrengt en wat de kwaliteit is.

[1:20:15] En volgens mij moet je een debat voeren over de mate waarin dat mag leiden tot hogere woonlasten.

[1:20:19] En in hoeverre je dat moet dekken met publieke investeringen.

[1:20:22] Dat is aan u.

[1:20:22] Maar ik denk that deze trend veel meer debat verdient.

[1:20:24] Dank u wel.

[1:20:27] Dank voor uw bijdrage.

[1:20:28] En dan tot slot mevrouw Spies.

[1:20:30] Dank u wel en heel veel dank voor de uitnodiging.

[1:20:34] En laat één ding duidelijk zijn.

[1:20:36] Wij gaan de wooncrisis alleen maar oplossen met een verbetering van het investeringsklimaat.

[1:20:41] En mijn collega's hebben al gewezen op de afspraken die we daarin met elkaar binnen de Woonalliantiepartijen hebben gemaakt.

[1:20:49] En eigenlijk zou ik met een knipoog tegen u willen zeggen hoe mooi zou het zijn als er ook een hele brede Kamermederheid zou ontstaan...

[1:20:56] die het investeringsklimaat voor alle partijen op de woningmarkt verbetert, om ervoor te zorgen dat die gebiedsontwikkelingen en die grote nood aan meer woningen in alle segmenten ook daadwerkelijk mogelijk wordt gemaakt.

[1:21:12] Investeringscapaciteit schiet echt tekort.

[1:21:16] In het bijzonder geldt dat ook voor de wonincorporaties.

[1:21:19] Wij liggen op schema om van 25.000 naar 30.000 nieuwbouwwoningen per jaar toe te gaan.

[1:21:26] ...maar die startmotor dreigt stil te vallen.

[1:21:30] En die dreigt vooral stilte vallen omdat onze investeringscapaciteit... ...voor de komende jaren tekort gaat schieten.

[1:21:37] En dat maakt dat als we daarin nu interveneren...

[1:21:42] Raden van commissarissen, directeurbestuurders, maar ook toezichthouders gaan zeggen... ...jullie kunnen over vier, vijf jaar de rekening, de rente en de aflossing van de leningen die jullie aan moeten gaan niet meer betalen.

[1:21:55] En dat betekent dat er nu al op de rem gestaan wordt.

[1:21:58] En that is het slechtste nieuws wat we aan al die woningzoekenden moeten vertellen op dit moment.

[1:22:04] En u bent bij machten door een verbetering van het investeringsklimaat daar iets aan te doen.

[1:22:09] En dan denk ik natuurlijk in de eerste instantie aan het terugbrengen van de vennootschapsbelasting naar nul.

[1:22:16] Dit kabinet zet een eerste stap om met een 25% verlaging van de vennotschapbelasting te komen.

[1:22:22] Dat is mooi, maar onze investerinscapaciteit schiet 31 miljard tekort.

[1:22:28] En dat betekent dat we 115.000 nieuwe woningen niet meer zouden kunnen bouwen.

[1:22:36] Ontfermt u zich dus, zou mijn oproep zijn, over die vennootschapsbelasting... een winstbelasting die over niet behaalde winsten betaald moet worden.

[1:22:46] Daar zit één hele praktische bij die u geen geld kost.

[1:22:50] Neem de afbouw van de vennootstapsbelasting al op in het Belastingplan 2027.

[1:22:58] Hij hoeft niet naar voren getrokken te worden 1 januari 28... maar als hij in het belastingplan 27 een plek krijgt...

[1:23:05] dan doet hij mee in onze meerjarenramingen, dan mogen we hem van de accountants ook in gaan rekenen, ook al gaat hij pas vanaf 1 januari 28 in.

[1:23:15] Het is een hele aantrekkelijke optie die geen geld kost voor de korte termijn, zeg ik dan ook maar even.

[1:23:23] Binnen de vennootschapsbelasting is de ATAT natuurlijk een doorn in het oog.

[1:23:27] Dat heeft eigenlijk ook de Europese Commissie met zoveel woorden al erkend en benoemd, omdat ze zeker voor de social housing eigenlijk zeggen dat is een nationale kop op een Europese regel die er gisteren al af had gekund.

[1:23:44] Dus binnen de VPB zou die ATAT-last in ieder geval zo snel mogelijk naar nul toe moeten.

[1:23:50] Heel kort en goed komt het erop neer.

[1:23:53] Kiest u voor de woningzoekenden, kiest u voor meer wonen, voor meer economische ontwikkeling, bedrijvigheid, btw-inkomsten of voor het heffen van een winstbelasting op winsten die alleen maar op papier gemaakt worden.

[1:24:10] Dank u wel, voorzitter.

[1:24:13] Dank u.

[1:24:14] De beëindiging met een prikkelende stelling.

[1:24:17] En dan kijk ik links naar de collega's die ongetwijfeld vragen zullen hebben aan u vier.

[1:24:25] We beginnen met de heer Van Leijen.

[1:24:27] Dank u wel, voorzitter.

[1:24:28] En dank ook aan alle sprekers.

[1:24:30] Mijn eerste vraag is aan mevrouw Maassen van IVBN.

[1:24:32] U had het over de buitenlandse pensioenfondsen.

[1:24:35] Dat vind ik ook een heel relevant onderwerp.

[1:24:36] Ik heb er zelf ook kamervragen over gesteld...

[1:24:39] Nu zegt hij eigenlijk zouden ze een vergelijkbare fiscale behandeling moeten krijgen dan nationale pensioenfondsen.

[1:24:44] Ik begrijp dat dat kan, maar dat dat heel erg lang duurt.

[1:24:47] Dus dat je dat bij de Belastingdienst moet aanvragen, dat je dan vergelijkaardig gezien moet worden en dat je daar minimaal een paar jaar voor nodig hebt.

[1:24:54] Wat natuurlijk niet opschiet als je snel wilt investeren.

[1:24:57] Wat ik ook begrijpen is dat dat repareerbaar is door het besluit buitenlandse rechtsvormen aan te passen.

[1:25:02] Is dat een pleidooi wat u steunt?

[1:25:03] Denkt u dat dat zou kunnen helpen?

[1:25:06] Het klopt dat de huidige oplossing ruling aanvragen bij de Belastingdienst is.

[1:25:11] Dat is echt wel heel tijdrovend en ingewikkeld.

[1:25:15] Eigenlijk zeggen we dat de wet niet hoeft te worden aangepast.

