Meer documenten
Vragen en antwoorden over het Europees plan voor betaalbare huisvesting
Waarom komt de Commissie met dit plan?
Europa wordt geconfronteerd met een crisis op het gebied van de betaalbaarheid van levensonderhoud, waarbij de huisvestingskosten een centrale rol spelen: sinds 2013 zijn de huizenprijzen in de EU met meer dan 60 % gestegen, waardoor de inkomensgroei is overtroffen en veel gezinnen zijn achtergebleven, terwijl degemiddelde huurprijzen met ongeveer 20 % zijn gestegen, waarbij de nieuwe huurprijzen op de stedelijke markten nog hoger zijn gestegen. De vraag naar woningen zal naar verwachting met meer dan twee miljoen eenheden per jaar groeien, voornamelijk in stedelijke gebieden, maar de bouwvergunningen zijn sinds 2021 met meer dan 20 % gedaald. De kortetermijnverhuur is tussen 2018 en 2024 met bijna 93 % gestegen.
De huisvestingscrisis ondermijnt het concurrentievermogen en de sociale cohesie van Europa door de arbeids- en onderwijsmobiliteit te beperken, de financiële onzekerheid te vergroten en de gezinsvorming uit te stellen.
In feite heeft het nu steeds meer gevolgen voor een breder segment van de samenleving, waarbij steeds meer huishoudens met een middeninkomen moeite hebben om toegang te krijgen tot betaalbare huisvesting. Essentiële werknemers – onder wie leerkrachten, verpleegkundigen, brandweerlieden en politieagenten – kunnen het zich niet veroorloven om in de gemeenschappen te leven die zij dienen. Veel jongeren worden gedwongen hun studie stop te zetten, kansen op werk te weigeren, het starten van een gezin uit te stellen of in overvolle en ondermaatse accommodatie te wonen. De meest kansarmen in onze samenleving hebben het zwaarst te kampen met beperkte toegang tot sociale huisvesting – 6-7 % van het EU-huisvestingsbestand is bestemd voor sociale huisvesting – wat leidt tot een toenemend risico op dakloosheid.
De EU onderneemt daarom actie om tegemoet te komen aan een van de meest dringende behoeften van haar burgers. De Europese maatregelen zullen gericht zijn op het aanpakken van de onderliggende oorzaken van de huisvestingscrisis en het ondersteunen van veilige, betaalbare en waardige huisvesting voor alle Europeanen.
Hoe kan de EU toegevoegde waarde bieden op een gebied dat grotendeels onder nationale, regionale en lokale bevoegdheid valt?
Huisvesting is een zeer gedecentraliseerd beleid. De primaire verantwoordelijkheid ligt bij de lidstaten, regio's en steden. Voor een dergelijke Europese uitdaging is echter een Europese aanpak nodig die is verankerd in lokale, regionale en nationale oplossingen. De Europese Raad heeft in oktober opgeroepen tot een ambitieus en alomvattend plan ter aanvulling van de inspanningen van de lidstaten, met inachtneming van het subsidiariteitsbeginsel en de nationale bevoegdheden.
Het EU-niveau kan en moet een grotere rol spelen bij het ondersteunen, coördineren en versterken van nationale, regionale en lokale inspanningen door het stimuleren van financierings- en financieringsmechanismen, het reguleren van kortetermijnverhuur en het vereenvoudigen van regels die het woningaanbod beperken, en het bevorderen van het delen van goede praktijken. Europese oplossingen zullen de diversiteit van de huisvestingsbehoeften, -markten en -governancesystemen op het hele continent weerspiegelen en tegelijkertijd onze gemeenschappelijke doelstellingen bevorderen.
Met het Europees plan voor betaalbare huisvesting voert de Commissie haar inspanningen op een meer gecoördineerde manier op om de lidstaten te ondersteunen bij het aanpakken van de huisvestingscrisis. Door een Alliantie voor huisvesting op te richten, zullen alle bestuursniveaus (Europees, nationaal, regionaal en lokaal) samen met belanghebbenden beschikken over een netwerk om samenwerking, wederzijds leren en het delen van beste praktijken te ondersteunen en gebruik te maken van lokale inzichten en ervaringen ter plaatse.
Hoe zal dit plan de bouw van nieuwe wooneenheden versnellen en renovaties stimuleren?
Het woningaanbod houdt geen gelijke tred met de vraag, met name in stedelijke gebieden met hoge druk. Om de kloof tussen vraag en aanbod in het komende decennium te overbruggen, schat de Europese Commissie dat we in de EU ongeveer 650.000 woningen per jaar moeten toevoegen aan het huidige niveau van nieuw aanbod (ongeveer 1,6 miljoen per jaar). Het leveren van die extra wooneenheden zou ongeveer 150 miljard euro per jaar kosten.
