Beter benutten bestaande woningvoorraad

[0:00:00] Het rond de tafel gesprek Beter Benutten Bestaande Woningvoorraad.

[0:00:04] We hebben drie blokjes en we beginnen vandaag met kennis over benutting.

[0:00:08] Vier blokje hebben we, excuus.

[0:00:09] Kennis over benutting van de bestaande voorraad Aan de rechterkant hebben we drie gasten Frank Dirks van Platform 31 Sanne Manen van Platform Woonopgave En Cecilia Gross, Rijksbouwmeester

[0:00:24] Aan de linkerkant hebben we drie Kamerleden.

[0:00:26] De heer Van Leijen van D66, mevrouw Steen van het CDA en de heer De Hoop van Pro.

[0:00:32] Ik wou beginnen om de gasten aan de rechterkant een toelichting te laten geven op hun inbreng die ze geleverd hebben vooraf aan dit rond de tafel gesprek.

[0:00:41] En daar is drie minuten per persoon voor.

[0:00:44] En vervolgens is er ruimte aan de Kamerleden om hun vragen te stellen of opmerkingen te plaatsen.

[0:00:49] Ik geef het woord aan de heere Dirks.

[0:00:54] Ja, goedendag allemaal.

[0:00:56] Als we het hebben over het beter benutten is het goed om even onderscheid te maken tussen zeg maar verbouwen.

[0:01:02] Dan voeg je woningen toe in de bestaande voorraad.

[0:01:05] Dus denk aan splitsen, optoppen of transformatie.

[0:01:09] En je kunt ook de woningvoorraad anders benutten, anders gebruiken.

[0:01:13] Dan heb je het over woningdelen of andere doelgroepen, huisvesten.

[0:01:17] Zoals een belangrijk onderschuit als je met beleid, wet en regelgeving aan de gang gaat.

[0:01:23] Wij zijn al een tijd actief als Platform 31 op dit onderwerp.

[0:01:27] En het goede nieuws is eigenlijk dat we zien dat het leeft.

[0:01:32] We zien meer partijen die dit toepassen, gemeenten die hun regels versoepelen.

[0:01:37] Dus dat is op zich mooi.

[0:01:39] Tegelijkertijd doen we het er vooral bij in Nederland.

[0:01:44] Beter met de maakt geen onderdeel uit van de woondeals.

[0:01:48] Gemeenten en corporaties geven terug dat ze...

[0:01:53] Die geven terug dat ze afgerekend worden op nieuwbouw en niet op woningdelen of het splitsen van woningen.

[0:02:03] En er zijn ook niet heel veel, de ambities zijn nog vrij laag wat dat betreft.

[0:02:08] Het ontbreekt af en toe ook wel een visie, een toekomstschets.

[0:02:10] Hoe woon je nou in 2050 of 40 in een bepaald gebied als je meer of mindere mate inzet op betermanutten?

[0:02:18] En eigenlijk is dat allemaal best opmerkelijk.

[0:02:21] Als je kijkt naar de nationale doelstellingen die we hebben.

[0:02:23] We willen natuurlijk woningnood aanpakken.

[0:02:27] Maar goed, we willen ook milieudoelen realiseren.

[0:02:30] De ruimte wordt steeds schaars.

[0:02:31] We hebben financiële uitdagingen.

[0:02:33] En alleen al in de corporatiesector kun je 170.000 woningen of woonruimte moet ik dan zeggen toevoegen.

[0:02:43] Nou wat kan het Rijk, wat kan de Tweede Kamer doen?

[0:02:46] Nu zijn het vooral gemeenten die een sleutelrol spelen.

[0:02:49] Zij moeten hun regels versoepelen, aanpassen.

[0:02:52] En dat kan je faciliteren door wellicht een soort capaciteitspoel in te roepen om hen te helpen daarbij.

[0:02:59] Je kan een landelijke aanpak, splits aanpakken.

[0:03:02] Even wat ideeën, kun je...

[0:03:05] Maar je kan ook via wet en regelgeving het gemakkelijker maken en mogelijk maken.

[0:03:12] Denk aan een landelijk recht op hospitaal verhuur zoals dat in Frankrijk is.

[0:03:16] Het AOW kun je veranderen waardoor twee ouderen wel samen kunnen wonen met behoud van hun alleenstaande uitkering in plaats van een gehuwde pensioen.

[0:03:28] Objectsubsidies voor kamers, voor studenten.

[0:03:31] Fysieke passendheidsnormen kun je invoeren in plaats van financiële passendheid die vooral grootwonenden faciliteren.

[0:03:40] Huurtoeslag kritisch naar kijken, huurrecht zou je naar kunnen kijken zoals bijvoorbeeld in Zürich nu gebeurt waarbij je dus het recht hebt op een woning maar niet een eeuwig recht op de gehuurde woning.

[0:03:53] Nou, die staan in het paper.

[0:03:55] Andere voorbeelden die er niet in pasten was bijvoorbeeld een bedroom tax.

[0:04:00] Zoals in Engeland waarbij dus je gekort wordt op de huurtoeslag op het moment dat je overruimte hebt.

[0:04:06] Nou, zou ook in de koop of in de particulier huurvrije sector kunnen.

[0:04:13] Zo als een soort belasting dat je dan weer terug laat vloeien naar de volksherstelling.

[0:04:17] Woontoeslag.

[0:04:19] Dus eigenlijk tal van mogelijkheden om daar het debat over te voeren, verder te verkennen of experimenten uit te voelen.

[0:04:30] Dus dat is onze uitnodiging of bijdrage.

[0:04:36] Dank u wel.

[0:04:36] Zou u een microfoon uit willen doen?

[0:04:39] Ik geef nu het woord aan mevrouw Van Manen.

[0:04:42] Hallo allemaal.

[0:04:44] De potentie die is er.

[0:04:46] Alleen al in Rotterdam hebben we onderzocht dat er in de bestaande buurten nog ruimte is voor 110.000 extra woningen door het hele brede pakket, dus woning splitsen, woning delen, inbreiden, dus ook aanplakken, uitplinten, leegstand opvullen en optoppen.

[0:04:59] Maar waarom blijft de productie dan achter?

[0:05:01] Omdat we het eigenlijk nog niet echt doen.

[0:05:03] Veel regelgeving houdt bovengenoemden tegen.

[0:05:06] De processen zijn er nog niet op ingericht.

[0:05:08] En wij merken bij particulieren, bij VVE's, dat ze erg huiverig zijn om de eerste te zijn om dit lastige proces te doorlopen.

[0:05:16] We moeten dus echt aan de slag.

[0:05:18] Het beter benutten lijkt niet iets heel nieuws, maar dat is het wel.

[0:05:22] Dus het idee van kleiner gaan wonen, dat is geen onderdeel van de wooncarrière.

[0:05:26] Het opdelen van woning is na de Tweede Wereldoorlog niet meer ter sprake gekomen.

[0:05:30] En het bouwen van extra lagen op verdiepingen, dat deden we nog niet.

[0:05:35] Het is dus echt iets anders dan de reguliere nieuwbouw waarin we onze partners kennen.

[0:05:40] Waarin we de technische uitdagingen, hoe complex ook, maar we zijn ermee bekend.

[0:05:45] En waarin de processen al veel vaker doorlopen zijn.

[0:05:48] Dus dat betekent dat het een nieuw proces is en dat heeft misschien in het begin wat meer aandacht en inzet nodig.

[0:05:54] Dus wat we moeten doen is één wet en regelgeving aanpassen, stimuleren.

[0:05:58] Heel veel daarvan, zoals al gezegd, dat ligt bij de gemeente.

[0:06:01] Zie ook het bijgevoegde position paper.

[0:06:04] Op nationaal niveau kan je bijvoorbeeld het samenwonen stimuleren... maar bovenal ook sturen met middelen.

[0:06:10] Dus dat betekent bijvoorbeeld een budget voor particulieren... om met een architect het woningsplitsen te onderzoeken... of voor VVE's om een eerste plan te maken... om daarmee de rest van de leden te overtuigen...

[0:06:20] Gemeentes die kunnen dan weer sturen via het volkshuisvestingsprogramma, de huisvestingsverordening, omgevingsplannen met daarin een laag voor optoppen en inbreiden.

[0:06:29] Aangepaste parkeernormen en heel belangrijk grondbeleid voor de haalbaarheid.

[0:06:35] Twee, daarnaast is het ook echt een andere aanpak en daar moeten we ons bewust van zijn.

[0:06:39] Het zijn andere processen, andere organisatievormen.

[0:06:42] Bijvoorbeeld een andere manier van communiceren met particuliere eigenaren.

[0:06:46] Die weten niet wat een BBL is.

[0:06:48] Een andere omgang met bewoners in bestaande wijk die je misschien veel eerder moet betrekken.

[0:06:55] Een ander schaal, andere ontwikkelvormen, het is niet één groot project maar heel veel kleine.

[0:07:00] Wat dus ook vraagt om een slim proces om je plancapaciteit efficiënt in te richten.

[0:07:05] En drie, wat we moeten doen is direct voorbeelden creëren via pilots.

[0:07:09] voor die eerste particuliere bewoners, de corporaties en de VVE's, om hen te helpen om heel snel tot uitvoering te komen.

[0:07:17] Want wat wij dus merken in buurtbijeenkomsten, dat achter die eerste paar pioniers die het aandurven om direct te gaan doen, daarachter schuilt een grote groep die het nog even afwacht, maar die wel geïnteresseerd is.

[0:07:28] Ten slotte, benut ook ontwerpkracht in dit traject.

[0:07:32] Ontwerp kracht om met bewoners in gesprek te gaan, om de potentie in kaart te brengen, om samen met beweners woningen te vinden, om wijkplannen te maken voor het beter benutten, om mogelijkheden te verbeelden, erg belangrijk ook, en om opgaves integraal aan elkaar te verbinden.

[0:07:48] Want hoe fantastisch zou het zijn als het opschalen en het versnellen van het beterminuten van bestaande buurten en gebouwen zou leiden tot meer woningen en sterkere buurte met minder eenzaamheid, een verduurzamende bestaand voorraad, meer groen en meer passende woningen.

[0:08:03] Dus aan de slag.

[0:08:07] Dank u wel.

[0:08:08] Het woord is aan mevrouw Kroos.

[0:08:11] Ja, zoals net gehoord, er ligt heel veel kans om beter te benutten van ons bestaande woningvoorraad.

[0:08:18] Eigenlijk met relatief klein ingreep kunnen we een groot verschil maken.

[0:08:22] Niet alleen door meer woningen te creëren, maar ook door bestaand buurt te verbeteren.

[0:08:28] Om die kans echt te benutte is ook de politiek voor nodig.

[0:08:31] Ik zie daarbij drie belangrijke punten.

[0:08:34] Ten eerste maakt het proces helder en ervoudig.

[0:08:38] Voor bewoners, coöperaties en andere initiatiefnemers is het proces nu vaak ingewikkeld.

[0:08:44] Zorg daarom voor roede begeleiding en neem praktisch drempels weg, bijvoorbeeld rond hypotheken, vergunning en kadastraal zaken.

[0:08:54] Geef gemeenten de kennis en ruimte om te experimenteren met verdichting en maak succesvol aanpak makkelijk toepasbaar.

[0:09:02] Betrek ontwerpers vroeg in het proces.

[0:09:05] Elke wijk is anders en vraagt om een oplossing die past bij de plek en bij de bewoners.

[0:09:11] Zorg er tegelijkertijd voor dat de uitvoering voor bouwers haalbaar en aantrekkelijk is.

[0:09:17] Ten tweede, maak dit financieel aantrekkelijk.

[0:09:20] Zorg dat mensen die hun woning delen door financieel niet op achterheid gaan.

[0:09:25] Dus bijvoorbeeld voor de AOV of bijstand.

[0:09:29] Maar als we willen echt versnellen en opschalen, dan moeten we verbouwen en woningdelen aantrekkelijker maken.

[0:09:37] En dat kan bijvoorbeeld met subsidie, goedkope leningen of een lager btw-tarief voor verbouwing.

[0:09:42] Die leiden tot meer voordeel.

[0:09:47] En ten derde, en daar sloot Koppel de kans aan elkaar... beter benutten van bestanden woningvoorraad... gaat niet alleen maar over meer woningen...

[0:09:57] Gebruik deze kans ook om bestaande wijken te verbeteren en toekomst bestandiger te maken.

[0:10:04] Laat goed voorbeeld zien, zodat meer bewoners, gemeenten, corporatie en andere partijen enthousiast worden en aan de slag gaan.

[0:10:12] En vooral betrek bewoner vanaf het begin.

[0:10:16] Zij zijn niet alleen maar initiatiefnemers, maar eigenlijk de ambassadeurs van hun buurt.

[0:10:20] Ze maken het buurt waar en toekoomsbestandig.

[0:10:24] Het kabinet heeft een belangrijke stap gezet om oplossingen voor de woningopgave ook te zoeken binnen de bestaande woningvoorraad.

[0:10:31] Dat staat in de actieplan versnelling woningbouw.

[0:10:34] Tegelijkertijd werd gezegd dat we ook een samenspel moeten maken met alle betrokkenen.

[0:10:42] Het wordt pas echt impact gemaakt als we allemaal dezelfde kant op bewegen.

[0:10:46] Dus het Rijk, de gemeente, corporaties, ontwerpers, bouwers en bewoners.

[0:10:52] Om van de los pilots die nu zijn naar een structureel aanpak op opschaling te komen.

[0:10:59] En daarvoor zijn duidelijk keus nodig.

[0:11:02] De kansen liggen om op zeer korte termijn meer woningen toe te voeren die aardig nodig zijn.

[0:11:08] Met minder materiaalgebruik, ook minder emissie en kleinere beslagen op de schaarschuimte.

[0:11:13] Dus de basis ligt er al.

[0:11:15] Nu is het tijd om op te schalen.

[0:11:17] Dank.

[0:11:19] Dank u wel.

[0:11:20] Inmiddels is de heer Nobel van de VVD ook aangeschoven.

[0:11:23] En wil ik de eerste spreker van de kant van de Kamer het woord geven.

[0:11:25] De heer Van Leijen.

[0:11:28] Ja, dankjewel voorzitter.

[0:11:30] Fijn dat jullie er zijn.

[0:11:31] Ik zie ook heel veel potentie in beter benutten.

[0:11:33] Vandaar dat ik ook het initiatief had genomen voor deze ronde tafel.

[0:11:36] Ik denk dat vooral voor heel veel jongeren, starters, studenten, dit op korte termijn veel woonruimte kan vrijspelen.

[0:11:42] Niet alleen voor die doelgroep, maar ik denk wel specifiek voor die toegroep.

[0:11:46] Laat ik eens beginnen met een vraag aan mevrouw Van Manen.

[0:11:48] U benadrukt heel erg de rol van grondbeleid.

[0:11:51] Dat benauwt u eigenlijk vrij stevig.

[0:11:53] Ik ben even benieuwd van welke knoppen ziet u dat daar zijn om daarop te drukken

[0:11:57] om daarmee beter benutten te stimuleren?

[0:11:59] En een tweede vraag tegelijk, als de voorzitter het me toelaat, aan mevrouw Van Manen.

[0:12:04] U had het over de juridische definitie van optoppen.

[0:12:07] Er zijn daar bekende knelpunten met het VVJ-recht, maar ook, denk ik, met de toestemming bij renovatie bij corporatiewoningen.

[0:12:14] Hoe ziet u dat voor zich?

[0:12:15] Welke definitie hebben we daar nodig?

[0:12:21] Pardon.

[0:12:22] Het grondbeleid dat richt zich vooral op optoppen en inbreiden.

[0:12:26] En daar zouden we adviseren, heel vaak is er een ontheffingsvergoeding als er opgetopt wordt.

[0:12:32] Je ziet dat daardoor een business case niet uitkomt.

[0:12:34] Dus veel VVE's of corporaties, nou voor VVE'S die willen graag optopten om daarmee ook hun verduurzaming te kunnen betalen.

[0:12:41] Dus het is nu net doorgevoerd in Rotterdam dat de ontheeffingsvergroeding geschrapt wordt bij het toevoegen van betaalbare woningen.

[0:12:48] Dat is een belangrijke.

[0:12:49] Een actief grondbeleid.

[0:12:51] Wat heel interessant is, dat in de wijken... is heel vaak nog veel grond wel van de gemeente.

[0:12:56] Dus dan is het ook van belang om daar een actief gondbeleg op te voeren.

[0:12:59] Het wijkgericht afrekenen.

[0:13:01] Dus we zien ook dat het eigenlijk niet...

[0:13:03] Het komt niet altijd uit om alleen maar naar projectniveau... en naar elk los kavel te kijken.