[1:25:19] Het gaat om dat de vergelijkbaarheidstoets heel erg toegespitst is op Nederlandse juridische en institutionele kenmerken van pensioenfondsen.

[1:25:32] En buitenlandse pensioenfondsen kunnen vaak niet aan de criteria voldoen.

[1:25:37] En daardoor vallen ze eigenlijk buiten de boot.

[1:25:40] Maar je zou kunnen toewerken aan objectieve, functionele vergelijkingstoets.

[1:25:46] Waarbij je dus zegt van oké, hoe kwalificeert een pensioenfonds in het buitenlands?

[1:25:51] Is het een onder toezicht houdend staande instelling bijvoorbeeld?

[1:25:55] De IORP-wetgeving in de EU biedt eigenlijk al een perfect aanknopingspunt.

[1:25:59] Dus het gaat helemaal niet over aanpassing van wetgeving...

[1:26:02] Het is een vrij eenvoudige maatregel en eigenlijk roepen we hier op van pas nou Europees beleid toe.

[1:26:14] Voorzitter, dank ook weer aan alle sprekers en voor de kundige bijdrage.

[1:26:19] Ook conceptueel interessant.

[1:26:23] Ik heb een vraag over het specifieke punt van de overdrachtsbelasting waar zowel mevrouw Maassen als de heer Korevaar iets over hebben gezegd dan wel geschreven.

[1:26:30] Ik snap het pleidooi om hem af te schaffen.

[1:26:32] Tegelijkertijd, als wij een belastingplan binnenkort moeten aanpassen, dan hebben wij te maken met opbrengstneutraliteit.

[1:26:38] En dan moeten wij aan knoppen draaien die per 1 januari 27 uitvoerbaar zijn en dan wel iets aankondigen voor langere termijn.

[1:26:45] En mijn vraag is, zou het al in ieder geval een verbetering zijn?

[1:26:48] Als we dus budgetneutraal, dat is de spelregel waar ik mee moet dealen, de overgangsbelasting helemaal uniformeren, dan kom je uit op een percentage van 2,7%, terwijl je nu op 0, 2, 7 van 27 en 10,4 zit.

[1:27:07] En als je dan de startersvrijstelling zou willen houden, dan komt je op 3,6 uit.

[1:27:10] Is dat een stap vooruit?

[1:27:11] Of is dat slecht uitlegbaar?

[1:27:13] Want dan gaat de vraagstimulering natuurlijk

[1:27:16] Bij een deel gaat het een beetje weg, want dan wordt aan de onderkant het tarief hoger.

[1:27:20] Maar je krijgt wel een eenvoudige uitvoerbare belasting.

[1:27:24] Dat is het voordeel.

[1:27:25] Plus er wordt niet meer gediscrimineerd in het tarif.

[1:27:30] Als ik daarop mag reageren.

[1:27:33] De heer Mijals gaf al even aan uit wat voor fluctuatie we komen qua overdrachtsbelasting.

[1:27:41] Maar een aantal jaar geleden hadden we zo'n systeem.

[1:27:44] En volgens mij is dat in die zin een helpvolle stap.

[1:27:54] Als ik dan kort mag aanvullen.

[1:27:56] Kijk, ik denk dat het helpt in de zin van dat het maakt die fiscale verschillen tussen huur en koop kleiner.

[1:28:00] Dat is denk ik een verbetering.

[1:28:01] Ik denk dat in dit geval dan evident is dat de koopstarter is degene die hier het meest nadeel van ondervindt.

[1:28:06] Laat ik ook toelichten waarom ik overdragsbelasting over het algemeen geen goed idee vind.

[1:28:10] Ik snap dat het heel goed uitvoerbaar is.

[1:28:12] Het is heel makkelijk.

[1:28:13] Maar uiteindelijk is het in zekere zin, ja, er is vanuit de economie geen goede rechtvaardiging.

[1:28:18] Er zijn heel veel onderzoeken nagedaan dat het gewoon heel verstorend werkt.

[1:28:21] Dus zeg maar een verhoging van de consumptieve belasting op wonen.

[1:28:24] Je kan denken aan het eigen woningforfait in de koopsector, maar je kunt ook op andere knoppen draaien.

[1:28:29] Dat is denk ik uiteindenlijk beter voor iedereen in de woningmarkt, omdat je dan ook de doorstroom weer wat meer op gang brengt.

[1:28:34] Lagere overdragsbelasting is meer doorstrom in het private segment, in het koop segment.

[1:28:40] De heer Nobel.

[1:28:42] Ja, voorzitter, dank.

[1:28:44] Ik wil graag de vraag stellen aan de heer Minjas.

[1:28:47] Het komt omdat hij eindigde met rust, reinheid en regelmaat.

[1:28:49] En als kerstverse vader ben je dan meteen wakker.

[1:28:53] Dit blokje gaat ook nadrukkelijk over woningbouw.

[1:28:57] En daar gaat mijn vraag over.

[1:28:59] Want hier in Den Haag hebben we het heel erg veel over woningenbouwen.

[1:29:02] Die woningen worden natuurlijk gerealiseerd in gemeenten... en gebouwd door partijen waar de heere Minjas onder andere...

[1:29:10] nu het woord voor mag voeren.

[1:29:12] Ik vroeg me af of hij iets kan vertellen over lokale koppen binnen gemeenten... want dat is ook iets wat we vaak in de Kamer bespreken... en in hoeverre dat de woningbouw stagneert.

[1:29:24] Dat is een hele brede kop, voorzitter.

[1:29:26] Dus als ik niet uitkijk, dan kan ik hier de rest van het blok mee volmaken.

[1:29:31] Maar ik denk dat, ik hoorde ze juist te spreken in de vorige ronde zeggen, ja nieuwbouw zou uit kunnen.

[1:29:36] Kijk, wij hebben bij de totstandkoming van de wet betaalbare huur uitvoerig onderzoek laten doen samen met IVBN door een externe partij, in dit geval door Brinkgroep.

[1:29:45] En er zijn botsproeven uitgevoerd.

[1:29:47] Op basis van die botsproeven zijn we tot de conclusie gekomen dat het woningwaarderingstelsel in combinatie met allerlei andere regelgeving, het energielabel bijvoorbeeld, dat dat tot een maakbaar product leidt in combinatiën met de nieuwbouwopslag.

[1:30:00] In combinatie met de nieuwbouwopslag.