Het woningaanbod kan de vorm aannemen van de bouw van nieuwe woningen, de herbestemming van bestaande gebouwen tot residentiële en betaalbare woningen en de renovatie van het bestaande woningbestand om duurzamere en hoogwaardigere woningen te creëren.
Zoals zowel in het plan als in de Europese strategie voor woningbouwis uiteengezet, onderneemt de Commissie stappen om innovatie in zowel de bouw als de renovatie te bevorderen. Met als doel de productiviteit te verhogen. Dit omvat het gebruik van moderne bouwmethoden, het ondersteunen van een verschuiving naar meer circulariteit en digitale processen, het vergemakkelijken van de grensoverschrijdende verlening van bouwdiensten en het verbeteren van de toegang tot geschoolde arbeidskrachten.
De Commissie wil ook de administratieve rompslomp verminderen, zowel op EU-niveau door middel van een nieuw pakket voor de vereenvoudiging van huisvesting, als door samen te werken met de lidstaten, regio's en steden om hen te helpen de bouwvoorschriften en de administratieve procedures voor zonering, planning en vergunningverlening te vereenvoudigen en hun administratieve capaciteit te vergroten. Meer informatie over de Europese strategie voor woningbouw is online beschikbaar.
Hoe denkt de Commissie speculatie in de Europese woningsector aan te pakken?
Een van de belangrijkste hindernissen bij het begrijpen van de impact van speculatief gedrag op de woningmarkt is het gebrek aan gegevens. Zo maken officiële overheids- en statistische bronnen over het algemeen geen onderscheid tussen verschillende soorten beleggingen of tussen verschillende soorten beleggers, en is er beperkte transparantie over eigendom en belangrijke vastgoedtransacties. Daarom zal de Commissie in 2026 een analyse van de dynamiek van de huizenprijzen presenteren, met inbegrip van het beschikbare bewijs van speculatiepatronen, gegevenslacunes en economische gevolgen, en waar nodig follow-upmaatregelen voorstellen. Zij zal ook samenwerken met overheidsinstanties om de transparantie op de woningmarkt te vergroten.
Meer gegevens en transparantie over eigendom en transactieprijzen zullen een betere beoordeling van de situatie mogelijk maken en de potentiële ontwikkeling van empirisch onderbouwd beleid mogelijk maken. Belastingbeleid en andere maatregelen kunnen ook het risico op speculatief gedrag beperken. De lidstaten worden aangemoedigd maatregelen te nemen om schadelijk speculatief gedrag op de woningmarkt te beperken, onder meer door een doeltreffend belastingbeleid te ontwikkelen, de markttransparantie te verbeteren en een bepaald deel van de nieuwe woningontwikkelingen te wijden aan sociale en betaalbare huisvesting, die de lokale huisvestingsbehoeften weerspiegelt.
Hoe steunt de EU momenteel de inspanningen om huisvesting betaalbaarder en duurzamer te maken?
In het kader van de huidige begroting 2021-2027 mobiliseert de EU al aanzienlijke financiering voor de renovatie en bouw van woningen, onderzoeksprojecten op het gebied van huisvesting en lokale projectontwikkeling. Het heeft tot nu toe ten minste 43 miljard euro aan investeringen in huisvesting gemobiliseerd. In het bijzonder:
- De faciliteit voor herstel en veerkracht ondersteunt investeringen in huisvesting en hervormingen voor in totaal 19,6 EUR (6,3 miljard EUR aan subsidies en 13,3 miljard EUR aan leningen).
- In het kader van het cohesiebeleid is al 10,4 miljard euro uitgetrokken voor energie-efficiëntie en sociale huisvesting. Het Europees Sociaal Fonds+ (ESF+) financiert ook een aantal activiteiten voor in totaal 4,4 miljard euro.
- Het InvestEU-fonds bevordert publieke en particuliere investeringen door middel van een EU-begrotingsgarantie (tot nu toe ongeveer 7 miljard EUR gemobiliseerd) en biedt lokale steun voor projectontwikkeling (tot nu toe 25 miljoen EUR) via de InvestEU-advieshub.
- Het LIFE-programma heeft tot dusver 138 miljoen euro uitgetrokken voor activiteiten op het gebied van marktintroductie en capaciteitsopbouw.
- Het Horizon Europa-programma heeft tot nu toe 540 miljoen euro geïnvesteerd in onderzoek en innovatie.
Hoe zal de Commissie aanvullende publieke en private investeringen mobiliseren?
De Commissie zal in het kader van dit MFK nieuwe investeringen in huisvesting mobiliseren, waaronder naar schatting 10 miljard EUR extra aan investeringen in 2026 en 2027 in het kader van InvestEU en ten minste 1,5 miljard EUR uit voorstellen van lidstaten en regio's om de cohesiefondsen in het kader van de tussentijdse evaluatie te herprogrammeren. Er zal ook aanvullende steun komen uit het Sociaal Klimaatfonds voor investeringen in energie-efficiëntie en de renovatie van gebouwen en schone verwarming en koeling.