[0:13:08] Met name ook met corporaties zijn er hele interessante uitwisselingen mogelijk.

[0:13:11] Maar om echt op wijkniveau te kijken...

[0:13:13] ...waardoor sommige panden wel verkocht kunnen worden en ergens anders iets bijgebouwd kan worden... ...en waardoor uiteindelijk die haalbaarheid wel klopt.

[0:13:22] En omdat dit ook gaat over andere projecten, dus veel kleinere projecten... ...is het ook interessant om te kijken naar een korting op de grondprijs voor kleinere producten...

[0:13:36] En toch ook het, wat we weten, dat corporaties hebben gewoon te weinig grond voor hun opgave.

[0:13:43] Dus ook daar om in die wijken ook een deel van die grond direct te gunnen aan corporatie, zodat zij snel aan de slag kunnen.

[0:13:50] De tweede vraag, die is wel interessant voor de nationale overheid.

[0:13:54] In Frankrijk bijvoorbeeld, daar, nou weet ik even niet meer, binnen het appartementsrecht moet je dus 100% toestemming hebben om te mogen optoppen.

[0:14:04] Dat is in de praktijk best lastig.

[0:14:07] Heel vaak is niet iedereen er en er zijn ook gewoon mensen, vv's, die zeggen, nou het zal mijn tijd wel leren.

[0:14:12] En in Frankrijk is dat 70%.

[0:14:15] Dus daar is al een motie over aangenomen.

[0:14:18] Dus het advies zou zijn, breng dat verder in praktijk.

[0:14:21] En hetzelfde geldt in de woningwet staat ook dat bij renovatie moet de corporatie 70% toestemming hebben om een pand te mogen renoveren.

[0:14:30] In principe bij optoppen hoeft dat niet.

[0:14:31] Heel veel corporaties doen dat natuurlijk wel.

[0:14:33] Maar dat maakt dat het soms renoveren en optoppen niet samen ingezet wordt, omdat je dan dus die 70% toestemming moet hebben.

[0:14:42] Dus dat is ook een interessant aspect om verder naar te kijken.

[0:14:46] Dank u wel.

[0:14:47] Het woord is aan mevrouw Steen.

[0:14:48] Ja.

[0:14:48] Dank u wel voor uw inleidingen en ook voor uw position papers.

[0:14:52] Dat is altijd heel fijn.

[0:14:55] Ik heb ook een vraag aan mevrouw Van Manen.

[0:14:58] Ik vond jullie position paper heel fain, verdiepend.

[0:15:02] Omdat jullie ook de uitsplitsing maken.

[0:15:04] Wat kan het Rijk doen?

[0:15:04] Wat kan de lokale overheid doen?

[0:15:07] En ik was eigenlijk wel getriggerd door dezelfde vraag als mijn collega.

[0:15:11] Dus die heeft u net beantwoord.

[0:15:14] Dus ik kan verder met mijn vraag over de VVE's.

[0:15:17] En daar ga ik ook iets toe instellen.

[0:15:20] Want ik ben wel benieuwd, wat zien jullie bij die VVE's?

[0:15:23] Want wij zien eigenlijk in het hele woondossier wel dat die VVA's altijd een beetje het ingewikkeld vinden om mee te gaan.

[0:15:30] En ik denk dat we een soort van verantwoordelijkheid hebben om dat een klein beetje te stimuleren.

[0:15:33] Dus ik ben gewoon benieuwd, wat zie jullie bij de VVA'S?

[0:15:37] En mijn tweede vraag zou dan zijn, je hebt het over buurtpanels.

[0:15:43] Hebben jullie daar ervaring mee?

[0:15:44] Want ik vind het namelijk wel een interessante gedachte.

[0:15:47] De eerste vraag, ik ben in gesprek met de VVE die erover nadenkt op te toppen om hun verduurzaming te kunnen bekostigen.

[0:15:54] Of in ieder geval een deel daarvan.

[0:15:56] Want die kosten lopen enorm op.

[0:15:58] En je ziet gewoon, het is dan een klein groepje mensen die denkt dit willen we.

[0:16:02] Dat ze eerst nog niet weten hoe moeten we dit, hoe moeten de rest van de leden meekrijgen.

[0:16:07] Omdat je ook meteen... Iedereen heeft natuurlijk meteen vragen.

[0:16:10] Ja, maar wat betekent dat qua verbouwing?

[0:16:12] Wie komen daar dan boven wonen?

[0:16:14] Hoe gaan we dat doen?

[0:16:15] Wat levert het op?

[0:16:15] Dus allemaal hele relevante praktische vragen... waar nog niemand een antwoord op heeft.

[0:16:20] Maar dat maakt het wel lastig om zo'n proces in te gaan.

[0:16:23] Want er is ook geen geld.

[0:16:24] En die VVE staat al onder druk financieel.

[0:16:26] Dus dat zou denk ik heel erg verlichten als er...

[0:16:29] In Rotterdam is er nu al een VVE-optoploket...

[0:16:33] Waar een quickscan gedaan zou worden.

[0:16:35] Maar als er dus ook wat budget zou zijn voor VVE om echt dat vooronderzoek te doen.

[0:16:40] Dat op het moment dat zij alle leden willen overtuigen dat ze gewoon echt een heel goed plan hebben liggen.

[0:16:45] Dan zou dat heel erg schelen.

[0:16:47] En het is natuurlijk mega complex.

[0:16:49] En dan ook wie gaat dat ontwikkelen?

[0:16:51] Ga je daar een ontwikkelaar voor vragen?

[0:16:52] Dus er zitten...

[0:16:53] Gewoon heel veel vragen achter.

[0:16:55] Dus we denken ook daarom dat mocht er eentje zijn die zegt wij willen dit, help die daarbij.

[0:17:01] Ook al kost het wat subsidie, maar dan is er een voorbeeld waar ook VVE's kunnen gaan kijken.

[0:17:06] De wijkaanpak, daar zijn we net mee begonnen.

[0:17:09] Volgende week is de eerste kick-off in het Oude Westen in Rotterdam.

[0:17:13] Dat is een wijk die ook heel erg actief was in de stadsvernieuwing in de jaren tachtig...

[0:17:19] En we hebben daar vorig jaar al een stadscampagne woningen vinden gedaan.

[0:17:23] En daar zijn we op expeditie gegaan met bewoners om woningen te vinden.

[0:17:27] En we gaan met hen, we gaan eigenlijk daar met bewaners, gemeenten, corporatie en ontwerpers... ...eigenlijk een beetje zoals in de stadsvernieuwing aan de slag om in die gezamenlijkheid...

[0:17:39] te kijken van waar kunnen we woning toevoegen, hoe kunnen we zorgen dat mensen beter passend wonen.

[0:17:45] En we merken nu al vanuit de bewonerskom bijvoorbeeld het idee, laten we een seniorendenktank oprichten om ouderen ook...

[0:17:53] Ik zou uw antwoorden af willen ronden, want er loopt wel iets uit de tijd, maar...

[0:17:59] Er was al een punt?

[0:18:00] Ik was klaar.

[0:18:01] Oké, heel goed.

[0:18:02] De heer De Hoop, u mag dan ook twee vragen, want die vrijheid hebben de andere leden ook genomen.

[0:18:07] Ja, voorzitter, ik ga het gewoon bijeen laten.

[0:18:10] Allereerst dank aan alle drie voor de fijne bijdrage en veel enthousiasme.

[0:18:15] Denk aan die kant van de tafel voor beter benutten, maar ook aan deze kant van het tafel.

[0:18:18] Volgens mij zijn niemand tegen beter benut en zien we allemaal de potentie, maar komt het helaas nog niet voldoende van de grond.

[0:18:24] Dus ook fijn dat we dit gesprek met elkaar hebben.

[0:18:26] Ik heb een vraag aan de nieuwe Rijksbouwmeester.

[0:18:28] Fijn dat u er ook vandaag bent.

[0:18:29] Ik heb in uw brief gelezen ook dat u heel duidelijk ziet dat het ook niet alleen gaat over het toevoegen van woningen, maar ook de kwaliteitsimpuls van buurten die dat juist een beetje extra kunnen gebruiken.

[0:18:41] Vond ik een hele mooie toevoeging voor volkshuisvestingsbeleid.

[0:18:45] En er stond ook een zin in waar ik nieuwsgierig naar ben dat voor veel voorkomende woningen en wijktypen standaard aanpakken kunnen worden ontwikkeld, zodat niet iedere gemeente hoeft uit te zoeken wat juridisch, technisch en financieel mogelijk is.

[0:18:57] En ik was benieuwd hoe volgens u zo'n standaard aanpak eruit zou moeten zien.

[0:19:02] Wat voor dingen horen daarbij, zodat we dat ook mee kunnen nemen in de landelijke aanpak?

[0:19:09] Dank voor je vraag.

[0:19:11] Voor alles over financiële regels, ik denk dat Sanne heeft een volledige antwoord.

[0:19:16] Kijk, wat wij zien is heel veel wijken in Nederland zijn ook gebouwd in hetzelfde tijdperiode en lijken op elkaar.

[0:19:23] Ook als elke wijk anders is.

[0:19:24] De bewoners zijn anders, de plek is anders.

[0:19:27] Maar de typologie is wel iets gezamenlijk.

[0:19:30] En daar zien we kans om meer naar te kijken.

[0:19:34] Het is misschien het laatste advies dat we hebben gebracht als college van de Rijksbouwmeester en Rijksenadviseur.

[0:19:40] Dat de platform wonopgave heeft gedaan in opdracht van ons.

[0:19:43] Het is juist van de rijtjes woningen, dus kan ik die achterlaten.

[0:19:48] Maar wel duidelijk te zien vanuit de typologie, wat betekent dat?

[0:19:52] En wat betekt dat niet alleen maar op de schaal van een huis, maar op een schaal... ...van de buurt en wat voor dynamiek kan hier plaatsvinden?

[0:19:58] Dus juist voor de jongeren...

[0:20:00] Om te blijven in de buurt waar ze zijn geboren en als je ouders.

[0:20:03] Maar ook voor de ouderen om te blijwen wonen waar ze zij.

[0:20:07] Dit is gemaakt nu voor een gezinshuis.

[0:20:09] Maar we hebben ook al die wijken met de portiekflats.

[0:20:14] Die ook niet optimaal werken.

[0:20:15] Die heel veel groen hebben, heel veel fikante meters.

[0:20:17] Maar lang niet...

[0:20:19] Het welzijn en de sociaal bodem die een gezond wijk maakt.

[0:20:23] Dus daar zitten we juist kans om slim te verdichten.

[0:20:28] En uitgaan van de bepaalde typologie dat wij hebben.

[0:20:31] En daarop beduren.

[0:20:34] Dank u wel.

[0:20:35] Het woord is aan de heer Nobel.

[0:20:37] Dank u voorzitter.

[0:20:39] Ik richt mijn vraag aan degene wie zich geroepen voelt om het te beantwoorden, want ik denk dat u alle drie beantword kan worden.

[0:20:44] Ik vroeg me af wat moeten we nou in wet- en regelgeving aanpassen om uiteindelijk het optoppen makkelijker te maken?

[0:20:56] Ja, dan zou ik zeggen, tenzij iemand anders... maar die ontheffingsvergoeding is heel belangrijk... want dat is financieel ingewikkeld.

[0:21:05] Omgevingsplan, dus maak daarin een laag voor optoppen... dat het binnen omgevingsplannen past.

[0:21:12] Die VVE, appartementsrecht, hebben we het net over gehad.

[0:21:15] Parkeernorm, hele belangrijke.

[0:21:17] Dus een aangepaste parkeernom voor optoppen... zodat het, ja, dat is nu wat in de praktijk...

[0:21:24] Heel vaak tegenhoudt, misschien ook wat maatwerk daarin.

[0:21:27] Dat zijn denk ik uit mijn hoofd zo even de allerbelangrijkste om het haalbaar te maken qua wet- en regelgeving.

[0:21:35] Ik zie nog een volgvraag in uw ogen in ieder geval.

[0:21:37] Ja, nee, ik hoor heel veel punten, maar ligt het dan ook aan wat voor type woningen je toevoegt?

[0:21:42] Want ja, om het financieel arbeids te maken, je kan ook zeggen, maak een grote penthouse erboven en dan kan het waarschijnlijk financieal wel makkelijk uit.

[0:21:48] Dat heb ik eigenlijk ook niet heel erg in uw bijdrage gehoord, wat voor typen woningen.

[0:21:52] Dus kunt u daar misschien ook iets meer over zeggen?

[0:21:54] Want het ging veel over corporaties, niet heel veel over de markt.

[0:22:00] Frank Roos.

[0:22:02] Eigenlijk zie je dat de gezin niet meer van vijf mensen, maar 1,7 en 1,8.

[0:22:08] Dus uiteindelijk wonen minder mensen in één woning.

[0:22:12] Dus de oproep is meer om kleinere woningen toe te voeren... die juist belangrijk zijn voor die mensen die nog geen woningen kunnen vinden.

[0:22:23] Dus het gaat vooral om klein wonen.

[0:22:28] Nou, daarom is die ontheffingsvergoeding zo interessant.

[0:22:32] Want dan kan je toch betaalbaar wonen toevoegen, zonder dat het drukt op je businesscase.

[0:22:38] Dus dan komt dat wel uit.

[0:22:40] Een marktpartij kan dat ook prima doen.

[0:22:41] We hebben het natuurlijk ook over middenhuur.

[0:22:43] Wat natuurlijk heel interessant is, als je bij optoppen ook nog eens kijkt, valt daar een doorstroming te maken?

[0:22:48] Dus als het gaat om type woningen, zou dat een hele interessante vraag zijn.

[0:22:52] En ik denk gewoon dat er, als het geht om de wooncrisis, dat er niet heel veel mensen geholpen zijn bij extra penthouses.

[0:23:00] Dank u wel voor het antwoord.

[0:23:01] We hebben hier geen discussie.

[0:23:03] We zijn iets uitgelopen, dus ik zou nog één rondje willen doen.

[0:23:09] Meneer Van der Leyen.

[0:23:11] Kort en bondige vragen, kort en bondig antwoorden.

[0:23:13] Ik ga de vraag aan de heer Dirk.

[0:23:15] U schrijft in de position paper, pleit jullie voor een nationale spitsaanpak?

[0:23:19] Kunt u daar wat meer over vertellen en de potentie dat het eventueel heeft en hoe dat dan eruit zou mogen zien?

[0:23:26] Ik heb daar zelf niet een heel uitgedacht idee al bij.

[0:23:30] Het is meer een methode, een manier van aanpak waar je voor kan kiezen.

[0:23:34] En ik denk dat dan ook de vraag is van kom eens met verschillende voorstellen hoe je dat zou kunnen invullen.

[0:23:40] Dus ik moet je deels het antwoord schuldig blijven naar de uitvoering toe.

[0:23:47] Mevrouw Steen.

[0:23:48] Ja, ik heb nog een vraag voor mevrouwer Gors.

[0:23:50] U pleit dooi voor het verdichten en het versterken van gemeenschappen.

[0:23:54] Daar meer te kijken dan alleen maar woningen bouwen, dat spreekt mij natuurlijk wel heel erg aan.

[0:23:58] Ook dat u zegt, ja de gemeente die kan in de breedte het beste zien waar je dat kan doen.

[0:24:03] En hij zegt van ja, maar het verrijken heeft eigenlijk een voorwaardescheppende rol.

[0:24:08] En toen sprak u over het vergroten van ontwikkelruimte of het belonen van transformatie met extra ontwikkeluimte.

[0:24:15] En dat puzzelde mij een beetje.

[0:24:17] Kunt u me daar iets meer over vertellen wat de gedachte daarachter is?

[0:24:21] De ernstige daad is beter benutten van het bestaan.

[0:24:25] Die moet je zeker gebruiken.

[0:24:27] En de vraag is, juist in die wijk dat ik heb net genoemd... waar zit nog ruimte om aanvullend woningbouw toe te kunnen plaatsen?

[0:24:35] En die juist meer misschien aangepast aan de vraag voor ouderenzorg bijvoorbeeld.

[0:24:40] Dus het betekent niet eenzijdig verdichten en gebruiken wat het bestaat... maar door slim opnieuw kijken naar de wijk en met de bewoners... gewoon kijken waar nog ruimde zit om...

[0:24:51] Kleine toevoering en daardoor een bepaald verschrijving te laten plaatsvinden.

[0:24:56] En het verbeteren van woonruimte voor juiste ouderen bijvoorbeeld.

[0:25:04] Ja, ik heb nog een vraag aan mevrouw Van Manen.

[0:25:06] Ik heb uw stuk ook gelezen en er staat ook leegstand in.

[0:25:09] Daar heb ik nog iets minder over gehoord.