[1:30:03] En de eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat dat leidt tot vaak hele kleine nieuwbaanwoningen.

[1:30:07] En wat we zien, gemeentes die waren een groot voorstander van de wet betaalbare huur.

[1:30:13] Maar die zijn ondertussen heel veel lokale koppen aan het introduceren.

[1:30:16] Want die zeggen ja maar ik wil toch wel ook een woning van 70 vierkante meter.

[1:30:19] En dat kan.

[1:30:20] Maar het probleem is wel dat je dus met heel veel verschillende regimes te maken hebt.

[1:30:24] En dan heb ik het nu alleen nog maar over een oppervlakteeis.

[1:30:27] Maar er zijn ook nog gemeentes die stellen eisen aan hoeveel van die woningen moet je dan bijvoorbeeld maken.

[1:30:32] Dus we hebben landelijk twee derde betaalbaar.

[1:30:34] Maar daar zijn grote gemeentes waar de grootste bouwopgave ligt, die hebben aanvullende eisen.

[1:30:39] Dus dan moet je heel veel goedkope woningen maken in Amsterdam.

[1:30:41] 40, 40, 20, jullie kennen het allemaal wel.

[1:30:43] Eindhoven werkt ook met een soortgelijke regeling.

[1:30:46] Daar komt ook nog bij dat gemeentes aanvullende bouwtechnische kwaliteitseisen herstellen.

[1:30:51] En als ik het coalitieakkoord lees, dan is dat eigenlijk best wel helder.

[1:30:54] Daar staat gewoon in, daar moeten we vanaf.

[1:30:57] En, als u daar snel afstand van neemt, dan kunnen we nieuwbouwwoningen in het middensegment volgens de huidige systematiek

[1:31:03] En exploiteren.

[1:31:06] Maar dat moet dan wel voldoen aan de afspraken die we hebben gemaakt met de wet betaalbare huur.

[1:31:10] En dan kunnen geen lokale koppen zoals oppervlakte eisen aan worden gesteld.

[1:31:19] Ik heb een vraag voor mevrouw Spies.

[1:31:24] Ik wil haar vragen waarom het pakket dat het kabinet op dit moment voorstelt... waarom dat volgens haar onvoldoende is voor de corporaties.

[1:31:33] En kan zij ook schetsen wat het volledig afschaffen van de VPB zou opleveren?

[1:31:41] Dank.

[1:31:42] Wij gaan als corporatiesector in de komende jaren van een belastingafdracht van zo'n 600 miljoen op dit moment naar 1,5 miljard.

[1:31:55] Wat een toename is in harde euro's.

[1:31:59] En iedere euro die wij aan belasting betalen staat gelijk aan 30 euro investeringscapaciteit voor nieuwbouwwoningen.

[1:32:07] Dus als wij deze belasting niet meer hoeven te betalen, dan levert dat 115.000 nieuwbauwwonlingen op.

[1:32:15] Of zoveel een equivalent daarvan in termen van...

[1:32:18] Renovatie, verduurzaming of weet ik veel wat.

[1:32:21] Dan kunt u zelf ook uitrekenen dat daar waar het kabinet 25% van die 1,5 miljard nu als tegemoetkoming in de coalitieakkoordstukken heeft opgenomen, dat dat zo'n 35.000 woningen ongeveer extra oplevert.

[1:32:43] Maar de ambitie is natuurlijk dat we 100.000 nieuwe woningen per jaar gaan bouwen

[1:32:48] waarvan 30.000 sociale huurwoningen, ook gebaseerd op de wet regie, dat we toegroeien naar zo'n 5.000 middenhuurwonlingen per jaar.

[1:32:58] En die ambitie wordt onmogelijk als de investeringscapaciteit niet verder wordt verruimd.

[1:33:04] Dus het kabinet zit een eerste stap, maar die is nog te klein.

[1:33:10] Dank u wel, voorzitter.

[1:33:12] Ik denk als vervolg hierop, duidelijk denk ik ook vanuit het betoog vanuit Edes en de position paper...

[1:33:18] dat de VPB voor woningbouwcorporaties moet worden afgeschaft.

[1:33:23] De 115.000 woningen zijn er natuurlijk veel.

[1:33:26] Tegelijkertijd wordt ook gesteld, voorkom nou dat het belastingvoordeel van een eventuele afschaffing... en de invoering van een herbestedingsreserve, iets dat mijn fractie ook zeker ondersteunt... dat dat weer wordt uitgehold door de ATAT.

[1:33:42] En kunt u daar nog wat toelichting over geven?

[1:33:46] Nou, de ATAT is feitelijk een onderdeel van de totale VPB-last.

[1:33:51] En de ATAD is de Anti-Tax Avoidance Directive die ooit bedacht is om financiële rendementen die in Nederland worden behaald niet weg te laten vloeien naar het buitenland om dat niet in Nederland aan belasting te hoeven betalen.

[1:34:08] Wij mogen niks in het buitenland doen.

[1:34:10] Het is ook volstrekt bijzonder dat de sociale huursector onder die ATAT-regeling is gebracht.

[1:34:19] Dus als onderdeel van die VPB-last naar nul zou die ATAC daar ook volledig in moeten worden afgebouwd.

[1:34:26] Dat is overigens in lijn met het voorstel wat de Europese Commissie doet.

[1:34:30] Maar Nederland is heel afwachtend en terughoudend daarin tot op heden.

[1:34:35] Dus het zou heel mooi zijn als dat verder naar voren wordt gehaald.

[1:34:38] En misschien toch ook nog goed die 115.000 woningen.

[1:34:41] We zien heel veel in gebiedsontwikkelingen... dat het natuurlijk niet alleen gaat om die 30% sociaal... maar ook om die twee derde betaalbaar en dat deelvrije sector.

[1:34:51] En als dat mandje niet meer rondgerekend kan worden...

[1:34:55] in dit geval de corporatiesector de 30% niet kan leveren, dan ligt het natuurlijk, de schade zou nog veel groter kunnen zijn dan die 115.000 woningen.

[1:35:06] Omdat we met elkaar in die gebiedsontwikkelingen...

[1:35:10] Je zag gisteren 5 nieuwe steden of 5 nieuwe woonwijken gepresenteerd worden.

[1:35:16] Daar moet ook dat totaal van die som van die 30% sociaal tweederde betaalbaar en dat deelvrije sector ontwikkeld gaan worden.

[1:35:26] Als er één niet meer kan, dan gaat de rest ook niet meer van de wal komen.

[1:35:32] Mevrouw Beckerman.

[1:35:33] Dank u wel.

[1:35:34] Dank ook wederom aan alle sprekers en ook voor de nuttige position papers.

[1:35:39] Ik moet zo iets eerder weg, daarvoor excuses.

[1:35:43] Mijn vraag is voor de heer Korrevaar.

[1:35:46] In het blok hiervoor zette de heere Gijsberts van Nibud eigenlijk uiteen hoe er een tweedeling op...

[1:35:53] zoals sommigen noemen woningmarkt, is ontstaan.

[1:35:57] Het liet ook zien dat op papier mensen moeten kunnen rondkomen... maar in praktijk dat steeds moeilijker wordt.

[1:36:06] Waarbij huurders het in veel gevallen zwaar hebben...

[1:36:10] U, de heer Korva, laat zien... er is ook een andere realiteit, namelijk betaalbaarheidseisen... drukke investeringscapaciteit.

[1:36:20] Dat zijn twee waarheden die allebei tegelijkertijd waar zijn.

[1:36:24] En waar zit nou de juiste oplossing hierin?

[1:36:29] Waarbij je bij voorkeur natuurlijk zorgt... dat die ongelijkheid niet nog verder verdiept...

[1:36:40] Ja, dank u wel voor deze vraag.

[1:36:41] Ik denk dat het ook een terechte vraag is.

[1:36:43] Ook omdat ik me juist zorgen maak dat betaalbaarheidsbeleid zelf ook tot die ongelijkheid kan leiden.

[1:36:47] En dus denk ik dat het eerste wat belangrijk is, is wat je eigenlijk ziet.

[1:36:50] Ik heb dat ook laten zien in wetenschappelijk onderzoek naar de private sector.

[1:36:53] Maar je ziet bijvoorbeeld dat de rendementen op verhuur het hoogst liggen in het lage segment.

[1:36:58] En je ziet ook dat in de corporatiesector, juist door het passend toewijzen, eigenlijk de huur nauwelijks meestijgt met de kwaliteit.

[1:37:03] Waardoor ook relatief het hoge rendement behaald wordt op die goedkoopste woningen.

[1:37:07] Dus ik vind dat daar eigenlijk de grootste problemen liggen.

[1:37:10] En je zou kunnen zeggen dat die mensen geen goede woning hebben en ze hebben ook nog niet zoveel inkomen.

[1:37:15] Dus daar zie ik echte problemen.

[1:37:17] Dan is de vraag, hoe moet je ermee omgaan?

[1:37:19] De eerste vraag die ik denk is waarom wil je herverdelen via woningen en waarom op basis van het inkomen?

[1:37:25] Dus ik denk dat over het algemeen je de meeste inkomenspolitiek via de belastingen moet voeren en ondersteuning en sociale zekerheid.

[1:37:34] Ik denk dat de reden, en dat komt eigenlijk terug op een vraag die je in de vorige sessie stelde, en volgens mij een reden waarom je via het corporatiebeleid in stenen wil herverdelen is dat je eigenlijk zegt ja we willen ook dat mensen met een niet zo grote portemonnee op plekken kunnen wonen die veel kansen en mogelijkheden bieden.

[1:37:48] En wat ik nu opmerk is eigenlijk dat we betaalbaarheidsbeleid niet meer op die manier zijn gezien.

[1:37:52] We zeggen eigenlijk iedereen moet een lage huur krijgen in plaats van dat je gericht met die corporatiewoningen mensen eigenlijk kansen probeert te geven die ze anders niet gehad hebben.

[1:38:00] En dat is denk ik hoe ik betaalbarheids beleid zie, dat je het wel met een gedachte moet doen en een visie.

[1:38:06] Dank u wel.

[1:38:08] Mevrouw Steen.

[1:38:12] Dank je wel.

[1:38:12] Ook mijn vraag is aan de heer Korvaar.

[1:38:18] Kun je überhaupt een stabiel middensegment creëren zolang fiscale prikkels tussen koop en huur zo uit elkaar liggen?

[1:38:34] Ja, dank u wel.

[1:38:34] Ik ben daar relatief pessimistisch over.

[1:38:36] Want we zagen al voordat we begonnen met bijvoorbeeld het dwingend maken van de wet betaalbare huur... ...dat er best wel grote verschillen waren tussen koop en huur in Nederland.

[1:38:45] En ik heb nog overwogen dat in de position paper op te schrijven, maar het werd te veel.

[1:38:50] Maar je ziet eigenlijk dat het nogal afhangt van wie de verhuurder is, wat de effectieve belastingdruk is...

[1:38:54] En hoeveel de schuldfinanciering is, dat loopt soms echt wel uit elkaar.

[1:38:58] Dat zeg maar een koper bij wijze van spreken een voordeel heeft van 2% van de woningwaarde per jaar of 3%, zeker bij box 3 verhuur.

[1:39:04] En ik denk dat zolang je dat niet enigszins wat gelijker maakt, kan...

[1:39:09] Private verhuur nooit competitief zijn.

[1:39:12] Dus dan krijg je altijd denk ik een klein privaat huursegment.

[1:39:16] En daar kun je politiek over stristen hoe belangrijk dat is.

[1:39:20] Maar ik denk wel dat voor de mobiliteit het hebben van enige vorm van private verhuurt die direct beschikbaar is.

[1:39:25] Naast dat corporatiestelsel belangrijk is.

[1:39:30] Dank voorzitter.

[1:39:32] De heer Koreva heeft zijn geluksdag, want ik heb ook een vraag aan hem.

[1:39:36] Allereerst de oproep, ook in zijn betoog, maar ook in de position paper, dat fiscale maatregelen ook politieke visies moeten dienen, is mij zeer...

[1:39:45] Hij heeft mij zeer aangegrepen, daar ben ik het ook hartstikke mee eens.

[1:39:49] Dus dank daarvoor, ook die oproep.

[1:39:51] Waar ik een vraag over heb, is dat hij ook in zijn position paper behoorlijk kritisch is... over fiscale maatregelen die eigen woningbezit bijvoorbeeld aanmoedigen.

[1:40:00] Maar hij noemt daar wel concreet ook dat die kleine groep, of die groep starters... die echt grote financiële problemen heeft, dat daar wel...

[1:40:09] specifiek maatregelen voor genomen zouden moeten worden.