[0:25:11] De afgelopen jaren is er best veel te doen geweest, ook in de Kamer, over leegstansverorderingen.

[0:25:16] Leegstandsheffingen kunnen nu ook gemeentelijk toegepast worden.

[0:25:20] Hoeveel kansen ziet u daar om ook met beter benutten stappen te zetten?

[0:25:23] En wat is daar nog extra voor nodig om ook juist die langdurige leegstanding aan te pakken?

[0:25:31] Daar liggen zeker kansen landelijk staan, inclusief de meer dan 30.000 woningen al langer dan een jaar leeg met energiecheck.

[0:25:42] Dus dat is al heel veel en dat is natuurlijk laagdrempelig.

[0:25:46] En er is gewoon een goede leegstandsverordening die ook nog heel veel gemeentes niet hebben doorgevoerd.

[0:25:50] Er komt ook een verswaring van de leegstandswet, dus dat zou daar ook in kunnen helpen.

[0:25:55] En dan geeft het ook...

[0:25:56] Wat wij interessant vinden is dat gemeentes vanuit de overheid de middelen hebben en het framework van de wetgeving, maar ook zelf die kunnen toepassen en zelf kunnen bepalen hoe ze dat dan in willen zetten in hun eigen gemeente en wat er speelt.

[0:26:11] Maar dit is het laag hangende fruit, dus zeker doen, is mijn advies.

[0:26:21] Ja, over Lagerland-Fruit zou ik ook nog even iets willen vragen.

[0:26:25] Ik denk aan mevrouw Van Manen.

[0:26:27] Kijk, wat je ziet is dat veel gemeenten hebben naast alle eisen in de bouwbesluiten ook nog zelf koppen op bestaand beleid.

[0:26:33] U had bijvoorbeeld net over een parkeernorm.

[0:26:35] Nou ja, iedere gemeente heeft een parpeernorm, maar hoe kijkt u aan tegen al die koppen?

[0:26:40] Want ja, als je allerlei extra duurzaamheidseisen stelt, dan helpt dat natuurlijk ook niet in de business case voor bijvoorbeeld het optopten.

[0:26:48] Ik denk dat ik goed druk, maar dat gaat dan toch niet goed.

[0:26:52] Ik denk daar gewoon heel anders tegenaan.

[0:26:54] Dus ik ben het helemaal mee eens dat het niet werkt om al die extra eisen zomaar naar de markt te duwen.

[0:27:00] Maar als we bijvoorbeeld kijken naar bestaande buurten en we kijken naar de problematiek van eenzaamheid, van vergrijzing, dan gaat het over miljarden.

[0:27:08] Dus ik denk dat we op een andere manier moeten nadenken.

[0:27:11] Hoe kunnen we juist dat soort opgaves, dat geldt ook voor klimaatadaptatie, daar zitten ook ontzettend veel kosten aan verbonden.

[0:27:17] Dus hoe kunnen we dat op een ander manier inrichten vanuit een soort maatschappelijke business case, vanuit wijkfonds, hier zijn ook heel veel gedachtes over.

[0:27:24] Zodat je daarmee juist kan helpen om die business case wel haalbaar te maken.

[0:27:28] Dus dat het koppelen van die opgave uiteindelijk zorgt voor meer financiering in plaats van minder.

[0:27:34] Dat zou mijn insteek zijn.

[0:27:37] De heer Ginwis van ChristenUnie is inmiddels ook aangeschoven.

[0:27:40] Die mag dit blokje afronden met zijn vraag.

[0:27:43] Dank voorzitter en dank en excuus dat ik wat later was.

[0:27:46] Ik heb een vraag aan de heer Dirks.

[0:27:48] En dat gaat over dat er een aantal jaar geleden is de pendule tussen splitsen en verkameren en op top en anderzijds leefbaarheid.

[0:28:01] Bij leefbarheid heeft die gelegen in veel steden na aanleiding van alle problemen die er met verkamering waren.

[0:28:06] Hoe kunnen we, nu zie je dat de pendule de andere kant op gaat, hoe kunnen wij met alle druk die er is om meer woonruimte en woonruitjes te organiseren, de leefbaarheid toch blijven bewaken?

[0:28:18] Is dat in voldoende goede handen op lokaal vlak en houden ze dat daar voldoon in de smiezen?

[0:28:23] Of moeten wij als Kamer ook wel dit in de gaten blijven houden en hoe dan?

[0:28:31] Het antwoord waar wij eigenlijk altijd geven in dit geval is kijkgebiedsgericht.

[0:28:38] Want in de ene wijk ligt absoluut wel gewoon ruimte om welkamergewijze verhuur te doen.

[0:28:44] En in bepaalde wijken waar de leefbaarheid of al veel mensen wonen, wil je het niet.

[0:28:50] Dus dat is een belangrijk aspect daarbij.

[0:28:57] Ja...

[0:28:59] Ik denk dat dat het belangrijkste aspect is, als ik eerlijk ben.

[0:29:09] Sorry, ik kan er verder niks aan toevoegen.

[0:29:15] Dank u wel.

[0:29:15] Dan gaan we bij deze heel even schorsen.

[0:29:18] Ik wil onze gasten bedanken en dan gaan we naar het volgende rondje.

[0:29:22] Dank je wel.

[0:31:07] We gaan beginnen met het tweede blokje.

[0:31:09] Kamerbewoners en intermediairs.

[0:31:11] Aan de rechterkant zijn er bijgekomen Henk van der Bosch van de Landelijke Studentenvakbond.

[0:31:15] Welkom.

[0:31:18] Even kijken.

[0:31:19] En Joost Bokkers van Hospi Housing.

[0:31:22] Jullie mogen ook allebei drie minuten jullie een stuk toelichten.

[0:31:26] Dus bij deze geef ik het woord aan de heer Van der Bos.

[0:31:29] Ik ga mijn best om in drie minuten te doen.

[0:31:31] Mijn naam is Henk van der Pos en ik spreek namens de Landelijke Studentenvakbond.

[0:31:35] M'n expertise ligt voornamelijk bij studentenhuisvesting, maar het heeft grote raakvlakken met alle problemen die spelen in de volkshuisvestingen.

[0:31:45] En studenten ervaren ook vaak dezelfde problemen als alle andere huurders.

[0:31:48] Maar het studentenperspectief kan ook juist wel weer de alternatieven tonen, omdat zij goed zijn in inschikken en andere woonvormen.

[0:31:56] Het tekort op studentenhuisvesting is dit studiejaar 20.000 woningen en dit heeft grote impact op studenten.

[0:32:03] Uithuis gaan en voor het eerst volledig voor jezelf moeten zorgen is een ontzettend belangrijke stap in de ontwikkeling van jongvolwassenen.

[0:32:11] Zo staat opeens niet meer dagelijks je maaltijd ongevraagd klaar, worden je kleren niet vanzelf volwassen en moet je daadwerkelijk zelf besluiten om op te staan als de wekker gaat.

[0:32:19] Alleen is deze ontwikkeling veel jongeren niet meer gegund door de jarenlange tekorten die er zijn en de grote financiële druk waaronder zij staan.

[0:32:28] Het collegegeld is 2700 euro per jaar, de gemiddelde huur is 6700 euro per maand en het minimum jeugdloon voor een 18-jarige is 7,50 euro per uur.

[0:32:37] Tel daar je boeken, eten, kleding en wellicht af en toe een uitje bij op en je moet je helemaal het schompus inwerken om uit huis te kunnen überhaupt.

[0:32:45] Zeker als je ouders niet kunnen bijdragen.

[0:32:49] Daarom ben ik erg dankbaar dat ik vandaag mag meepraten over het beter benutten van de woningruimte die er wel is.

[0:32:55] Waardoor we in ieder geval kunnen werken aan het tekort dat er is.

[0:32:58] Wij zien een aantal dingen als het gaat om woningdelen.

[0:33:01] De regelgeving tussen de gemeentes verschilt enorm.

[0:33:05] Zeker als het om omzettingsvergunningen en de kosten die daarbij komen kijken.

[0:33:09] En extra eisen die gemeentes kunnen stellen aan bouwkundige eisen.

[0:33:14] En dat werpt veel drempels op om niet te kunnen beginnen aan de verhuurs van onzelfstandige kamers bijvoorbeeld.

[0:33:22] Ook het gebrek aan huurtoeslag voor onzelf standige kamer helpt niet mee om grotere huizen studentenkamers te kunnen maken.

[0:33:29] We zien graag dat de minister ook een berekening gaat maken... wat huurtoeslag op onzelfstandige woonruimtes nou echt zou kosten... en welke impact dat zou kunnen maken als het gaat om verkamering.

[0:33:43] Verder zien we ook graag hoe het Rijk kan onderzoeken... om de vergunningsverplichtingen minder streng te kunnen maken... waardoor er wellicht veel meer mogelijk is.

[0:33:51] En wellicht kunnen zij hier samenwerken met grote steden of grootgemeentes... om te kijken wat de best practices zijn...

[0:34:00] Die hebben wij ook gegeven in onderzoeken die we hebben gedaan.

[0:34:04] Verder zijn we heel erg blij met de ontwikkelingen op hospitaal verhuur.

[0:34:08] Geen één student is hetzelfde en daarom pleit de LSVB voor een heel divers aanbod van woonvormen.

[0:34:14] Hospitaalverhuur was afgelopen jaar een beetje een vergeten onderdeel als het gaat om studentenhuisvesting, maar dat lijkt hiermee recht te worden getrokken.

[0:34:21] En we zien ook graag dat het het Rijk in gesprek gaat met bijvoorbeeld banken hoe de toegang tot hospitaaal verhuurt zo eenvoudig mogelijk wordt.

[0:34:30] Verder blijven wij wel pleiten om op te letten op de huurbescherming als het gaat om hospitaal verhuur.

[0:34:36] Het kan namelijk leiden tot scheve machtsverhoudingen of ongepaste uizen van de verhuurders.

[0:34:42] Vaak zien we ook dat internationale studenten bijvoorbeeld worden gediscrimineerd als zij hospiteren bij studentenhuizen.

[0:34:48] Dus dit probleem voorzien wij ook bij hospita-verhuur en dat mag voorkomen worden.

[0:34:54] En ik denk dat het daarbij belangrijk is dat huurders bij een duidelijk meldpunt terecht kunnen komen waar ze kunnen aankloppen als het gaat om aankaarten van misstanden.

[0:35:07] Dank u wel.

[0:35:07] Het woord is aan de heer Bokkers.

[0:35:10] Goedemiddag.

[0:35:12] Hospita vuur.

[0:35:13] Het is eigenlijk een heel eenvoudig concept.

[0:35:15] Iemand heeft thuis een kamer over en kan deze vuren zodat iemand daarmee een veilige en betaalbare woonplek heeft.

[0:35:22] Op dit moment staan er ontzettend veel kamers leeg in Nederland en

[0:35:25] De inschatting loopt uit een van 100.000 tot misschien wel 300.000 kamers die morgen gebruikt zouden kunnen worden als we die op de juiste manier weten te benutten.

[0:35:34] Dat gebeurt op dit moment nog niet, maar gelukkig zijn er veel ontwikkelingen.

[0:35:37] Met hospiehousing zijn we nu enkele jaren bezig aan dit concept en zien we dat er enorm grote stappen worden gemaakt in Nederland, zowel op nationaal als op regionaal niveau.

[0:35:46] Maar er is nog wel veel te gebeuren.

[0:35:48] Op dit moment zien we dat een van de grootste drempels die mensen ervaren is de wet en regelgeving rondom wat er kan en mag bij het verhuren van een kamer thuis.

[0:35:56] En je kan je voorstellen als jij bedenkt, hey misschien zou ik het leuk vinden om die zulte kamerthuis te verhoren en je raakt verwikkeld in de moeras van wetten en regels wat wel of niet kan, dat het concept snel uitsterft.

[0:36:08] Met de nieuwe wet die eraan komt, wordt er een stap in de goede richting gezet.

[0:36:12] Alleen zien we nog wel dat er in de 342 gemeentes van Nederland overal verschillende beleid is rondom hospita vuur.

[0:36:19] Ik hoorde net al het recht op hospita vallen.

[0:36:22] Dat is iets waar wij als hospithousing ook voor pleiten.

[0:36:24] Dat er eigenlijk op landelijk niveau een beleid komt dat iedereen de mogelijkheid moet hebben thuis een kamer te kunnen vuren.

[0:36:30] Eén kamer heeft ook geen impact op de leefbaarheid in de wijken, omdat het gaat echt om één individu bij iemand thuis.

[0:36:39] Het heeft juist een ontzettend positief effect op het welzijn van zowel de veehuurder als de huurder.

[0:36:43] En daarom zien we dit als de ideale oplossing om morgen mee aan de slag te gaan.

[0:36:48] Op het moment dat het mogelijk is voor iedereen in Nederland om ook die kamer te mogen verhuren, dan is het zaak dat zij er ook van op de hoogte worden gesteld.

[0:36:56] Er is op dit moment nog veel onduidelijk over en daarom blijkt u ook voor een landelijke campagne om te zorgen dat mensen op de Hoogte kunnen worden gestelt wat er kan en mag in hun situatie.

[0:37:05] Tot slot denken wij dat er al heel veel voorbeelden zijn van organisaties zoals onze, maar ook andere sociale initiatieven die al veel ervaring hebben met het verhuren, die toezien op het welzijn van zowel de verhuurder als de huurder, waarmee het ook in goede banen geleid kan worden.

[0:37:19] Dus eigenlijk roepen we op, blijf daarmee samenwerken, blijft inzetten op een nationale regie, zodat iedereen thuis een kamer kan verharen en zorgt dat het ook bij de mensen terecht komt.

[0:37:31] Dank u wel.

[0:37:32] Het woord is aan de Kamer.

[0:37:33] De heer Van Leijengom, bij één vraag houden, want we zijn ook iets uitgebreid qua aantal Kamerleden.

[0:37:38] Ik zou niet anders durven, voorzitter.

[0:37:40] Een vraag aan de heer van den Bosch.

[0:37:43] In de position paper breken jullie een lans voor de overdraagbaarheid van omzetvergunningen.

[0:37:48] Dat vind ik interessant.

[0:37:50] Als je dat dan probeert om te katten naar beleidsaanbevelingen, wat kunnen wij dan als landelijke politiek doen om daarop te drukken?

[0:37:59] Ja, het is natuurlijk gemeentelijk geregeld.

[0:38:04] Wat sowieso kan, is de wens uitdrukken.

[0:38:08] En de minister wil graag ook, heeft ze gezegd, in gesprek met de gemeentes.

[0:38:13] En ik denk dat dit een goed moment is om dit aan te kaarten.

[0:38:18] Ja, en in hoeverre de overheid of de nationale overheid hier echt iets mee kan doen, dat is een vraag aan jullie.

[0:38:26] Maar we kaarten het graag aan.

[0:38:31] Dank u wel.

[0:38:32] Mevrouw Steen.

[0:38:33] Ja, dank jullie wel.

[0:38:34] Ook voor jullie inleidingen allebei.

[0:38:36] Ik heb een vraag ook aan de meneer van den Bosch.

[0:38:40] En jullie zeggen ja, in het kader van woningdelen zijn er nog wel veel uitvoeringsobstakels weg te nemen.

[0:38:44] Dat stond in jullie stuk aanbevelingen.

[0:38:47] Kun je me daar een aantal voorbeelden van geven?

[0:38:48] Welke uitvoeringsobstakels jullie dan zien en waar we wat aan zouden kunnen doen?

[0:39:01] Als we kijken naar de vergunning...

[0:39:09] Verplichtingen die er nu zijn, zijn er behoorlijk wat obstakels.

[0:39:13] Bijvoorbeeld in sommige gemeenten zien we een dubbele verplichtingsvergunning, zowel een omzetvergunting als een omgevingsvergunding.

[0:39:21] Dat is vervelend als er in principe ook maar één nodig is.

[0:39:25] Er komen ook weer extra kosten bij kijken.

[0:39:27] Soms zijn die kosten ook best wel hoog per gemeente.

[0:39:30] Dat zijn allemaal obstakelsen die het moeilijk maken om te verkameren.

[0:39:36] Maar ik denk ook bijvoorbeeld, het is ook al eerder genoemd, als je gaat bouwen aan kamers, dan is er vaak een parkeervergunning nodig.

[0:39:47] Terwijl studenten niet zo vaak een auto hebben, dus daar zou ook naar gekeken kunnen worden.

[0:39:53] Dank u wel, de heer De Hoop.

[0:39:57] Ja, dank voorzitter.

[0:39:58] Allereerst fijn om twee jonge mannen aan de andere kant van de tafel te hebben... ...die denk ik zowel onderdeel van de oplossing willen zijn als ook ervaringsdeskundigen op het gebied van het probleem.