[1:40:12] En ik zou hem willen uitdagen om dat wat concreter te maken... wat voor maat regelen je juist voor die groepen wel kunt nemen... zonder dat het echt een prijsopdrijvend effect heeft.

[1:40:25] Ik denk het eerste dat je, er is heel veel onderzoek naar woonbeleid en ik heb ook altijd wel veel respect voor politici in zekere zin.

[1:40:31] Het is heel moeilijk om goed woonbedrijf te maken, laat ik dat vooropstellen.

[1:40:34] En ik denk dat er ook niet heel veel maat en niet heel onderzoeken zeggen dit is nou de beste manier om starters te ondersteunen.

[1:40:41] Dus ik denk, dat je eerst een beetje terughoudend moet zijn en zeggen het is heel... ...moeilijk, om dat eigen woningbezit te bevorderen.

[1:40:47] Hetgeen wat ik nu opmerk is dat we in Nederland de stimulering van koop heel breed doen.

[1:40:52] Dus eigenlijk iedereen heeft een laag eigen woningforfait, er is heel lang recht op hypotheekrente aftrek, daar zit geen beperking op.

[1:40:59] Als je dat gerichter wilt maken dan wil je dat volgens mij doen voor de mensen die zonder die steun geen koopwoning zouden kunnen kopen.

[1:41:06] Dus op het moment dat je zegt, noem maar die verlaging van de overdragsbelasting of het hebben van hypotheekrente, het recht op hypotheekerenteaftrek.

[1:41:14] Als je dat richt bijvoorbeeld als je daar een maximum op zet, zeg maar je mag geen hypothekerenteavertrek meer krijgen of hypotheken boven een half miljoen.

[1:41:21] Ja dan wordt het al veel gerichter.

[1:41:22] Dus ik denk dat je veel meer het beleid moet richten op de mensen die zonder die steun er niet tussen komen.

[1:41:30] En dan denk ik dus dat een limiet op de hypotheekrente aftrek een goed idee is, want dan geef je eigenlijk het voordeel alleen aan de huurder.

[1:41:35] Dan kun je zeggen dat mag je alleen doen bijvoorbeeld voor de eerste woning die je koopt.

[1:41:38] Het is heel moeilijk om te zeggen wat de juiste route is, omdat het hangt van zoveel dingen samen.

[1:41:43] Maar ik denk Dat de richting vooral moet zijn om het gerichter te maken op de Mensen die er anders niet tussenkomen en niet zo breed.

[1:41:50] Dan gaan wij door met de tweede ronde.

[1:41:52] De heer Van Leijden.

[1:41:54] Ja, dank u wel.

[1:41:55] Ik had een vraag aan mevrouw Spies van Edes.

[1:41:58] Ik lees in het position paper dat huurwoningen betaalbaarder zijn geworden.

[1:42:03] Huurquote gedaald van 24 naar 20 procent.

[1:42:06] Ook een beetje met het betoog van de heer Korrevaar in mijn achterhoofd in de discussie van insiders en outsiders.

[1:42:10] Vraag ik me ook af van, dat is heel fijn voor de mensen die daar wonen.

[1:42:15] Maar wat betekent dat voor de mens die nog op de wachtlijst staan?

[1:42:18] Dan zou je ook niet kunnen zeggen, je zou er inderdaad meer ruimte willen hebben voor huuroptimalisering.

[1:42:23] Zodat je ook meer investeringskracht hebt.

[1:42:27] Was het maar zo makkelijk.

[1:42:30] De heer Koreva heeft terecht al heel nadrukkelijk gewezen op het passend toewijzen, wat daarin een enorme belemmering is.

[1:42:39] Tegelijkertijd zijn ook communicerende vaten aan de orde.

[1:42:43] De minister is nog steeds degene die de maximale huursomstijging vastlegt.

[1:42:48] Dat gaan we nu wettelijk verankeren.

[1:42:50] En de huren communiceren ogenblikkelijk de hoogte van de horen met de huurtoeslag.

[1:42:56] Daar hebben we de afgelopen jaar een ware circus omheen beleefd.

[1:43:02] Dat heeft directe consequenties, ofwel voor de investeringscapaciteit in positieve of in negatieve zin, maar ook voor de schatkist.

[1:43:12] En daarom denk ik dat het heel belangrijk is om hier heel zorgvuldig, maar wel een keer in de integraliteit naar te kijken.

[1:43:23] Want de huurknop is van grote waarde voor de betaalbaarheid van de woningen, voor die groep mensen.

[1:43:30] Die anders überhaupt dat dak boven het hoofd niet vindt.

[1:43:35] Te drastische maatregelen de een of de andere kant op.

[1:43:38] Hebben onvoorziene consequenties waar we buitengewoon voorzichtig mee moeten zijn.

[1:43:42] Maar voor dit moment zijn de streefhuren een eerste hele ingewikkelde blokkade om daar voluit aan te draaien.

[1:43:48] Of te passend toewijzen moet ik zeggen.

[1:43:54] Ja, dank voor alles wat er gezegd is.

[1:43:58] Ook het antwoord van de heer Korevaar, dat puzzelt me nog even, want ik zit altijd met de uitvoerbaarheid voor de Belastingdienst en dat is altijd wel een dingetje.

[1:44:06] Maar mijn vraag gaat, sorry meneer Korefaar, het was al uw geluksdag, maar ik heb toch nog een vraag in deze ronde aan mevrouw Spies.

[1:44:13] En dat is over ATAT en het bedrag.

[1:44:17] Tot een dag voor het sluiten van het coalitieakkoord heeft er een korting op de VPB gestaan van 650 miljoen voor woningcorporaties.

[1:44:28] De laatste dag is dat naar 325 miljoenen gegaan, wat geen ratio meer heeft.

[1:44:33] 650 miljoen zou corresponderen met een uitzondering voor de woningcorporaties op ATAT.

[1:44:40] Klopt dat?

[1:44:41] Is ongeveer 650 miljon wat je nodig hebt, budgetair, om die uitzonderingen op ATAC voor woningcoöperaties te organiseren?

[1:44:52] Na verluid en coalitieonderhandelingen, misschien dat we daar ooit in memoires van deze of gene nog eens het echte verhaal over horen.

[1:45:02] Feit is dat de afdracht voor de ATAT inderdaad in die orde van grootte van 600 tot 650 miljoen gaat belopen de komende jaren.

[1:45:14] Dank u, de heer Nobel.

[1:45:16] Ja, voorzitter, dank.