[0:40:09] Omdat jullie denk ik beide zien, of u moet ik gewoon tegen u ook zeggen... ...dat u ook beide ziet dat de jonge mensen misschien zelf ook wel in uw omgeving op zoek zijn naar die woning.

[0:40:19] Dus fijn van jullie ook die bijdrage te horen.

[0:40:21] Ik was eigenlijk benieuwd of de heer Bokkers op de zorg van de heerd van den Bosch in kan gaan...

[0:40:27] De betrekking tot de zekerheid van studenten.

[0:40:29] Hospita-verhuur komen hopelijk meer mogelijkheden, maar studenten hebben vaak ofwel tijdelijke contracten of een campuscontract.

[0:40:37] Bij hospita- verhuur kan er mogelijk ook nog meer tijdelijkheid zijn en een grotere afhankelijkheidsrelatie van de verhuurer.

[0:40:45] Hoe wilt u dat waarborgen ook, de verantwoordelijkheid die u hebt?

[0:40:51] Op dit moment binnen de contracten is het zo geregeld dat er gespraak is van een proeftijd.

[0:40:56] Die proeftijden zien we wel als heel belangrijk omdat iemand zijn of haar huis openstelt en daarin ook wil ervaren van hoe gaat het in het dagelijks contact.

[0:41:05] Maar naast die proeft tijd dan zie je eigenlijk dat het wel voor langere tijd ingeregeld kan worden.

[0:41:08] En ook met die nieuwe wet regelgeving zien we ook dat er meer zekerheid kan komen juist voor de studenten, degene die er komen wonen.

[0:41:16] Anderzijds zien we ook dat, zeker als je het hebt over hospitaal verhuur, wat ook sprake is van gedeelde voorzieningen en dat soort zaken, heb je misschien daar nog meer mee te maken.

[0:41:27] met die onderlinge relatie en die machtsverhouding, waar net op werd gedoeld, dan in andere vormen van verhuur.

[0:41:33] Maar ik denk dat er ook bepaalde normen zijn, zoals de wet goed verhuurderschap, die van toepassing zijn, waarop regie kan worden genomen.

[0:41:40] En ik denk ook dat organisaties, zelfs de onze, daar ook een bijdrage in kunnen leveren om te zorgen dat het ook op een juiste en goede manier gebeurt.

[0:41:48] En gelukkig zien we dat ook in de praktijk terugkomen.

[0:41:55] Ik heb een vraag aan de heer Van den Bosch.

[0:41:58] We zien dat er de afgelopen jaren enorm veel regels bij zijn gekomen, wat uiteindelijk ook ervoor zorgt dat die woningmarkt helemaal dichtslipt.

[0:42:06] Hoe kijkt u aan tegen een eventuele nog verdere versoepeling, ook bijvoorbeeld bij tijdelijke contracten?

[0:42:13] De heer van den Boschs.

[0:42:13] We zijn niet zo'n heel groot fan van tijdelijken contracten, zeker als je kijkt...

[0:42:18] Na de tijdelijke contracten die er nu zijn, die zijn voor een jaar of twee jaar.

[0:42:22] En voor studenten maakt dat een behoorlijke impact.

[0:42:25] Een verhuizing gaat behoornlijk wat tijd kosten.

[0:42:29] Het kost ook stress als je een ander huis moet zoeken.

[0:42:31] Dit heeft behoorelijke effect op je studie en het verloop daarvan.

[0:42:35] Terwijl je ook nog vaak...

[0:42:36] De meeste studenten werken naast hun studie, doen andere dingen naast.

[0:42:40] Dus dat...

[0:42:40] Ja, dat is lastig en daarom zijn we niet zo'n fan van de tijdelijkheid van contracten.

[0:42:46] En zien we graag dat voor de duur van je studie je gewoon een huis hebt waar je veilig kunt wonen.

[0:42:56] De heer Ginders?

[0:42:58] Ja, voorzitter, dank u wel.

[0:42:59] En dank aan beide heren.

[0:43:00] Ik heb een vraag aan de heer Bokkers.

[0:43:02] Welke amendementen op het wetsvoorstel voor de hospitaal verhuur moeten we nog indienen om het echt helemaal goed te maken?

[0:43:10] En nog daaraan gekoppeld als meer een fiscale vraag, is de kamerverhuurvrijstelling nog bij de tijd?

[0:43:16] Of zou die ruimer moeten om de hospitalferhuur optimaal te kunnen laten functioneren?

[0:43:22] Ik zou pleiten dat iedereen het recht heeft om thuis hun kamer te verhuren.

[0:43:30] Vanuit de Rijksoverheid zijn er al een aantal richtlijnen waarin hospitaalverhuur wordt gedefineerd.

[0:43:35] Helaas zien we dat daar vanuit de gemeente vaak wordt afgeweken of dat er bijvoorbeeld een vergunningsplicht nodig is.

[0:43:41] Eigenlijk zouden we willen zien dat die eraf gaat en dat het voor iedereen mogelijk is naast eigen huishouden tot één persoon te kunnen verharen thuis.

[0:43:48] Dus dat zou een hele mooie zijn op de wet.

[0:43:53] Voor wat betreft de verhuurvrijstelling, wij krijgen daar veel positieve reacties op.

[0:43:59] Wij zien namelijk dat verhuurders eigenlijk vanuit twee motieven verhuren.

[0:44:03] Dat is enerzijds het sociale verhuuren.

[0:44:06] Ze willen graag bijdragen, de gezelligheid, soms duurzaamheid, dat kan een veelvuldigheid aan argumenten zijn.

[0:44:13] Maar anderzijds ook het financiële aspect, dat extra stukje bijdrage, dat mensen zeggen ik ga iets minder werken en met die verhuurvrijstelling kan ik zeg 400, 500 euro per maand extra inkomsten genereren.

[0:44:23] Dat is wel degelijk een motief voor mensen om ook thuis de kamer te verhuren.

[0:44:27] Dus wij zijn blij met die regeling.

[0:44:29] Hij zou ook nog verder verbreed kunnen worden in die zin.

[0:44:32] Maar ik weet niet of daarmee de vraag beantwoord is.

[0:44:39] Dank u wel.

[0:44:40] We kunnen nog één kort bondig rondje doen.

[0:44:43] De heer Van Leijen.

[0:44:44] Een vraag aan de heer van den Bosch.

[0:44:46] We zoeken de minister om een correcte berekening te maken voor huurtoeslag voor onszelfstandige woonheden.

[0:44:51] Dat komt denk ik heel erg terug in de studentenwereld.

[0:44:54] Veel studenten

[0:44:55] Willen juist op kamers.

[0:44:56] Tussen de regels zeg je dan, nou de huidige berekening is niet correct.

[0:45:00] Begrijp ik dat goed?

[0:45:01] Of is dat jullie inschatting?

[0:45:03] Hoe zien jullie dat?

[0:45:07] Uit mijn hoofd weet ik ook even geen eens hoeveel de extra kosten zouden zijn.

[0:45:11] Het wordt nu inderdaad vooral gezegd dat het vrij veel geld gaat kosten.

[0:45:19] Maar ik wil graag inderzaad zien van wat gaat het nou echt kosten...

[0:45:23] Wat zijn de extra kosten die het meebrengt?

[0:45:27] Gaat het de gemiddelde huurprijs daadwerkelijk verhogen?

[0:45:31] Volgens mij is daar nu nog te weinig beeld van om daar echt een goed debat over te kunnen voeren.

[0:45:39] Vrouw Steen, nog een vraag?

[0:45:40] Ja, zeker.

[0:45:41] Een vraag aan de heer Van der Bosch.

[0:45:43] Jullie zeggen, woning delen maakt het voor studenten ook makkelijker om te investeren in de wijk.

[0:45:49] Heb je daar mooie inspirerende voorbeelden van voor ons?

[0:45:52] Oeh, goeie.

[0:45:57] Nou, wat ik zelf wel in mijn eigen buurt heb gezien... daar was een voorbeeld van een verzorgingstehuis... waar dan ook bijvoorbeeld studenten in woonden... en dan bijvoorbeeld eens in zoveel tijd spelletjes deden... met de bewoners van het verzorvingsteh huis.

[0:46:17] Ja, dat is een lage investering om te vragen van studenten... maar wel waardoor er...

[0:46:22] inderdaad meer aandacht is voor de mensen die daar al wonen.

[0:46:27] Ja, dat vind ik altijd wel een mooi voorbeeld.

[0:46:32] De heer De Hoop.

[0:46:33] Ik heb ook nog een vraag aan de heer Van den Bosch.

[0:46:36] U schrijft zelf ook in uw position paper dat hospitaal verhuur een oplossing kan zijn, maar niet voor iedere student en dat een deel van het studentenleven wat het mooi maakt is denk ik ook het samenwonen in grotere groepen naar de studentenhuizen zoals we die denk ik allemaal wel voor ons kunnen zien.

[0:46:51] Hoe ziet u de verhouding van het deel

[0:46:59] de norm misschien zelfs kan worden door het grote tekort aan studentenhuizen.

[0:47:03] In hoeverre denkt u dat dat de tekorten kan opvangen en hoe weegt u dat en hoe kijkt u daarnaar?

[0:47:14] Nou, zoals ik ook al zei, geneesstudent is hetzelfde.

[0:47:17] Dus de behoeftes zijn ook heel erg verschillend.

[0:47:19] En het kan ook heel verschillen van in hoeverre je al bent in je loopbaan van studeren.

[0:47:26] Ik kan me voorstellen dat het voor beginnende studenten juist fijn is om als je uit huis gaat dan wel hospitaal verhuur te doen.

[0:47:32] Zodat je een soort van vangnet hebt.

[0:47:34] Waar misschien samenwonen met andere studenten net een te grote stap is.

[0:47:38] Maar dat je later denkt van ik vind het wel fijn om met medestudenten samen te wonen.

[0:47:42] Want dan kan ik meer andere dingen doen.

[0:47:44] Of dan zit je niet meer echt vast aan een thuissituatie.

[0:47:50] Dus ik denk dat het heel erg belangrijk is om het diverse aanbod te ontwikkelen.

[0:47:55] in het oog te houden en te stimuleren als het alleen maar hospitaal verre uur is dan kom je ook weer op de problemen dan worden de problemengrootte die hospita verre met zich meebrengen namelijk dat er soms meer regels aan zitten die niet voor iedere student even fijn zit het fijn zijn ja

[0:48:16] De heer Nommel.

[0:48:18] Ja, ik naar aanleiding ook van de vraag net.

[0:48:21] Een vervolgvraag aan de heer Van der Bosk.

[0:48:22] Ik snap heel goed dat u ook aangeeft.

[0:48:24] Ja het liefst zouden we zien dat de student gewoon zijn hele studieperiode op een vaste plek zit.

[0:48:29] En dat begrijp ik heel erg goed.

[0:48:30] En tegelijkertijd ja er zijn nu ook heel veel studenten die gewoon helemaal geen plek vinden.

[0:48:34] Omdat er heel veel woningen ontbreken of heel veel mensen niet bereid zijn.

[0:48:39] om permanent die woning te verhuren.

[0:48:42] Dus als ik dan toch maar even een gewetensvraag mag stellen... dan liever een keer verhuizen gedurende de studieperiode... of helemaal geen kamer vinden.

[0:48:49] Want dat zou met tijdelijke huurcontracten natuurlijk wel weer mogelijk worden.

[0:48:54] Ja, ik begrijp uw vraag.

[0:48:56] Ik kan ook wel iets, een extra context toevoegen.

[0:49:00] Het heeft impact op je studie en dat kan ook...

[0:49:06] impact hebben op je studievertraging.

[0:49:08] En dat kost geld.

[0:49:10] Of als mensen moeten verhuizen, kunnen ze minder werken.

[0:49:14] Het kost gewoon veel tijd en geld om iedereen maar telkens onder zoveel jaren stoelendans te laten doen.

[0:49:20] Ik denk dat het veel beter is als iedereen een stabiel huis heeft tijdens je studiën.

[0:49:29] Want als je iedereen om het jaar dus opnieuw laat verhuizen of een ander huis laat zoeken, dat is een enorm verlies van capaciteit en tijd en geld wat mij betreft.

[0:49:48] De heer Genwes met de laatste vraag van dit rondje.

[0:49:51] Ja, dank.

[0:49:52] Ik heb ook een vraag aan de heer Van den Bosch.

[0:49:55] Kijk, uw slagverhaal is heel helder.

[0:49:58] Zijn er nog andere mogelijkheden om te voorkomen dat er studio's worden gebouwd en dat er echt meer gestuurd wordt op het ontwikkelen van onzelfstandige studentenkamers?

[0:50:07] Hoe zitten jullie daarin en wat zien jullie als mogelijkhede?

[0:50:10] We hebben natuurlijk vaak allerlei stimuleringsregelingen, regelingen aandachtsgroepen, huisvesting, studenten.

[0:50:17] waarmee echt gestuurd wordt op onzelfstandige woningen het laatste paar jaar.

[0:50:20] Daar doen we als Kamer ook ons best voor.

[0:50:22] En toch zie je nog steeds van die vereenzamingstudio's verrijzen.

[0:50:31] Ja, ik denk dat het grootste probleem dus wel ligt in dat het onzelfstandige kamers nog geen goede business case heeft.

[0:50:38] Ik begrijp dat de minister hier wel aan gaat werken met ook de object subsidies en dat is fijn.

[0:50:43] Maar voor studenten maakt dat nog steeds geen verschil als je moet kiezen tussen een studio waar je huurtoeslag krijgt.

[0:50:48] Dat is op zich goed betaalbaar voor een student en fijn, maar een onzelfstaande kamer krijgen dan geen huur toeslag en is veel duurder, terwijl het vaak wel bijkomende voordelen heeft.

[0:50:59] Dat is zonde en ik denk dat de huurtoeslag de grootste impact maakt.

[0:51:06] Verder is het belangrijk dat de sociale huurders, als zij onze afstandige kamers hebben, ook investeren in dingen faciliteren voor studenten die daar wonen.

[0:51:19] Door een fijne gemeenschappelijke ruimte te hebben.

[0:51:22] Wellicht iemand die activiteiten organiseert.

[0:51:25] Zo'n soort dingen is belangrijk.

[0:51:27] Maar ik denk dat dat niet de grootste oplossing is.

[0:51:29] De grootste is helaas geld.

[0:51:35] Dan sluiten we hiermee blok 2 af.

[0:51:36] Ik wil onze twee gasten bedanken met de komst hiernaartoe.

[0:51:40] En dan gaan we over enkele ogenblikken door met blok 3.

[0:53:23] We gaan beginnen met ons derde blok.

[0:53:25] Vooroplopende gemeenten, daarvoor zijn aangeschoven Alfred van den Bosch van Vivaren namens de gemeente Arnhem.

[0:53:31] Astrid Kokkelkoren namens die gemeente Rotterdam.

[0:53:34] Ik geef als eerst het woord aan de heer Alfred van de Bosch.

[0:53:39] Dankjewel.

[0:53:40] Ik ben bestuurder van Vivare, een corporatie in Arnhemen.

[0:53:44] Samen met de gemeent Arnheme werken we aan beter benutten en het feit dat ik hier zit bewijst volgens mij dat we een prima samenwerking hebben.

[0:53:51] Maar ik wil u eerst meenemen naar iets kleins.

[0:53:54] Naar een leeg en verrommeld hoekje, een stukje grond in de hoek tussen twee rijtjes en gezinswoningen.

[0:54:01] Bij Vivare keken we daar een aantal jaar geleden naar en stelden ons één simpele vraag.

[0:54:05] Kunnen we daar iets?

[0:54:07] En op die plek hebben we binnen drie jaar, na die eerste gedachte, een klein appartementengebouw gerealiseerd.

[0:54:14] Met op de grond een kleine woning voor een senior uit de buurt en daarbovenop twee appartamenten voor starters.

[0:54:21] Gewoon in de achtertuin van de buurtsonder enig bezwaar in die hele procedure.

[0:54:27] Ik weet het is een klein voorbeeld, maar het laat wel iets groots zien.

[0:54:31] Hoeveel potentie en ruimte er in onze steden en dorpen is om meer te realiseren.

[0:54:36] In Arnhem weten we dat.

[0:54:37] We hebben de afgelopen periode 1500 woningen via verandering van gebouwen toegevoegd.

[0:54:43] En we zien een potentie van zeker 5000 woningen alleen al bij het optoppen.

[0:54:48] Maar we hebben ook iets geleerd.

[0:54:50] Potentie is nog geen productie.

[0:54:52] Want zo'n klein project lijkt eenvoudig.

[0:54:55] Maar het vraagt eigenlijk dezelfde inspanning van ons als een groot appartementengebouw.

[0:55:00] We moeten veel organiseren.

[0:55:01] Financiering, procedures, ruimtelijke kades, floren aanvouwen, etc.

[0:55:07] U kent het.

[0:55:08] En bij het volgende project moeten we dat weer opnieuw doen.

[0:55:11] Dus dat kost veel tijd, geld, energie.

[0:55:14] Dus mijn voorstel is dat we er gewoon een grote bouwstroom van maken met elkaar.

[0:55:18] En daarvoor wil ik u drie dingen meegeven.

[0:55:21] Standardiseer en versnel.

[0:55:23] Want als we van woning voor woning naar een herhaalbare aanpak willen, dan moeten we niet alleen het bouwen standardiseren, maar dan moeten ook alles wat daar vooraan afgaat, standardisering.

[0:55:34] Neemt u het op in uw nationaal programma deze ambitie.

[0:55:38] Zorg dat we kunnen werken met methodische ruimtelijke kaders van boven tot aan de buurt en de wijk.

[0:55:43] Zorgt voor formats en andere dingen waarmee we kunnen werk.

[0:55:47] Dat procedures sneller en voor ons voorspelbaarder worden.

[0:55:51] Niet minder zorgvuldig, maar vooral slimmer, sneller en met minder dubbel werk.

[0:55:57] En ten tweede, zorg dat zo'n project, wat maatschappelijk misschien heel logisch is, maar financieel niet haalbaar in de fase waarin we zitten, haalbar wordt.

[0:56:07] Daarin kunt u helpen met stimuleringsregelingen die in die tussenfase van het opschalen zorgen dat de extra kosten...

[0:56:14] en de extra capaciteit die we nodig hebben beschikbaar worden.

[0:56:18] Bedenkt u daarbij, langs die beter benutten projecten... hoeven we niet hele dure publieke infrastructuur aan te leggen... voor nieuwe wijken op andere plekken.

[0:56:28] Ten derde, het is eerder genoemd... het zijn ook projecten die heel waardevol zijn voor een bestaande buurt.

[0:56:33] Het maakt zo'n buurt beter.

[0:56:35] Door het combineren met verduurzaming van bestaand gebouwen... door het gelijktijdig zorgen dat de woningen die er al zijn toegankelijker worden...

[0:56:43] Of gewoon een impuls aan de groene infrastructuur.

[0:56:47] En zeker door de doorstroming.

[0:56:49] Want die senior die in die begaande grondwoning is gaan wonen, die laat immers een eengezinswoning in die wijk achter waar een jong gezin gaat wonen.

[0:56:57] En dat jonge gezin is nieuw bloed voor de buurt en de wijk en zorgt dat de buurtsvereniging de school of de buursuper kan blijven.

[0:57:03] Dat is de extra maatschappelijke opbrengst.

[0:57:07] En ik weet dat Sivaren met deze drie woningen de woningnood niet in één keer kan oplossen.

[0:57:12] Maar ik ben ervan overtuigd dat als we die opschaling en die versnelling met honderd, duizend keer kunnen gaan realiseren, dat het perspectief verandert.

[0:57:20] Dus mijn uiteindelijke oproep aan u is, zorg dat we een derde structurele bouwopgave kunnen realisieren langs beter benutten naast de twee die u heel vaak kent, nieuwbouw in uitleggebieden en nieuwbauw in de bestaande omgeving.

[0:57:34] Dank u.

[0:57:36] Dank u wel.

[0:57:37] Het woord is aan mevrouw Kokkelkoor.

[0:57:42] Dank u, voorzitter.

[0:57:45] Rotterdam heeft woningen nodig.

[0:57:47] Alleen al in de sociale voorraad hebben we 90.000 woningzoekenden.

[0:57:53] De grote politieke aandacht gaat natuurlijk met name naar de 1% nieuwbouw die we willen toevoegen.

[0:57:59] Maar we hebben ook nog 99% bestaande bouw.

[0:58:04] Niet alleen in Rotterdam, maar ook in de rest van Nederland.

[0:58:07] En naast nieuwbouw op grote locaties waar veel woningen gerealiseerd zouden moeten worden... willen we veel meer aandacht voor het realiseren van woningen in de bestaende stad via het programma Beter Benutten.

[0:58:19] En voor Rotterdam hebben we voor 72 CBS-wijken in kaart gebracht waar de kansen liggen.

[0:58:26] En die kansen, dat gaat voor circa 110.000 potentiële extra woningen.

[0:58:32] En daar is volgens mij zojuist door mevrouw Van Maanden al aandacht voor gevraagd.

[0:58:36] Ik heb hier zojuist het eerste exemplaar van de studie Atlas van Mogelijkheden voor die 110.000 woningen.

[0:58:44] Daar wil ik graag na afloop even een exemplaars van aan de voorzitter overhandigen met aan u al aan de belofte dat we ook aan u een exemplar opsturen.

[0:58:53] Maar de kansen voor 110.000 potentiële woningen.

[0:58:57] En dat is geen prognose, maar laat zien hoeveel ruimte er al is in de bestaande stad.

[0:59:03] En dit vraagt om een andere werkwijze.

[0:59:06] We moeten processen en regelgeving verder aanpassen.

[0:59:10] Rotterdam heeft hier ervaring mee.

[0:59:12] We zijn koploper bij het optoppen.

[0:59:14] Daar hebben we al enorme stappen in gezet.

[0:59:18] Maar we hebben verdere ondersteuning nodig in de transitie om beter benutten regulier in plaats van incidenteel te maken.

[0:59:26] In Rotterdam willen we dat doen door beter benut echt als extra bouwstroom te zien met concrete streefcijfers.

[0:59:35] voor de bouwopgave en daarvoor hebben we dan ook een aantal concrete vragen aan u, waarmee u ons zou kunnen helpen.

[0:59:45] Als eerste in de ruimte in wet- en regelgeving.

[0:59:50] Het zou ontzettend helpen om een aanpassing van de kostendelersnorm voor woningdelen te regelen, zodat men niet ontmoedigd wordt bij het samenwonen.

[1:00:00] Dat als eerste.

[1:00:03] Ten tweede ook versimpel de VVE-besluitvorming in relatie tot het optoppen.

[1:00:09] Daar ligt al een aangenomen motie voor, maar wij hebben het nodig om vaart te maken.

[1:00:14] Zo heet ook ons coalitieakkoord.

[1:00:15] Wij willen graag grote stappen zetten om aan al die woningzoekenden in Rotterdam tegemoet te komen.

[1:00:22] Dan willen we graag pleiten voor financiële ruimte en middelen.

[1:00:28] Wij vragen eigenlijk richt een nationaal beter benutten vereveningsfonds op.

[1:00:32] Gericht op de schaal van de wijk en verruimde bestaande middellen voor subsidies, experimenteergeld en leenfondsen.

[1:00:40] Specifiek gericht op het kleinschalige en versnipperde aard van beter benutte.

[1:00:46] Dan, ik doe even een greep uit zaken die ook in de position paper staan, omdat dat gewoon zaken zijn die we heel praktisch hier graag op tafel willen leggen.

[1:00:57] De erkenning en opschaling als landelijk programma.

[1:01:00] Kijk, wij hebben nu in beeld gebracht, 110.000 woningen zijn mogelijk, maar nu moeten we het concreet handen en voeten gaan geven.

[1:01:05] Waar gaan die woningen landen?

[1:01:07] Dus het is tijd om op te schalen, concreet te maken.

[1:01:13] En daarvan zien wij dat wij samenwerken met het Rijk in het programma Gebiedsgericht Beter Benutten.

[1:01:19] Maar dat loopt eind 2027 af.

[1:01:21] Dus wij vragen ook langjarige commitment om nou niet alleen wat we hebben gezien dat de mogelijkheden zijn, maar ook tot verzilveren over te gaan.

[1:01:29] Zou u richting een afronding kunnen gaan?

[1:01:33] Ja, dan laatste zin nog.

[1:01:35] Rotterdam laat met deze atlas zien dat de potentie van de bestaande stad reëel, meetbaar en aanzienlijk is.

[1:01:40] 110.000 woningen verspreid over wijken, elk met een eigen combinatie van kansen en knelpunten.

[1:01:46] Wij zijn klaar om als koploper door te pakken.

[1:01:50] Daarvoor is een aanpak nodig die net zo grootschalig wordt georganiseerd als de nieuwbouwopgave met bijpassende wet- en regelgeving, financiering en samenwerking tussen Rijk, provincie en gemeente.

[1:02:00] Wij nodigen het Rijk uit om samen met Rotterdam deze volgende stap te zetten.

[1:02:04] Van atlas naar uitvoering.

[1:02:09] Dank u wel.

[1:02:16] Het woord is eerst even aan de Kamer.

[1:02:18] De heer Van Leijen.

[1:02:21] Ja, dankjewel voorzitter.

[1:02:22] Mijn vraag is aan mevrouw Kokkelkoren.

[1:02:26] Mooie concrete acties, geen woorden maar daden, zoals we dat kennen, zeg ik als quasi-Rotterdammer.

[1:02:31] Ik woon in de buurt.

[1:02:33] In uw position paper had u het ook nog over het fondscoöperatief wonen, om dat ook specifiek in te zetten.

[1:02:38] Kunt u daar wat meer over vertellen?

[1:02:40] Hoe werkt dat?

[1:02:45] Ik kom net uit een Rotterdamse commissie over beter benutten.

[1:02:51] En daar doen we altijd eerst vragen ophalen en dan antwoorden.

[1:02:53] Dus ik was even hard bezig met opschrijven.

[1:02:58] Het Fonds voor Cooperatief Wonen.

[1:03:00] Wij zien bij coöperatief wonen dat het een hele goede woonvorm is die helpt om woningen te realiseren.

[1:03:08] Maar dat dat vaak vraagt om voorfinanciering die je na afloop terugverdient.

[1:03:14] En die voorfinancierings zien wij dat bij heel veel groepen die bij ons aankloppen om dit te doen, lastig is om te regelen.

[1:03:19] Zowel doordat de banken daar bang voor zijn.

[1:03:23] Er is eigenlijk maar eentje die dat tot op heden wilde.

[1:03:26] En uiteindelijk is dat zonde, want je verdient het gewoon na afloop terug.

[1:03:30] Want je realiseert mooi vastgoed en met woningen waar mensen ook samenwonen.

[1:03:36] Dus ook tegen eenzaamheid is dat een heel goede manier.

[1:03:39] Maar dat gaat dus echt om die voorfinanciering.

[1:03:42] Mevrouw Steen, uw vraag.

[1:03:45] Dank u wel.

[1:03:46] Mijn vraag is aan de heer Van den Bosch.

[1:03:49] En dat gaat eigenlijk over iets wat in het position paper stond van platform 31.

[1:03:53] Namelijk het pleiten voor een fysieke passendheidsnorm voor corporatiewoningen.

[1:03:59] Bijvoorbeeld, zegt ze, stel een maximum voor het aantal vierkante meters voor alleenstaanden of voer een huurrecht in op een passende woning in plaats van een onbepaald huur recht op een überhaupt gehuurde woning.

[1:04:13] Ik ben eigenlijk benieuwd

[1:04:15] Stel nou in het hele hypothetische geval dat we dat zouden doen.

[1:04:19] Wat zou dan de reactie van Edes en van de corporatie zijn?

[1:04:22] Is dit iets wat voor jullie uitvoerbaar is?

[1:04:27] Namens Edes kan ik u dat natuurlijk niet zeggen.

[1:04:29] Maar als ik er als corporatiebestuurder naar kijk.

[1:04:31] Wat we zoeken met elkaar is enerzijds de ruimte om te wonen waar je wilt.

[1:04:36] De keus die je hebt.

[1:04:37] En anderzijd deze passendheid.

[1:04:39] En ik denk dat beter benutten juist een kans is.

[1:04:41] Om die passendheid fysiek beter in te regelen.

[1:04:43] Niet zozeer door een normering te doen van het moet dit of dat zijn.

[1:04:46] Door ons woningpakket, onze woning samenstellingen zo te maken.

[1:04:50] Dat je automatisch meer keuze in verschillendheid krijgt met het voorbeeld wat ik had.

[1:04:55] Of het voorbod wat mijn collega straks gaat vertellen vanuit taal is zeg maar.

[1:04:59] Dus het zit veel meer in dat we met beter benutten die bestaande voorhand verschillender kunnen maken.

[1:05:03] En daarmee passender op de behoefte dan een norming als sturingsmiddel.

[1:05:11] We hadden hoop.

[1:05:13] Ja, voorzitter, allereerst dank natuurlijk aan beide bijdragen weer.

[1:05:16] Ik zie in jullie, in uw beide position papers heel duidelijk... ook de parkeernorm als groot probleem gemarkeerd worden.

[1:05:24] In die van de heer Van den Bosch staat duidelijke dat er maatwerk nodig is... omdat het op korte termijn projecten uitvoerbaar kan maken.

[1:05:31] En ook in die van mevrouw Kokkelhoorn staat het eigenlijk als het meest genoemde knelpunt.

[1:05:36] Juist omdat jullie ook praktische voorbeelden hebben vanuit de gemeentewaarden... waarin nu beide aan de slag zijn.

[1:05:43] Zou u beide casussen kunnen noemen om ons duidelijk te maken hoe knellend dat is en voorbeelden waarin die parkeernorm nu knelt, waar u eigenlijk echt kunt toevoegen en dat ook heel graag zou willen?

[1:05:58] We zijn op dit moment bezig met een project in het hartje van Arnhem.

[1:06:02] En één ding is zeker, daar verwachten mensen helemaal niet dat je kunt parkeren.

[1:06:07] Maar in de parkeernorm is het wel zo geregeld.

[1:06:09] Dus er moet nu een hele lange expliciete weg gevolgd worden om mogelijk te maken dat dat niet van toepassing is.

[1:06:15] Terwijl we op heel veel plekken zien dat het gebruik daarvan niet zo groot is.

[1:06:22] Studenten hebben niet altijd een hotel.

[1:06:26] Huurders van corporaties ook wat minder als gemiddeld.

[1:06:29] Dus we zien soms ook dat die norm ruimer is dan de praktijk is.

[1:06:33] En dan zou het ons echt helpen.

[1:06:35] om daar een scherpere norm op te hebben.

[1:06:37] En ten tweede denk ik ook dat het een keuze is wat je belangrijker vindt, een plek om te wonen of een plekke om je auto te parkeren.

[1:06:48] Ja, het gaat echt om slim ruimtegebruik.

[1:06:52] Wij hebben gewoon veel oude stadswijken waar weinig ruimte is, maar wel grote kansen liggen voor optoppen.

[1:06:59] En dan zie je dat in die smalle straatjes het lastig is om ook nog parkeerplaatsen toe te voegen.

[1:07:05] En dat is gewoon jammer als dat belemmerend kan werken voor het benutten van die kansen.

[1:07:11] Wat we zelf in Rotterdam al doen is alle vormen van kortingen geven als we nabijheid van goed openbaar vervoer, auto delen, dus proberen die parkeernorm zo laag mogelijk te houden.

[1:07:26] Maar dan nog kan het een belemmering zijn om uiteindelijk tot uitvoering over te gaan.

[1:07:31] Terwijl juist in die oude stadswijken het optoppen ook een vliegwiel kan zijn voor woningrenoveren.

[1:07:39] Want dat maakt het dan opeens betaalbaar.

[1:07:41] Dus door de opgave integraal te bekijken.

[1:07:45] Dus te zeggen van oké, op dit pand kan ik optopmen.

[1:07:48] Dat financiert dan uiteINDelijk ook de renovatie van de bestaande woningen.

[1:07:52] Waardoor de huidige bewoners een lagere energierekening hebben.

[1:07:55] Het is ontzettend jammer als het parkeren door de gebrek aan ruimte in de straat de belemmering vormt.

[1:08:07] Ik heb een vraag aan de heer Van der Bos.

[1:08:12] Ik was ook benieuwd, de bestaande voorraad bestaat relatief nog vaak uit veel eengezinswoningen.

[1:08:18] Terwijl er een grote vraag is vanuit eenpersoonshuishouders.

[1:08:21] In hoeverre wordt daar bij de toewijzing van huishouden op ingespeeld door te zeggen van ja, hier gaan we niet aan het passende toewisselen, maar daarnaast nog...

[1:08:30] Hier gaan we niet aan één persoon toewijzen, maar gaan we een huis toewwijzen aan twee of drie personen.

[1:08:35] Het ligt dicht tegen woningdelen aan, maar dan eigenlijk al vanuit de toewizing.

[1:08:41] Wordt daarmee geëxperimenteerd?

[1:08:42] Ik weet van sommige corporaties die dat doen.