[1:45:17] Ik blijf nog even bij het stukje woningbouw hangen en dan heel specifiek wil ik eigenlijk de vraag stellen over de tweederde betaalbaarheid.

[1:45:28] Want ik denk dat altijd in de Kamer wel een gevoel is van we moeten een x-percentage sociaal bouwen en bij de ene partij zal dat misschien net iets meer zijn dan de andere, maar dat daar iets geregeld moet worden.

[1:45:38] Dat voelt iedereen denk ik wel, maar door die tweederde betaalbaarheid is er ook weinig schuifruimte meer in gebiedsontwikkelingen.

[1:45:45] En ik zou willen vragen aan de heer Minjas of hij zijn licht kan schijnen op die twederde betaald.

[1:45:51] En of hij denkt dat dat getal misschien een beetje uit de lucht gegrepen is.

[1:45:58] Nou ja, kijk.

[1:46:00] Ik denk dat het ontzettend belangrijk is.

[1:46:02] U maakt de politieke afweging.

[1:46:03] Daar gaan we niet over.

[1:46:04] Wij kijken vooral naar of het uitvoerbaar is.

[1:46:07] En wij hebben eerder samen met zowel de groep die de actieagenda en de uitvoeringsegenda wonen heeft opgesteld.

[1:46:15] Dat zijn meerdere partners.

[1:46:17] Ik heb ze zojuist eigenlijk al een beetje benoemd.

[1:46:19] ...hebben we berekend dat als je twee derde in het goedkope prijssegment wil bouwen... ...want betaalbaar is natuurlijk per definitie iets suggestiefs... ...dat suggereert ook dat een deel onbetaalbaar wordt... ...maar goed, wat voor de een betaalbar is, is voor de ander misschien niet betaalbaar... ...dus dat werkt natuurlijk ook zo.

[1:46:34] Maar wat we hebben gezegd is, als je dat wil, als dat de ambitie is... ...moet daar wel structureel 3 tot 5 miljard op jaarbasis bij aan publieke middelen om tekorten te dekken...

[1:46:43] En wat wij op heel veel plekken zien, u heeft het in de wetteregie overgenomen, die twee derde betaalbaar, is dat heel veel gemeentes dat nu dankmatig, dat staat niet in de wet, maar op ieder project aan het projecteren zijn.

[1:46:56] En dat leidt ertoe dat individuele projecten gewoon niet haalbaar zijn.

[1:46:58] Dan ga je in gesprek, ga je een discussie krijgen.

[1:47:00] Nou, de provincie Zuid-Holland doet daar bijvoorbeeld nog een schepje bovenop, want die wil dat echt in ieder object hebben, vanuit de provincies zelfs.

[1:47:06] Dat leid tot heel veel vertraging.

[1:47:08] En ik denk dat als je kijkt naar de ideale samenstelling van wijken, dat je slimmer moet kijken wat daar de ideele verhouding zou moeten zijn.

[1:47:15] En het tweede wat je zou kunnen doen is ook slimmer kijken naar doorstroming op de woningmarkt.

[1:47:20] Want wat we iets te veel proberen te doen is de starter in een nieuwbouwwoning te krijgen die betaalbaar is.

[1:47:25] Ik kan u vertellen, mijn eerste woning was een bestaande woning in het betaalbare prijssegment op dat moment.

[1:47:33] En dat is ook waar we beter gebruik van moeten maken.

[1:47:35] Want als je doorstroming op de woningmarkt wil, ook die senioren wil verleiden naar een nieuwbouwappartement...

[1:47:41] dan is het ook goed om te kijken wat die senior zoekt.

[1:47:43] En die senior wil niet naar een nieuwbouwappartement van 50 of 60 vierkante meter, die we door de betaalbaarheidsregels eigenlijk relatief klein moeten maken.

[1:47:51] Maar dat zou best een iets duurder appartement kunnen zijn, waardoor die senioren een riante eengezinswoning voor de doorstromer achterlaten.

[1:47:58] En dat doorstroomtreintje, als je daar kritisch naar kijkt, dan kan je best eens kritisch kijken of twee derde betaalbare voor heel veel plekken de meest slimme oplossing is.

[1:48:10] Mevrouw Wiersma.

[1:48:14] Ook een vraag aan de heer Minjas en dat is de volgende.

[1:48:17] Want stel je voor in een hypothetisch scenario dat Nederland de overdrachtsbelasting verlaagt, de renteaftrekbeperking versoepelt.

[1:48:25] Is dat dan volgens u ook genoeg om het internationale kapitaal weer terug naar de Nederlandse woningbouwmarkt te krijgen?

[1:48:31] Of zijn er aanvullende maatregelen voor nodig, bijvoorbeeld ook in de huurregulering?

[1:48:40] Ja, dank u wel.

[1:48:42] Kijk, dat internationale kapitaal, we hebben het over 40 miljard wat nodig is voor de middenhuur.

[1:48:48] Dat internationale capitaal blijft nu vooral het institutioneel betaald, dus pensioengeld blijft weg.

[1:48:54] En daar heeft mevrouw Maassen zojuist iets over gezegd.

[1:48:56] Omdat die buitenlandse pensioenfondsen belastingplichtig zijn en dat zijn Nederlandse pens ioenfondsten niet.

[1:49:02] Wat we nu zien, er komt internationaal kapitaal naar dit land.

[1:49:05] En dat is niet zo'n beetje ook.

[1:49:06] En het internationale kapitaaltje koopt momenteel bestaande huurwoningen op, die bijvoorbeeld bij de institutionele pensioenfondsen worden verkocht, om dat uit te ponden.

[1:49:14] Die verdienen daar hartstikke veel geld aan.

[1:49:16] Maar dat zijn wel woningen die verdwijnen van de woningmarkt.

[1:49:19] Als je de overdrachtsbelasting naar een internationaal gelijkwaardig niveau brengt, dan ben je competitief op internationaal niveau.

[1:49:28] 6% zou daar een goed tarief voor zijn, voor huurwoningen.

[1:49:34] Maar dat zou dan ook eigenlijk moeten gelden voor andere functies.

[1:49:36] Dus daar moet u dan breder naar kijken, want vaak zijn projecten gemengd.

[1:49:39] Daar zitten kantoorruimtes en dat soort dingen in.

[1:49:41] En als dat op 10.4 blijft, dan blijft het nog ingewikkeld.

[1:49:44] Als je dat doet en die renteaftrekbeperking, dan gaat dat zeker verschil maken.

[1:49:49] En als u zegt, moet je dan nog iets aan de huurregelering doen?

[1:49:54] Daar is zojuist ook al iets over gezegd door een van de voorgaande sprekers over tot wat voor producten leidt dat.

[1:50:00] Wat wij zien is dat kleine nieuwbouwwoningen in grote steden haalbaar zijn in de nieuwbauw.

[1:50:06] Maar zodra gemeentes daar bovenwettelijke eisen gaan stellen, dan komt dat product onder druk te staan.

[1:50:12] Maar een woning van 60 vierkante meter, 70 vierkanten meter bouwen buiten de Randstad.

[1:50:18] Dat is echt heel ingewikkeld.

[1:50:20] Dus als u ook dat soort woningen in het middensegment zou willen.

[1:50:23] Dan moet je goed nadenken of de regulering zoals die nu is ingevoerd.

[1:50:26] Of dat de slimme manier is van reguleren.

[1:50:32] Net werd gesteld dat er weer korrevaar geluksvogel was met drie vragen achter elkaar.

[1:50:36] En nu heb ik ook een vraag aan de heer Minhas.

[1:50:38] Dus zo gaat dat.

[1:50:40] Voorzitter, in het vorige blokje hebben we het ook even kort gehad over grondbeleid.

[1:50:45] Waarbij de DNB aangaf dat ze bijvoorbeeld hel zien in een planbatenheffing of een soortgelijk systeem.

[1:50:52] Ik ben ook benieuwd hoe de heere Minhas namens NEPROM kijkt naar grondpolitiek en wat passend zou zijn en werkbaar zou zijn in de huidige situatie van woningtekorten.

[1:51:02] Als u dacht dat al een eerdere vraag ruim betoog behoeft, dan is deze vraag dat zeker.

[1:51:08] Maar wil u toch vragen, dat is enigszins te beperken.

[1:51:11] Ja, dank u wel.

[1:51:11] Dan ga ik het gewoon over de feiten hebben.

[1:51:13] Want ik merk dat de feitebasis rondom grond- en grondbelasting en planbaatheffing regelmatig door meningen en percepties door elkaar wordt gehaald.

[1:51:22] Dat las ik ook terug in het rapport van de Nederlandse Bank.

[1:51:25] Kijk, de feITEBASIS is dat u een ambitie heeft aan 100.000 woningen op jaarbasis.

[1:51:29] Uit de cijfers van het ministerie blijkt dat 70.000 van die woningen, dat zijn de woondeals, binnenstedelijk geprogrammeerd zijn.

[1:51:38] Uit onderzoek van Rebel en Facton, ook in opdracht van het ministerie gemaakt... ...blijkt dat de waardestijging van grond, de wind for profits waarover wordt gesproken... ...dat die met name bij agrarische grond ligt.

[1:51:49] Dus dan bouw je 30%, dus 30.000 woningen op jaarbasis, buitenstedelijk.

[1:51:54] Cadastre heeft vorig jaar een publicatie opgesteld.

[1:51:57] Daaruit blijkt dat 60% van die buitenstedelijke grond...

[1:52:00] ...in handen is van gemeentes.

[1:52:02] Dan blijft er dus eigenlijk, als je dat allemaal aan het afbellen bent... ...12.000 woningen op jaarbasis buiten stedelijke over... ...die in handen zijn van private partijen.

[1:52:09] Dat zijn agrariërs en marktpartijen... ...ik kan u vertellen, markt partij die hebben ongeveer 80%, iets meer... ...van die buitenstedelijke grond al in bezit.

[1:52:19] Dus dan blijft er ongeveer ruimte over voor 2000 woningen buitenstedelijk, waarvan de grond in handen is van agrariërs.

[1:52:27] Waar dus die planbatenheffing effect op zou hebben.

[1:52:30] Dan is eigenlijk de eerste conclusie, moet je zoveel nieuw beleid introduceren voor 2000 mogelijk nieuw te bouwen woningen.

[1:52:36] Waarbij tegelijkertijd als je planbantenheffingen introduceert, er ook wel een prikkel moet zijn voor die verkoper, in dit geval de agrario, om die grond...

[1:52:45] te kunnen verkopen.

[1:52:46] En daarom zeggen wij, we willen natuurlijk ook niet dat er te veel aan de strijkstof blijft hangen.

[1:52:50] We willen ook dat er voldoende ruimte is om publieke kosten te verhalen.

[1:52:56] Die inbrengwaarde van grond binnen het kostenverhaal momenteel... En voorzitter, dan ga ik echt afronden.

[1:53:00] Het kostenverhalen momenteels is gebaseerd op de comparatieve methode.

[1:53:05] Dus je kijkt naar andere transacties.

[1:53:06] Als die heel hoog zijn, dan is die waarde heel hoge.

[1:53:09] Wij zouden willen voorstellen, breng die inbrengwaarde naar de residuele waarde.

[1:53:14] Dan kijk je eigenlijk gewoon wat zijn de totale kosten en wat zijn er opbrengsten en het residu daarvan.

[1:53:20] Dat doet eigenlijk bijna elke gemeente binnenstedelijk ook.

[1:53:22] Dat zou je dus op die manier ook kunnen doen.

[1:53:24] En dan zorg je er ook voor dat de kosten zo maximaal mogelijk kunnen worden verhaald.

[1:53:30] Dank u.

[1:53:31] Mevrouw Steen.

[1:53:32] Dank.

[1:53:33] De heer Minas heeft net mijn vraag over grondwaarde beantwoord direct.

[1:53:37] Dus ik ga toch even voor de bonusvraag voor de heer Korevaar.

[1:53:45] Want ik hang nog even op de waarde van huurwoningen versus de waade van koopwoningen.

[1:53:52] Want we zien natuurlijk dat... Kijk, de afweging als je kijkt naar uitponden, dan kijk je natuurlijk aan de ene kant naar wat is nou precies de verhuurde of de waarde van een huurwoning.

[1:54:06] En de gereguleerde beleggingswaarde eigenlijk van zo'n huurwoning.

[1:54:09] En aan de andere kant de leegwaarde van de koopwoning Dus zolang dat verschil zo groot is, hoeveel effect hebben fiscale regels dan als het gaat om uitponnen?