[1:08:45] Ik denk dat we op dit moment gewoon in de fase zitten dat we langs de lijn van woningdelen, woningsplitsen, dat beter faciliteren.

[1:08:53] Dat je dan van daaruit een ander product aanbiedt wat passender is in de behoefte van de demografie van vandaag.

[1:08:59] En wat u schetst is een volgende stap in die zoektocht.

[1:09:02] Ik denk that dat op een enkele plek gebeurt, maar nog niet breed en nog niet mazaal.

[1:09:06] Maar het zou een volgende ontwikkelingsstap zijn vanuit het product woningdelen en woningsplitsen.

[1:09:13] Die al wel steeds meer in gemeenten is en bij corporaties wordt toegepast.

[1:09:17] Maar waar wel vaak nog allerlei gemeentelijke verordeningen en regels op aangepast moeten worden.

[1:09:21] En dat zou sneller kunnen.

[1:09:25] Een kleine vervolgvraag.

[1:09:27] Nee, helder dank.

[1:09:28] Het staat nog een beetje in de kinderschoenen.

[1:09:31] Wat bij woning delen is natuurlijk vaak een hoofdhuurder.

[1:09:33] Er komt iemand bij en dan wordt hij eventueel een medehuurde.

[1:09:37] Maar wat ik bedoel is eigenlijk gelijkwaardig wordt het aan twee of drie...

[1:09:41] huishoudens die dan samen weliswaar een huis gaan delen verhuurd.

[1:09:46] Dus dat is een beetje eigenlijk de achtergrond van de vraag.

[1:09:49] Kan dat op een gelijkwaardige manier aan alle woningzoekenden die dan zo'n huis toegewezen krijgen van stonden aan geregeld worden?

[1:09:56] Of is het toch vaak één hoofdhuurder en daarna volgt de rest?

[1:10:01] Nee, mijn collega van Talus Wonen kan daar echt verder op ingaan.

[1:10:04] Want die is een van de voorbeelden in de sector die dat doet.

[1:10:06] Maar het model wat daardoor toegepast, woningsplitsing zeg maar, geeft twee gelijke rechten aan die huurders.

[1:10:14] Daar gaan we daar straks verder op in.

[1:10:17] Tijd voor nog een rondje.

[1:10:18] Dus de heer Van Leijen, als daar behoefte aan is.

[1:10:20] Aan de heere Van den Bosch.

[1:10:22] U zegt standaardiseer en versnel en creëer de derde bouwstroom.

[1:10:25] Dat was volgens mij een beetje uw belangrijkste pleidooi.

[1:10:29] Misschien een beetje een vraag uit onwetenheid van mijn kant, maar in hoeverre zijn dingen zoals optoppen en splitsen te standaardiseren als je met verschillende soorten woningen te maken hebt?

[1:10:38] Is het mogelijk om daar soort van standaardoplossingen op los te laten of is die potentie beperkt?

[1:10:46] Kijk, bouwkundig is het redelijk te standaardiseren, niet tot 100%.

[1:10:51] Maar je kunt je heel goed voorstellen dat het industrieel echt wel is te optimaliseren.

[1:10:55] Maar ik bedoelde hier eerlijk gezegd meer het proces daarvoor te standariseren...

[1:11:00] Met die bouwers komen we er wel uit als we de ruimtelijke kaders zouden krijgen dat we dat kunnen inregelen.

[1:11:05] We zijn nu met de provincie Gelderland en de gemeente Arnhem bezig om een soort handboek, draaiboek te maken.

[1:11:12] Welke typologieën passen nou op welke wijken?

[1:11:14] En als we dat met elkaar in Nederland standaard maken dan kunnen we veel makkelijker, veel sneller die stappen naar die bouwvraag starten.

[1:11:20] Dus mijn vraag zit vooral daarvoor in de manier van nationaal tot lokaal hoe we dat inrichten met elkaar.

[1:11:29] Kleine toevoeging van mevrouw Kokkelkoorn.

[1:11:31] Ja, kleine toevoegen.

[1:11:32] Want ik heb dus vanmorgen in Rotterdam het kader optop besproken.

[1:11:37] En wat we daar hebben geprobeerd is door een aantal basisregels op te stellen.

[1:11:43] Maximaal twee lagen voor panden die geen erfgoed zijn.

[1:11:47] Een soort vastleen voor optoppen te maken.

[1:11:50] Waardoor je dus wat meer gestandardiseerd kan werken.

[1:11:53] Waardoe je hopelijk ook sneller tot realisatie kan komen.

[1:11:57] Dank u wel.

[1:11:57] Mevrouw Steen.

[1:11:58] Ja, dank u wel, nog een vraag aan de heer Van den Bosch.

[1:12:02] In jullie aanbevelingen schrijft u, ik zou het fijn vinden om bezwaargronden sneller zouden kunnen af te handelen die niet relevant zijn en die toch vaker terugkomen.

[1:12:14] Kunt u daar een voorbeeld van geven?

[1:12:16] En hoe zou dat sneller kunnen?

[1:12:20] We komen dan toch een beetje in de discussie die we breder met elkaar hebben over hoe gaan we met procedures en bezwaren om.

[1:12:26] Dus dat gaat wel over de voorbeelden van je op verschillende plekken in herhaling bezwaarprocedures kunt inbrengen.

[1:12:33] Dat is natuurlijk waar u al aan werkt op landelijk niveau.

[1:12:36] Maar wij komen dat ook in dit soort programma's op dat moment tegen.

[1:12:39] Logischerwijs, want het is dezelfde gedachte die erachter zit... ...dat mensen op dit moment maximaal gebruik maken van de bezwaarprocedures die ze hebben.

[1:12:47] En de vraag al langer, maar ook in die andere bouwstromen is... ...kunnen we dat op één plek bij elkaar krijgen?

[1:12:54] Ik had nog een vraag aan mevrouw Kokkelkoren met betrekking tot de leegstand.

[1:13:00] Wat voor kansen daar in Rotterdam zijn?

[1:13:02] Of daar nog goede voorbeelden zijn waar we met z'n allen van kunnen leren hoe u dat aspect van de oplossing op dit moment weegt?

[1:13:11] Ja, mooie vraag.

[1:13:12] Wij zijn enorm hard bezig om nu een leegstandsverordening tot stand te brengen.

[1:13:19] Daarbij misschien ook de oproep, want we begrepen dat de wetgeving die op 1 januari 2027 zou ingaan, die ook handvatten geeft om dan te handhaven...

[1:13:28] Dat dat misschien nog onzeker was of dat echt op 1 januari in zou gaan.

[1:13:31] Maar wij denken, we hebben een groot percentage leegstand.

[1:13:36] En als we daar gewoon veel meer op kunnen sturen dat partijen dat korter leeg laten staan.

[1:13:41] Door eerst eens een brief te sturen, dan eens te kijken van goed schiks en dan uiteindelijk als het nodig is kwaad schiks.

[1:13:47] Kijk, in mijn woning heb ik uitgekeken op een pand van vier verdiepingen dat heeft 15 jaar leeggestaan.

[1:13:53] Met een achtertuin.

[1:13:54] Ja, dat is gewoon doodzonde als je daar dan niet op kan acteren.

[1:13:59] Dus mijn stellige oproep is, wij gaan er alles aan doen om dat soort praktijken te kunnen verkopen en hopen daar dat hand in hand met de minister en uw Kamer te kunnen doen.

[1:17:36] We gaan beginnen met ons vierde blok, verhuurders en marktpartijen.

[1:17:39] Welkom aan onze vier nieuwe gasten.

[1:17:41] De heer Jeroen Rutte van de HDO-groep, Ruth Bremen Engelen van Vesteda, Jan van der Meer van Thalys en Ewa Touw van Vastgoedbelang.

[1:17:50] En ik mag als eerst het woord geven aan de heer Jehoen Rutten.

[1:17:56] Dank u wel voorzitter.

[1:17:57] Om te beginnen hartelijk dank voor het feit dat ik hier de tijd krijg om mijn verhaal te doen.

[1:18:02] Gecombineerd met het feit dat ik als jong kind al de ambitie had om in de politiek te gaan, is dit toch wel even iets wat ik benoemd wil hebben.

[1:18:11] Een paar weken geleden zei onze koning in de troonrede dat het woningtekort vraagt om meer industrieel bouwen met geprefabriceerde onderdelen.

[1:18:19] Het doel?

[1:18:20] We willen met elkaar meer woningen, bestaande gebouwen beter benutten en sneller en betaalbaar bouwen.

[1:18:25] Om dat waar te maken is fabrieksmatig bouwen van grote toegevoegde waarde.

[1:18:28] Maar precies daar zit ook voor ons de frustratie.

[1:18:32] Toen wij 14 jaar geleden begonnen met optoppen, was ieder project maatwerk.

[1:18:37] Inmiddels hebben we meer dan duizend optopprojecten gedaan en weten we wat erbij komt kijken.

[1:18:42] Vanuit die ervaring hebben we geïnvesteerd in digitalisering, standaardisatie, automatisering en parametrische ontwerpen.

[1:18:48] Zo produceren we steeds sneller, efficiënter en met name voorspelbaarder.

[1:18:53] Inmiddels hebben we een woonfabriek die jaarlijks duizend woningen kan produceren, waaronder complete woonlagen voor bestaande gebouwen.

[1:18:59] Maar die capaciteit benutten we bij lange na niet.

[1:19:02] Want aan de voorkant begint ieder project vrijwel opnieuw.

[1:19:06] Welstand, parkeren, bezonning, constructieve vraagstukken en andere belangen gaan telkens opnieu in de weegschaal.

[1:19:12] Daarbij verschillen niet alleen de uitkomsten, maar ook de weging.

[1:19:15] En daar zit de paradox.

[1:19:17] We hebben 14 jaar gewerkt om minder projectgedreven te produceren, maar moeten aan de voorkant steeds opnieuw beginnen.

[1:19:23] Dus hoe schalen we zo verder op?

[1:19:26] Juist bij optoppen is dat extra ingewikkeld, omdat verschillende beleidsterreinen in één project samenkomen.

[1:19:31] De noodzaak om die processen parallel te organiseren is hierin dus alleen maar groter.

[1:19:37] Mijn oproep is daarom, pas het principe van parallel plannen ook toe op optop.

[1:19:41] Breng voorzienbare toetsingsvragen aan de voorkant bij elkaar en behandel ze waar mogelijk gelijktijdig.

[1:19:46] Niet minder zorgvuldig, maar wel slimmer.

[1:19:51] Want iedere maand onzekerheid maakt woningen duurder en vergroot de kans dat projecten helemaal niet doorgaan.

[1:19:56] Wij hebben daarom liever vroeg in een proces een onderbouwde nee dan anderhalf jaar een misschien.

[1:20:01] Een woonfabriek kan alleen bestaan bij de gratie van voorspelbaarheid.

[1:20:05] Zonder voorspeelbare planning lopen de vaste lasten door terwijl productiecapaciteit stilstaat.

[1:20:11] Totdat die voorspelbaarheid er is, zou een overbruggingsfonds kunnen voorkomen dat gezonde mkb-bouwbedrijven omvallen door vertragingen waar zij zelf geen invloed op hebben.

[1:20:21] Ondanks een goed gevulde portefeuille.

[1:20:24] Want dat is er nu wel aan de hand.

[1:20:26] Er gaan vandaag de dag woonfabrieken failliet, terwijl het ons land structureel niet lukt om 100.000 woningen per jaar te realiseren.

[1:20:34] Dat kan beter.

[1:20:35] En dan terug naar de troonrede.

[1:20:37] De koning zei niet alleen dat het woningtekort vraagt om meer industrieel bouwen...

[1:20:40] Hij zei ook dat intensieve samenwerking en onderlinge afstemming daarbij vereist is.

[1:20:44] Wat ons betreft is dat precies waar de volgende stap ligt.

[1:20:48] Niet vragen om minder regels, maar om een slimmer proces.

[1:20:51] Het Rijk kan ons enorm helpen door samen met gemeenten een standaard parallel planproces voor optoppen te ontwikkelen.

[1:20:57] Zodat we eerder weten waar we aan toe zijn en sneller betaalbare woningen kunnen toevoegen.

[1:21:03] Dank u wel.

[1:21:04] Precies op tijd.

[1:21:05] Het woord is nu aan mevrouw Bremen Engelen.

[1:21:10] Voorzitter, leden van de commissie, dank voor de uitnodiging.

[1:21:13] Mijn naam is Ruth Bremer.

[1:21:14] Ik ben als regiomanager actief voor de regio Amsterdam, voor Versteda.

[1:21:19] Verstede is de grootste institutionele woningbelegger van Nederland.

[1:21:24] Wij verhuren ongeveer 28.000 woningen, voornamelijk in het middensegment.

[1:21:28] Onze huurders zijn leraren, zorgmedewerkers, politieagenten, maar ook vooral jonge professionals.

[1:21:33] Dit zijn mensen die vanwege hun inkomen geen toegang hebben tot sociale huur...

[1:21:38] maar die ook op de vrije markt steeds moeilijker een plek vinden.

[1:21:41] En in Amsterdam zie ik die druk elke dag.

[1:21:43] Als ik zochtens een woning laat publiceren, dan heb ik tientallen, maar vaak honderden reacties op één dag, op één woning.

[1:21:50] En achter elk van die reacties zit iemand die nu ergens woont waar hij niet wil of niet kan blijven.

[1:21:55] Woningzoekenden passen zich aan die schaarste aan, soms op creatieve manieren.

[1:21:59] Wij zien vrienden die zich bij ons aanmelden als stel en vervolgens in een woning met één slaapkamer een wandje timmeren in de slaap, waardoor er toch twee slaapkamers zijn ontstaan.

[1:22:09] En dat vertelt ons iets.

[1:22:10] De behoefte om samen te wonen is groter dan dat de regels nu toelaten.

[1:22:14] De huidige regelgeving voor huur is gericht op één huishouden per woning, terwijl de woningvraag diverser wordt.

[1:22:20] Huishoudens worden kleiner en de behoefde aan flexibele woonvormen neemt toe.

[1:22:24] Versteda doet binnen de regels wat kan.

[1:22:26] Wij wijzen uit onszelf passend toe.

[1:22:28] Dus grotere woningen gaan bij voorkeur naar groteren huishoudens.

[1:22:31] En dat betekent dus ook dat een eensgezinswoning aan een gezin over het algemeen wordt verhuurd.

[1:22:37] Huurders die naar een beter passende woning willen verhuizen, die krijgen binnen onze portefeuille voorrang.

[1:22:42] En met ons Friends-concept huren twee volwassenen, bijvoorbeeld pas afgestudeerden, die niet langer in een studentenwoning mogen blijven, samen één woning met één contract en één gezamenlijke inkomstoets.

[1:22:54] In mijn regio helpen we via onder de pannen sinds 2014 mensen aan een kamer bij een hospita.

[1:22:59] En bij ons complex De Boel in Amsterdam voegden we tien woningen toe op het dak van een gebouw uit 1965.

[1:23:05] Het zijn geen grote aantallen, eerder honderden dan duizenden.

[1:23:09] En ook onderzoeken we samen met de gemeente Amsterdam hoe we doorstroming van senioren meer op gang kunnen krijgen.

[1:23:15] En al deze instrumenten helpen, maar ze lopen wel tegen grenzen aan.

[1:23:20] Zodra drie of vier volwassenen samen een woning willen huren, behandelen veel gemeenten die woningen als kamerverhuur.

[1:23:26] En dan volgen een omzettingsvergunning, een apart contract per bewoner en eisen die per gemeente verschillen.

[1:23:31] Voor bewoners in het sociale segment komen daar het verlies van huurtoeslag en een lagere bijstand bij.

[1:23:36] En splitsen en optoppen stranden vaak op bouwkosten, parkeernormen en vergunningsprocedures.

[1:23:42] Wij steunen wel het doel van al die regels.

[1:23:44] Huurders en buurten beschermen tegen malefiede verhuur en overbewoning.

[1:23:48] Maar de regels raken nu ook professioneel beheerde woningen die juist wel zouden kunnen helpen.

[1:23:53] En daarom vragen wij u drie dingen.

[1:23:55] 1.

[1:23:55] Creëer een landelijke basisnorm voor woningdelen.

[1:23:58] Merk drie of vier volwassenen met één huurcontract niet automatisch aan als kamerverhuur.

[1:24:03] En geef woningdelers vooraf duidelijkheid over toeslagen en uitkeringen.

[1:24:08] 2.

[1:24:09] Behandel het wetsvoorstel hospitaverhuur zo dat het per 1 januari 2027 in werking treedt.

[1:24:14] En 3.

[1:24:15] Geef gemeenten ruimte voor maatwerk bij parkeernormen en vergunningen, zodat optoppen en splitsen haalbaar worden daar waar het verantwoord is.

[1:24:21] Voorzitter, tot slot.

[1:24:23] Alle oplossingen die we vandaag bespreken helpen.

[1:24:26] Woningdelen, hospita, verhuur, doorstroming en optoppe, elke extra woonplek telt.

[1:24:31] Maar samen leveren ze niet de aantallen op die nodig zijn om de woningnood te lenigen.

[1:24:35] Het tekort bedraagt dit jaar 384.000 woningen en dat gat dichten we alleen met extra nieuwe woningen.

[1:24:41] Zelfs met die 100.000 nieuwe woningen per jaar bereiken we pas rond 2034 evenwicht.

[1:24:46] En daarvoor is investeringskapitaal nodig en dat vraagt een stabiel en voorspelbaar fiscaal investerisklimaat.

[1:24:53] Uw commissie sprak daar op 2 september al over bij de rondomtafelgesprek.

[1:24:56] En vandaag blijkt opnieuw hoe nou die twee onderwerpen samenhangen.

[1:25:00] Versteden wil graag op beide sporen investeren, zowel in bestaande woningen als in nieuwe.

[1:25:05] En wij vragen u die twee sporen samen te versterken.

[1:25:08] Dank u wel.

[1:25:10] Dank u wel.

[1:25:11] Het woord is aan de heer Van der Meer.

[1:25:14] Ja, dank je wel.

[1:25:16] Voorzitter en Kamerleden, mooi dat ik ook hier iets kan vertellen over beter benutten van de bestaande voorraad.

[1:25:23] Ik ben voorzitter van Talus, een woningcoöperatie met 16.000 woningen in Nijmegen en Wijchen.

[1:25:29] En als we het over de woningnood hebben, dan hebben we het altijd vaak over nieuwbouw.

[1:25:33] En dat is ook terecht, want er moeten veel woningen bij worden gebouwd.

[1:25:37] Maar er gebeurt intussen ook iets anders, namelijk Nederland verdundt nog steeds.

[1:25:42] We wonen met steeds minder mensen in één huishouden.

[1:25:46] Nu is dat gemiddeld nog 2,1 en we gaan nog verder richting 2,0.

[1:25:52] En dat noemen we dan de autonome verdunning.

[1:25:55] En dat lijkt een klein verschil, 1 tiende.

[1:25:58] Maar alleen daarvoor, van 2,1 naar 2,0, moeten we in Nederland al 400.000 woningen bouwen.

[1:26:04] En dan is er nog geen enkele inwoner erbij.

[1:26:06] Dat zijn dus 400.

[1:26:07] 000 woningen voor die autonomen verdunning en vertaal ik dat voor het gemak naar Nijmegen?

[1:26:12] Dat is altijd 1 procent van de nationale bevolking.

[1:26:15] Dan praat je dus over 4000 woningen, een hele stadswijk erbij en dan is nog geen... ...enkele... ...inwoner... ...erbij gekomen.

[1:26:23] En dat heeft ook gevolgen voor onze bestaande voorraad en onze bestaan de wijken.

[1:26:28] Want als ze daar geen woningen toevoegen, dan betekent verdunning simpelweg dat er steeds minder mensen in zo'n wijk wonen.

[1:26:35] En dat ga je ook merken.

[1:26:37] Het draagvlak voor voorzieningen neemt af, want elke wijk heeft namelijk voldoende mensen nodig voor de bushalte, voor de school, het winkelcentrum en voor de sportvereniging.

[1:26:48] Daarom gaat Beter Benutten voor mij ook niet alleen over het oplossen van de woningnood, het gaat ook over de leefbaarheid en vitaliteit van onze bestaande wijken.

[1:26:59] En dat BeterBenutten kan op allerlei manieren, daar hebben we allemaal voorbeelden van gezien, optoppen, aanhoeken, hospitaalverhuur en woningen splitsen.

[1:27:06] En ik wil iets langer stilstaan bij het splitsen,

[1:27:10] Je hebt namelijk hartsplitsen en dan ga je van één eensgezinswoning twee zelfstandige woningen maken.

[1:27:17] Kosten ongeveer 150.000 euro, maar het kan ook zacht.

[1:27:22] En daar ligt een enorme kans.

[1:27:24] Bij Thales is 80% van de huishoudens één of twee persoons.

[1:27:30] Dus je zou kunnen zeggen 20% is een gezin.

[1:27:33] Tegelijkertijd heeft 45% van onze woningen drie of meer slaapkamers.

[1:27:37] En daar zit dus die ruimte.

[1:27:41] En daarom doen wij aan wat wij zacht splitsen noemen.

[1:27:44] Wij voegen bij een eensgezinswoning een extra badkamer toe op de eerste verdieping, want we hebben ook onderzoek gedaan naar huurders van wat zou je willen delen en wat niet.

[1:27:53] Dan komt naar voren dat een badkame, dat ze dat niet willen delenen, maar de rest eventueel wel.

[1:27:59] Dus vandaar dat we een extra badkamer toevoegen op de eerste verdieping.

[1:28:03] Twee mensen hebben daardoor ieder hun eigen slaapkamer en badkader.

[1:28:08] En delen een woonkamer, keuken en tuin.

[1:28:12] Ze hebben allemaal een individueel huurcontract en zijn dus gelijkwaardig.

[1:28:16] Ze moeten zichzelf ook samen aanmelden, maar het mag geen setje zijn.

[1:28:20] Het mag geen liefdesrelatie zijn.

[1:28:23] En je kunt het niet voorkomen dat het iets wordt, maar vanaf het begin zijn zij toegewezen richting eensgezinswoningen.

[1:28:33] Inmiddels hebben we nu zo'n 150 woningen op die manier beter benut en er komt er ongeveer eentje per week bij.

[1:28:40] Snel, relatief goedkoop, 30.000 euro en zonder nieuwe grond nodig te hebben.

[1:28:45] Ik heb ook u de handtrekking aangeboden voor woningdelen, is bedoeld ook voor collega-coöperaties...

[1:28:51] en ook met subsidie van de provincie Gelderland tot stand gekomen, ook om de corporaties te stimuleren dit ook op die manier te doen.

[1:28:59] Mijn oproep aan de Kamer is, geef ons de ruimte om dit veel vaker te doen.

[1:29:04] Maak gebiedsgericht maatwerk mogelijk.

[1:29:06] Zorg dat woningdelen en hospitaalverhuur niet worden ontmoedigd door samenleefboetes.

[1:29:11] Korting op uitkeringen zoals AOW of het niet toekennen van huurtoegslag als mensen hun huis gaan delen.

[1:29:17] Wilt u richtingen afrondigen?

[1:29:18] Yes.

[1:29:19] Houd bij de onredabele top van optoppen en splitsen.

[1:29:22] En verminder vooral de stapeling van regels en procedures.

[1:29:25] Dit alles staat ook in de position paper van Edus.

[1:29:28] Want we hebben beide nodig.

[1:29:29] Niet alleen heel veel nieuwbouw, maar ook veel beter benutten van wat er al staat.

[1:29:33] Daarmee helpen we niet alleen de woningzoekenden, we houden ook onze bestaande wijken sterk en leefbaar.

[1:29:38] Dank u wel.

[1:29:39] Dank je wel.

[1:29:40] Het woord is aan de heer Touw.

[1:29:43] Dankjewel voorzitter en ook dank aan de commissie voor de uitnodiging om hier namens vastgoedbelang

[1:29:48] en zienswijze vanuit de private verhuurderssector te kunnen geven.

[1:29:54] Want ik denk, als we kijken naar het belang van beter benutten... dat ik uw commissie daar vandaag, na alle sprekers voor

[1:30:00] Ik voel mij zeker, dat is het voordeel van de laatste spreker, daar hoef ik u niet meer van te overtuigen.

[1:30:04] Maar waar ik sommigen misschien nog wel van moet overtuigden... ...dat is de belangrijke rol die private verhuurders daarin spelen.

[1:30:09] verheurders

[1:30:11] Ik denk dat ik mijn boekje niet te buiten ga als ik zeg dat sommige partijen in deze commissie... ...stiekem niet zo'n fan zijn van de private verhuissector.

[1:30:21] En dat die ons toch vooral zien als huisjesmelkers die woningen aan de voorraad onttrekken.

[1:30:26] Dat beeld wil ik vandaag recht zetten.

[1:30:28] Want als we het alleen al over beter benutten hebben, dan zie je dat onze sector in het verleden heeft bewezen zo'n 13.000 tot 15.000 woningen per jaar te kunnen toevoegen.

[1:30:38] Vier splitsen, transformeren en optoppen.

[1:30:42] Sterker nog, zo'n 70% van alle overige toevoeging aan de woningvoorraad, dat is de term die het CBS gebruikt voor beter benutten, kwam op konto van particuliere en bedrijfsmatige private verhuurders.

[1:30:56] Wat ik daarmee dus eigenlijk wil zeggen, is wij zijn geen huisjesmelkers, maar wij zijn huisjesmakers.

[1:31:02] En die rol van huisjesmakers kunnen we blijven vervullen.

[1:31:06] We kunnen weer opnieuw 15.000 woningen per jaar gaan toevoegen binnen op of aan bestaande gebouwen.

[1:31:13] Maar de randvoorwaarden daarvoor moeten wel goed zijn.

[1:31:16] En dat betekent dat we onder andere kritisch nu moeten gaan kijken naar concrete obstakels die ons op dit moment in de weg staan.

[1:31:23] In ons position paper heb ik daar verschillende voorbeelden van gegeven.

[1:31:27] Zaken waar we zowel landelijk als lokaal mee te maken hebben.

[1:31:30] Maar het is ook wel goed om te realiseren dat zelfs als al die knelpunten zowel op landelijk als lokaal niveau worden weggenomen, dat we er dan nog niet zijn.

[1:31:39] Want zolang het algemene rendement op uw woningen door te veel regulering en een te hoge belastingdruk te laag of zelfs negatief uitvalt, dan zullen we toch echt zien dat investeringen in extra woningen, ook in betere minuten, gewoon gaan achterblijven.

[1:31:54] Dat zien we op dit moment ook gebeuren, dus we zien onder andere dat het aantal transformaties in Nederland hard afneemt.

[1:32:00] Maar we zien ook dat bestaande huurwoningen nu vooral worden uitgepompt.

[1:32:06] En dat is zorgwekkend, want wat we daar eigenlijk zien is dat private partijen hun kapitaal wegtrekken uit de woningmarkt, in plaats van dat ze dat investeren in het toevoegen van nieuwe woningen, al dan niet op beter benutten.

[1:32:19] Mijn allerbelangrijkste oproep vandaag is dan ook om u zoveel mogelijk in te zetten om het investeringsklimaat te verbeteren.

[1:32:26] Want een uitgeponden woning kan je niet optoppen en die kan je ook niet splitsen.

[1:32:31] En beter benutten valt of staat dan ook met een goed functionerende private sector.

[1:32:36] Wij kunnen snel veel nieuwe woningen toevoegen.

[1:32:39] Daar kunnen we volgend jaar al mee beginnen.

[1:32:43] En op die manier woningzoekenden weer aan hun huis helpen.

[1:32:46] Dus wij willen de huisjesmakers zijn die helpen om de woningnood op te lossen.

[1:32:51] Mijn oproep is vooral vandaag, laat ons dat ook doen.

[1:32:54] Dank u wel.

[1:32:56] Danku wel.

[1:32:57] Het woord is aan de Kamer, de heer Van Leijen.

[1:33:00] Ja, dankjewel.

[1:33:00] Mijn vraag is ook gelijk aan de heer Touw, laatste spreker en ook gelijke eerste spreker.

[1:33:04] Ik denk een terechte oproep die u doet hier op het gebied van investeringsklimaat, ook al vaker gehoord, ik begrijp hem heel goed.

[1:33:11] Specifiek in de position paper noemt u ook de hoge overdragsbelasting bij de transformatie van commercieel vastgoed naar woningen.

[1:33:21] Ik vroeg me af, kunt u me meenemen in de potentie die daar zit?

[1:33:23] En ik begreep dat een deel van de antwoord is van ja, er is meer nodig om die potentie te kunnen benutten, want jullie hebben gewoon over het algemeen een

[1:33:30] Een gunstig investeringsklimaat nodig, maar stel dat is op orde.

[1:33:34] Wat zou dan uit die knop overdragsbelasting commercieel vastgoed nog kunnen komen?

[1:33:39] Dank u wel.

[1:33:40] Ja, goede vraag.

[1:33:41] Ik denk inderdaad de overdragslasting is nou echt een specifiek voorbeeld van een echt concreet obstakel dat beter minuten in de weg staat.

[1:33:50] Wat we daar nu zien is dat de overdraftsbelasting voor woningen, die wordt volgend jaar de over lente ingesteld.

[1:33:55] ...verlaagd naar 7%.

[1:33:58] Maar de overdragsbelasting op commercieel vastgoed... ...die blijft nog steeds op 10,4%.

[1:34:02] En dat betekent dus dat we wel echt hele negatieve gevolgen hebben.

[1:34:07] Als jij bijvoorbeeld als verhuurder een leegstand bedrijfspand koopt... ...met het doel om die te gaan transformeren in de woningen... ...ja, dan heb je nog steeds te maken met die overdragsplasting van 10,5%.

[1:34:18] En ja, en dat neemt natuurlijk wel echt een hele grote hap... ...uit de haalbaarheid van de business case.

[1:34:25] Dus mijn oproep zou ook zijn om ook de overdragsbelasting voor commercieel vastgoed te verlagen.

[1:34:31] Desnoods alleen voor commercieel vast goed dat daarna binnen een aantal jaar wordt omgezet in woningen.

[1:34:39] Ja, heel kort.

[1:34:41] En wat is de potentie die er ligt bij commerciel vastgoED?

[1:34:45] Want we zien nu daar een aantal woningen wat er eventueel wel of niet toe te voegen is.

[1:34:48] Als je kijkt naar de totale voorraad commercieel vastgoed... dat langer dan een jaar leeg staat.

[1:34:56] Als je naar die vierkante meters gaat kijken... dan kom je neer op een potentie...

[1:35:00] Die ongeveer gelijk staat aan de stad Utrecht.

[1:35:03] Een aantal woningen dat kan worden opgeleverd.

[1:35:05] Nou ben ik me er ook al van bewust niet.

[1:35:07] Al die leegstaande bedrijfspanden kan je natuurlijk gaan transformeren in de woningen.

[1:35:13] Maar als we gewoon kijken naar het verleden, naar wat daar is opgeleverd.

[1:35:16] Dus als je zeg maar uitgaat van die 15.000 woningen per jaar.

[1:35:19] Die zijn gerealiseerd door Beter Benutten.

[1:35:21] Dan is ongeveer de helft of iets meer dan de helfte van komt dan vanuit transformaties.

[1:35:26] Om dat te vertalen naar een jaarcijfer zou ik zeggen, ja, dan heb je toch een potentie van zo'n 8000 woningen.

[1:35:32] Weer de op.

[1:35:34] Voorzitter, ik kreeg eerst bijna de neiging om de heer Van der Meer te vragen hoe het met de handhaving zit bij Talis.

[1:35:39] Om te kijken of ze toch stelletjes gebruik maken van hun mooie concept.

[1:35:42] Maar laat ik dat dan toch maar niet doen.

[1:35:45] Ik had een vraag...

[1:35:46] De vraag is nu gesteld.

[1:35:48] Het staat hem vrij om die te beantwoorden, vanzelfsprekend.

[1:35:52] Ik had een vraag aan mevrouw Bremer-Engelen van Vesteda.

[1:35:55] In uw position paper had u vier aanbevelingen aan het Rijk en één van die aanbevellingen was een landelijke basisnorm voor woningdelen.

[1:36:04] Ik was wel nieuwsgierig of u die nog iets uitgebreider zou kunnen toelichten, wat daar het belang van is en waar dat echt een verschil kan maken.

[1:36:13] Even uw microfoon aan doen.

[1:36:15] Pardon.

[1:36:17] Op dit moment, op het moment dat wij aan drie volwassenen zouden willen verhuren, dan kan dat niet op één huurovereenkomst.

[1:36:26] Dan gaan we meteen in een ander businessmodel, dan gaan we kamerexploitatie doen.

[1:36:31] Dat is niet ons metier.

[1:36:35] Wij hebben wel heel veel woningen, meer dan 80%, waar we wel drie slaapkamers hebben en soms zelfs meer.

[1:36:42] Waar best meer dan twee volwassenen zouden kunnen wonen.

[1:36:45] En die potentie wordt dus niet benut, omdat wij er maximaal twee personen verhuren.