[1:54:21] Ik denk dat dat verschil tussen die twee beïnvloed wordt door zowel de fiscaliteit, namelijk dat de beleggingswaarde van een huurwoning is lager dan de druk om te doorexploiteren als verhuurder heel hoog is ten opzichte van wat je krijgt in de koopmarkt.

[1:54:36] Dat is denk ik één reden.

[1:54:37] Dus dat is gewoon reden één, dat het onaantrekkelijk is om structureel woningen in de huurmarkt te houden.

[1:54:42] Voor corporaties is het een belangrijke manier om toch inkomsten op te halen, ook voor particuliere verhuurders.

[1:54:47] Twee is het huurprijsbeleid.

[1:54:49] Want in een koopwoning wordt vrijwel altijd de marktprijs voor gevraagd.

[1:54:54] En voor een huurwoning zijn allerlei vormen van huurregulering van toepassing.

[1:54:57] En ook in de nieuwbouw.

[1:55:00] Dus vaak wordt bij de nieuuwbouwwel betaalbaarheid geëist.

[1:55:02] Maar dan is op langere termijn toch dat uitbondsscenario best wel waardevol.

[1:55:05] Omdat je dan de woning kan tillen naar de markprijis.

[1:55:07] Als ik dan toch een klein beetje marketing mag.

[1:55:10] Ik heb een groot rapport geschreven over dat betaalbaar bouw.

[1:55:12] Dat komt hopelijk volgende week uit.

[1:55:13] Dus dan ga ik daar nu nog niks over zeggen.

[1:55:15] Maar dan kunt u het dan lezen.

[1:55:18] Maar ik denk uiteindelijk dat gewoon via de fiscaliteit en de huurprijsregeling is het gewoon structureel onaantrekkelijk om op lange termijn te blijven investeren.

[1:55:26] En daarom zitten we al decennia in Nederland in een uitpond evenwicht.

[1:55:30] En dat zien we niet in andere landen.

[1:55:34] Dan hebben we de cliffhanger naar het aankomende rapport.

[1:55:39] In de hoop.

[1:55:40] Voorzitter, ook in het kader van een eerlijke verdeling heb ik nog een vraag aan mevrouw Maarsen van de IVBN.

[1:55:47] Ik las een tijdje geleden dat u de ambities van het coalitieakkoord uw organisatie die toch boterzacht noemde en ook best wat kritiekpunten had.

[1:55:54] En één daarvan zat op de 25% betaalbare koop.

[1:55:58] En uw organisaties en uw leden hebben onmiskenbaar een heel groot aandeel gehad in de bouw van de middenhuur die er nog wel is.

[1:56:05] Kunt u schetsen wat voor effect die 25% betaalbare koopbinden, twee derde betaalbaar, mogelijk ook op het aanbod in de middenhuren kan hebben de komende jaren?

[1:56:15] Nou ja, dat is eigenlijk vrij eenvoudig.

[1:56:17] Want als je kijkt naar de woningbouwprogramma's, op het moment dat 25% betaalbare koop wordt toegevoegd, dan wordt er bijna geen woning meer in de middenhuur gebouwd.

[1:56:27] En dan is de keuze eenvouder.

[1:56:33] En daar begon ik net mijn pleidooi ook mee.

[1:56:36] Middenhuur heeft een eigen functie in een goed functionerende woningmarkt.

[1:56:42] En dat gaat aan de ene kant over een flexibele schil.

[1:56:45] Mensen die naar een stad toe verhuizen, nog niet meteen toe zijn aan een koopwoning en voor werk ergens heen verhuisen.

[1:56:54] Menses die scheiden.

[1:56:56] Er zijn allerlei redenen waarom je in een huurwoning zou willen.

[1:57:00] Daarnaast is het zo dat als je kijkt naar de betaalbaarheid van de betaald koop versus middenhuur, dan is midden huur meer gericht op mensen met een lager middeninkomen dan betaalbare koop.

[1:57:14] En dat is ook wat wij in de position paper uiteen hebben gezet.

[1:57:18] Dat betaalbaren koop dient uiteindelijk een doelgroep met een hoger inkomen.

[1:57:25] Dus het snijdt aan twee kanten.

[1:57:28] Ik zie de heer Minas nog springen om hier nog een bijdrage aan te kunnen geven.

[1:57:32] Ja, voorzitter, ik zou nog een hele kleine aanvulling als het me toestaat op deze antwoord willen geven.

[1:57:36] Want ontwikkelaars die nieuwbouw realiseren, die kijken ook naar de afzetbaarheid.

[1:57:41] Dus als je in een programma 100 woningen hebt zitten, ik maak het even makkelijk, en twee derde daarvan moet betaalbaar zijn, 30 daarvan zijn dan sociaal 25 betaalbare koop, hou je 12 middenhuurwoningen over.

[1:57:52] Er is geen belegger die twaalf woningen in een complex wil exploiteren.

[1:57:55] Dat heeft gewoon te maken met hoe exploiteer je die woningen.

[1:57:58] Dus dan wil je de vrijheid hebben om een beetje te kunnen schuiven... om iets meer middenhuur te maken, iets minder.

[1:58:04] Dus dat is ook de reden waarom als je zo dwangmatig programmeert...

[1:58:07] Je moet altijd goed blijven nadenken, is er een belegger te vinden die twaalf woningen in een complex wil hebben?

[1:58:12] En dan heb ik het nu nog maar over honderd woningen.

[1:58:14] Er zijn grotere, maar ook kleinere complexen.

[1:58:16] Dus het is ook feitelijk niet te exploiteren als je dus dwangmatig die percentages oplegt.

[1:58:25] Dank.

[1:58:25] Daarmee komen we aan het einde van dit blok.

[1:58:29] Wil ik onze gasten zeer danken voor de toelichting hier ter plekke in de Tweede Kamer.

[1:58:35] En natuurlijk ook voor het eerder toezenden van alle position papers.

[1:58:38] Nogmaals dank aan de gasten van het eerste blok Deze ronde tafel zal vervolgd worden eigenlijk met het commissiedebat

[1:58:48] over volkshuisvesting en fiscaliteit op 24 september, waar ook de staatssecretaris van Financiën bij zal aanschuiven.

[1:58:56] Dus mocht u dit een interessant onderwerp vinden, wat ik niet kan voorstellen dat iemand dat nee zou zeggen na deze ochtend, op 24 September zullen we daar politiek verder over debatteren.

[1:59:07] Nogmaals dank voor uw aanwezigheid, dat u heeft gekeken, en aan de leden van de commissie.