[1:36:50] Het is zelfs zo dat op het moment dat wij een woning hebben met drie slapkamers, dat wij het ook niet aan delers vuren.

[1:36:58] Met het risico, omdat als er een derde slaapkamer is, dat er een thirde illegaal buiten ons zicht inkomt.

[1:37:05] En eigenlijk is dat zonde.

[1:37:06] Dus op het moment dat je één huurovereenkomst zou mogen sluiten met drie volwassenen...

[1:37:10] eventueel vier, die gewoon samen moeten voldoen aan de inkomensstoets.

[1:37:15] Dat versterkt de betaalbaarheid voor elk van die individuele huurders.

[1:37:19] Ze blijven wel samen op één contract en aansprakelijk voor de woning.

[1:37:23] Dus vanuit beheeroptiek, want natuurlijk vanuit onze kant is dat gewoon heel prettig en overzichtelijk.

[1:37:29] En dan denk ik dus ook dat toenaam van overlast heel erg mee zal vallen.

[1:37:35] Dus op het moment dat deze mogelijkheid er zou zijn, dan kunnen wij in ieder geval echt kijken wat dit zou kunnen betekenen voor onze praktijk.

[1:37:54] Nou ja, wat pessimistisch bent over nieuwbouw... laat ik het voorzichtig formuleren.

[1:37:59] Bent u iets optimistischer over de potentie... voor eventueel beter benutten?

[1:38:04] En welke regels zouden we dan moeten schrappen... om dat misschien nog iets aantrekkelijker te maken?

[1:38:11] Dank u wel.

[1:38:12] Nou, ik ben ook over de potentie van nieuwbauw positief.

[1:38:15] Net zoals ik over de portentie... van beter benutte wel positief ben.

[1:38:20] Maar er zitten inderdaad wel wat obstakels in de weg.

[1:38:24] Een aantal van die obstakels heb ik genoemd, specifiek het position paper, maar ik denk een aantal belangrijke.

[1:38:30] Eentje daarvan heeft mijn buurvrouw ook al genoomd.

[1:38:32] Het gaat om de definitie van duurzaam gemeenschappelijk huishouden die met de wet betaalbare huur is geïntroduceerd.

[1:38:39] Maar een andere die we hebben is, u gaat als goed is allemaal binnenkort een novelle over de wet werkelijk rendement box 3 behandelen.

[1:38:48] Daar zit wel een heel belangrijk onderdeel in die ook transformaties weer opnieuw in de weg gaat zetten.

[1:38:53] En dat is de zogenaamde vastgoedbijtelling.

[1:38:56] Een vastgoeddeling is eigenlijk een volverterrendement dat gek genoeg in een wet die werkelijk rendement moet belasten wordt geïntroduceerd.

[1:39:03] En die eigenlijk bedoeld is om het eigen gebruik van vakantiewoningen te gaan belasten.

[1:39:08] In de praktijk heeft dat alleen impact op alle soorten vastgoed.

[1:39:13] Dus denk bijvoorbeeld ook aan een bedrijfsruimte die leeg staat, terwijl er wordt afgewacht of er een vergunning wordt afgegeven om beter te kunnen benutten, om te kunnen transformeren.

[1:39:21] Dus als we willen kijken naar een landelijke regel die echt heel specifiek zou helpen om dat betere benutten verder te stimuleren, dan zou ik zeggen schrap die vastgoeddeling uit de wet werkelijk rendement.

[1:39:31] En er komt een novelle aan, dus wat een mooie kans om daarmee aan de slag te gaan.

[1:39:37] Maar voor de rest is het wel wat ik net zei.

[1:39:40] Ook het algehele investeringsklimaat moet natuurlijk goed zijn.

[1:39:43] Dat betekent dat we de belastingdruk, die moet echt fors omlaag op de private verhuursector.

[1:39:50] Wij hebben leden die op dit moment al meer dan 100% belasting betalen.

[1:39:53] En als het voor vijf volgend jaar omhoog gaat, dan hebben we zelfs leden... ...die meer dan 200% belastingen gaan betalen...

[1:39:59] En ik hoef denk ik niet uit te leggen dat dat niet goed is voor het investeringsklimaat in de Nederlandse woningmarkt.

[1:40:04] En daarnaast hebben we natuurlijk ook de afgelopen jaren te maken gehad met de stapelingverregulering die het investeringsklimaat hebben verslechterd.

[1:40:12] Waaronder denk ik in hele grote tof wel de wet betaalbare huur is geweest.

[1:40:17] Ik weet ook dat uw Kamer aan de slag gaat volgend jaar met de evaluatie van die wet.

[1:40:21] Ik zou toch kijken, als u de kans ziet om al eerder versoepelingen door te voeren aan die wet, dan is dat alleen maar beter.

[1:40:27] Want woningzoekenden kunnen eigenlijk ook niet meer gaan wachten tot het juli 2027 is en dan daarna nog het hele proces dat er nog aankomt om die wet te versoepelen.

[1:40:41] Voorzitter, dank u wel.

[1:40:43] En dank aan de heer Van der Meer, want die gaf inderdaad al antwoord op mijn in de vorige ronde gestelde vraag.

[1:40:50] En ik had nog wel een vraag van, u schrijft in deze brochure iets over de belemmeringen op gemeentelijk niveau.

[1:40:58] Wat zijn de belemmeringen die er misschien nog landelijk zijn?

[1:41:01] Of zijn die er niet?

[1:41:01] Of kunnen wij vooral gemeenten aansporen dat ze het niet zo moeilijk moeten doen in hun omgevingsplannen?

[1:41:09] We hebben inmiddels goede afspraken met de gemeente Nijmegen en de gemeenten Wijchen.

[1:41:14] Ook als het gaat om die samenlevingsboetes, zoals ik het net benoemde, hebben zij besloten om voor de bijstand, als mensen een uitkering hebben, dat ze niet worden gekort.

[1:41:24] Dus daar zijn we heel blij mee.

[1:41:26] Maar het grootste obstakel is toch de huurtoeslag.

[1:41:29] En dan ga ik toch even schetsen voor u wat voor dilemma je daarmee zit.

[1:41:33] Want dit zijn onzelfstandige woonruimtes, dus je krijgt daar geen huurstoeslag voor.

[1:41:38] En dat verschilt tussen hard splitsen en zacht splitsen.

[1:41:41] Als je zacht splits, kost het je 30.000 euro als coöperatie.

[1:41:46] Ongeveer 35 euro aan uw huur, maar we moeten het passend toewijzen.

[1:41:51] Dus als je geen huurtoeslag krijgt, dan wijs je dat niet toe aan de primaire doelgroep.

[1:41:55] Dus mensen tot 30.

[1:41:56] 000 kunnen daar niet voor in aanmerking komen, dus dan zit je in een secundaire doegroep.

[1:42:01] Ga je het hard splitser, kost ons 150.000 Euro.

[1:42:04] Krijg je dus twee zelfstandige woningen, krijg je wel huurstoeslag.

[1:42:08] En dan kun je die primaire doelgroep wel huisvesten.

[1:42:11] Dus niet in die ene, maar wel in die andere.

[1:42:14] En dit is voor ons duurder, vijf keer duurter... maar voor de rijksoverheid ook, want je moet meer huurtoeslag betalen.

[1:42:20] Dus het is eigenlijk penny wise, pound foolish.

[1:42:23] Dus als je...

[1:42:24] Dat toch mogelijk maakt.

[1:42:25] En ik snap dat je niet voor alle onzelfstandige woonruimte huurtoeslag kunt geven.

[1:42:31] Dan kost het te veel.

[1:42:35] Maar ik doe een beroep op uw creativiteit om toch iets te bedenken waardoor u voor zoiets wel de huurstoeslag kan toekennen.

[1:42:43] Dat kan in de formulering van zelfstandige woonruimten.

[1:42:49] Wij gaan nu kijken of wij een kitchenette kunnen plaatsen in de slaapkamer.

[1:42:53] Terwijl, ja, dat is een beetje onnodig.

[1:42:55] Maar ja, puur om te kunnen voldoen aan die definitie van zelfstandige woonruimte.

[1:43:00] Zodat die persoon dan wel huurtoeslag krijgt.

[1:43:03] Dat is eigenlijk gewoon van de gekken.

[1:43:06] Of je kunt iets doen met toegelaten instuik.

[1:43:07] Maar dan krijg ik ruzie met deze beiden.

[1:43:10] Zo hier naast me.

[1:43:12] En dat willen we niet hebben, dus we doen een volgend rondje.

[1:43:16] Ja, dankjewel.

[1:43:17] En ik herken heel erg het verhaal van Van der Meer.

[1:43:18] Ik ben op werkbezoek geweest bij een collega-corporatie in Nijmegen.

[1:43:21] En die had inderdaad op elke verdieping een kitchenette geplaatst om dan maar als zelfstandige woonheid aangemerkt te worden.

[1:43:26] Een beetje een paarse crocodile vibe kreeg ik er inderдаad wel van.

[1:43:29] In de positionpipe heeft u het ook over de onrendabele top bij splitsen en optoppen.

[1:43:34] Wat is de onrandabele toppen?

[1:43:35] Welk bedrag is er per woonheid aan onrandabelen top als je gaat optopten of splitsen?

[1:43:40] Of in een variatie daarvan?

[1:43:45] Eh...

[1:43:45] Dat is wel voor nu een ingewikkelde vraag om daar precies antwoord op te zeggen.

[1:43:51] Kijk, als je het hebt over hartsplitsen.

[1:43:53] Ik ben wezen kijken bij een collega-coöperatie, want we willen dat ook in ons assortiment gaan doen.

[1:44:00] Die kwam uit op 150.000 euro voor zo'n eensgezinswoning.

[1:44:04] De vraag is...

[1:44:07] Dat is altijd nog goedkoper dan een nieuwbouwwoning.

[1:44:10] Maar je krijgt minder kwaliteit.

[1:44:12] Dus dat is die afweging die wij moeten maken.

[1:44:14] Waar we optoppen, daar zijn de prijzen nog veel hoger van.

[1:44:19] Want je zit dan vaak ook met een extra lift die je dan moet toevoegen.

[1:44:24] Los van parkeerplaatsen en al dat soort zaken.

[1:44:27] Maar dat vinden we nog een stap te ver, dat optopten.

[1:44:31] We gaan nu wel aan de slag met hard splitsen ook, naast zacht splitsen.

[1:44:35] Maar optop is net een stap te ver en het kan natuurlijk helpen als daar een subsidieregeling voor komt.

[1:44:42] De heer Nobel?

[1:44:45] Ja, dat is ook een beetje omdat ik de heer Rutte een hele lange carrière in de politiek gun dat ik een vraag aan hem ga stellen.

[1:44:51] Ik kan erg ver komen met die naam, kunt u hier lang rondlopen.

[1:44:58] Ik hoor enthousiasme aan mijn rechterkant.

[1:45:01] U gaf aan dat...

[1:45:06] We mogen elkaar altijd graag plagen, meneer de Hoop en ik.

[1:45:10] Nee, maar even een serieuze vraag aan de heer Rutte.

[1:45:12] En die ging over dat fonds waarbij u aangaf... ...ja, dan kunnen we in ieder geval tijdelijk voor zorgen dat bouwbedrijven niet omvallen.

[1:45:17] Dat klonk eigenlijk als iets heel onwerkelijks... ...waarvan ik hoop, nou, die kan moeten we toch niet met elkaar opgaan.

[1:45:22] Dus ik hoop eigenlijk dat u de Kamer ook een alternatief kunt geven... ...en niet een fonds, maar misschien...

[1:45:27] In de fiscaliteit of in de regelgeving.

[1:45:29] Zodat we niet uiteindelijk bouwbedrijven die volgens mij zat werken in Nederland hebben.

[1:45:34] Met allerlei gekunstel overeind moeten houden.

[1:45:36] Dus heeft u ook alternatieven voor de Kamer?

[1:45:40] Even, nou laat ik geen opmerkingen dan maken over mijn naam.

[1:45:45] Maar even los van een alternatief.

[1:45:48] Het is wel daadwerkelijk aan de hand.

[1:45:50] Omdat die processen langer duren.

[1:45:54] En een fabriek enkel geduid bij voorspelbaarheid, heb je daar toch echt een tegenstelling te pakken.

[1:46:01] En daarin zou een andere oplossing kunnen zijn, want het gaat ons niet dat we als onderneming ons handje op te houden.

[1:46:12] Het gaat erom dat wij weten dat we iets mogen bouwen.

[1:46:15] We weten ook dat het allemaal te realiseren is.

[1:46:18] Alleen omdat we de procedure niet kunnen afwachten, kunnen we het niet realisieren.

[1:46:22] Als er een verzekering ontstaat of dat er...

[1:46:25] ...bijvoorbeeld een standaardisatie is, waardoor die uitwisselbaar toeneemt... ...waardoor we aanspraak kunnen doen op een garantiestelling.

[1:46:33] En ja, een fonds is dan een vorm.

[1:46:36] En dat is inderdaad degene waarbij we het meest naar het rijk kijken.

[1:46:40] Alleen dat is wel de snelste slag.

[1:46:45] Want de woontekort is vandaag heel urgent.

[1:46:48] En wij willen graag naar die duizend woningen per jaar...

[1:46:52] Maar in de huidige situatie komen we daar belangen aan niet.

[1:46:59] De heer Gimnis heeft nog een laatste vraag voor dit rondeltaalgesprek.

[1:47:04] Ja, dan ga ik even door op het vorige punt bij de heer Van der Meer over die huurtoeslag.

[1:47:10] Ik snap dat dat er terug wordt gelegd en volgens mij wordt er ook gewerkt aan een verhuurregister.

[1:47:14] En dat is dan een eerste noodzakelijke stap om onzelfstandige woningen te kunnen betrekken in de huurtoeslag.

[1:47:20] Dat is altijd in relatie tot studentenhuisvesting gebracht, maar dat kan ook hier een rol spelen.

[1:47:25] Anderzijds, als er meerdere huishoudens in één huis komen te wonen en je telt de inkomens bij elkaar op, dan is het logisch dat er op een gegeven moment geen huurtslag meer op is.

[1:47:39] En de kosten, ook al zijn het misschien meerdere huishoudens, kosten zijn toch lager per persoon.

[1:47:45] Dus hoe problematisch is het nou echt in de praktijk om dat woningdeelconcept tot een succes te brengen?

[1:47:54] Je kunt het inderdaad enerzijds benaderen vanuit het huurtoeslag.

[1:47:57] En ja, het is toch zonde dat individu daardoor minder recht op huurtslag heeft.

[1:48:02] Anderzijdskun je het ook benadert van ja, er worden ook minder kosten gemaakt.

[1:48:05] Heel veel huishoudens organiseren het zelf al zo op dit moment.

[1:48:11] Waarom?

[1:48:12] Dus dat is even de andere kant.

[1:48:16] Ja, en ook hier kan ik zeggen dat wij ook op dat punt afhankelijk zijn van landelijke regelgeving.

[1:48:23] Wij moeten passend toewijzen.

[1:48:24] Dus een bedrag van de huur...

[1:48:27] mag niet hoger zijn dan een bepaald percentage van je inkomen.

[1:48:32] Dus om die reden kunnen wij momenteel dat woningdelen niet inzetten voor mensen met een laag inkomen, omdat we passend moeten toewijzen.

[1:48:48] Ja?

[1:48:49] Heeft u nog een vervolgvraag?

[1:48:51] We hebben twee minuten, drie minuten.

[1:48:53] Ik snap dat pas en toe heb ik ook emotie over ingediend om dat nog eens kritisch tegen het licht te houden.

[1:48:56] Maar corporaties hebben gewoon 15% ruimte om anders toe te wijzen.

[1:48:59] Dus zit daar dan de bottleneck dat die 15% te weinig is om dit tot een succes te maken?

[1:49:05] Want ik snap het wel wat u zegt, maar het is geen wet van mede- en persen.

[1:49:11] Dan zou je daar van die uitzonderingspercentage gebruik moeten maken.

[1:49:16] Maar ja, dat passend toewijzen is ook niet voor niks.

[1:49:19] En mensen met een klein inkomen wil je niet belasten met een hoge huur.

[1:49:24] En dat kan wel als er een huurtoeslag tegenover staat.

[1:49:27] Dus ja, het is een beetje kip of ei heb ik het idee.

[1:49:32] Ja, ik denk het wel.

[1:49:33] GELACH

[1:49:34] Dit was ter afronding.

[1:49:36] De gesprekken gaan even door.

[1:49:38] Dat betekent dat het een levendig rond de tafel gesprekt was.

[1:49:40] Ik wil onze gasten bedanken, publiek bedankt.

[1:49:43] Mensen die thuis zijn meegekeken en de Kamerleden.

[1:49:45] En tot de volgende keer.