In het meerjarig financieel kader 2028-2034 zullen nieuwe financieringsmogelijkheden worden ontsloten. De toekomstige nationale en regionale partnerschapsplannen omvatten met name sociale en betaalbare huisvesting als een van hun specifieke doelstellingen, waardoor de lidstaten hun specifieke uitdagingen kunnen aanpakken met investeringen en hervormingen op het gebied van huisvesting. De EU-faciliteit draagt ook bij tot sociale en betaalbare huisvesting, terwijl Erasmus+ huisvestingssteun kan bieden om de toegang tot mobiliteit, vrijwilligerswerk en leren te vergemakkelijken en te verbeteren.
Het Europees Fonds voor concurrentievermogen omvat sociale infrastructuur zoals “betaalbare sociale huisvesting” als algemene doelstellingen en ondersteunt het koolstofvrij maken van gebouwen.
Bovendien reageert de Commissie met de herziening van de staatssteunregels voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB) op de verzoeken van lokale, regionale en nationale autoriteiten en belanghebbenden om de staatssteunregels te herzien om de financiering van betaalbare huisvesting te vergemakkelijken. Tot slot richt de Commissie een pan-Europees investeringsplatform op om middelen te mobiliseren van een brede coalitie van financiële actoren - waaronder de EIB, de CEB, de EBWO en nationale en regionale stimuleringsbanken en -instellingen - en investeringen in het woningaanbod in de hele EU op te schalen. De Commissie is zeer ingenomen met de aankondiging van nationale en regionale stimuleringsbanken dat zij ernaar streven tegen 2029 375 miljard EUR aan middelen te investeren in sociale, betaalbare en duurzame huisvesting, onder meer via het InvestEU-programma. Evenzo is de Commissie zeer ingenomen met het feit dat de EIB-groep haar steun aanzienlijk heeft verhoogd - en voornemens is deze verder uit te breiden.
Waarom heeft de Commissie de staatssteunregels voor diensten van algemeen economisch belang herzien en wat is er veranderd?
De herziening was nodig omdat de huidige staatssteunregels ontoereikend zijn voor de lidstaten om problemen met de betaalbaarheid van huisvesting doeltreffend aan te pakken, in de context van de aanhoudende huisvestingscrisis in Europa. Hoewel de vorige regels flexibele steun voor sociale huisvesting mogelijk maakten zonder dat kennisgeving aan de Commissie nodig was, was dit in de eerste plaats gericht op kansarme huishoudens. Tegenwoordig wordt een toenemend aantal burgers – niet alleen de meest kwetsbare, maar ook huishoudens met een lager middeninkomen – geconfronteerd met toenemende moeilijkheden om toegang te krijgen tot hoogwaardige huisvesting tegen een betaalbare prijs. Tegen deze achtergrond heeft de herziening van het DAEB-besluit tot doel de steun voor betaalbare huisvesting te vergemakkelijken en tegelijkertijd de steun voor sociale huisvesting te vereenvoudigen.
In het herziene besluit wordt uitdrukkelijk een nieuwe categorie betaalbare huisvesting opgenomen onder de categorieën die van kennisgeving zijn vrijgesteld en waarvoor geen maximumcompensatieplafond geldt. Hierdoor kunnen de lidstaten projecten voor betaalbare huisvesting ondersteunen zonder voorafgaande kennisgeving aan en toestemming van de Commissie wanneer aan de voorwaarden van het DAEB-besluit is voldaan, met behoud van hun bestaande regelingen voor sociale huisvesting.
Volgens de nieuwe regels hebben DAEB voor betaalbare huisvesting voornamelijk betrekking op huishoudens die niet benadeeld zijn, maar ook niet in staat zijn om tegen betaalbare voorwaarden toegang te krijgen tot huisvesting als gevolg van marktresultaten en met name marktfalen. Niettemin kunnen DAEB voor betaalbare huisvesting ook een deel van de kansarme huishoudens omvatten. De lidstaten zullen de modaliteiten van de steun, doelgroepen, subsidiabiliteitscriteria, huisvestingsprijs, kwaliteits- en toegankelijkheidsnormen kunnen vaststellen, afhankelijk van hun context en huisvestingsbehoeften. Bovendien vereenvoudigt, actualiseert en verduidelijkt de herziening andere elementen in het DAEB-besluit. Deze veranderingen zullen investeringen in betaalbare huisvesting op alle niveaus vergemakkelijken, als aanvulling op de inspanningen om de financiering op te schalen via het pan-Europees investeringsplatform en de tussentijdse evaluatie van de cohesie-uitgaven. Meer informatie is online beschikbaar.
Hoe pakt de Commissie kwesties aan in verband met de hausse in kortetermijnverhuur?
Kortetermijnaccommodaties die via onlineplatforms worden geboekt, bieden veel voordelen: meer keuze, extra inkomsten voor verhuurders, een stimulans om te investeren in renovatie en een impuls voor toerisme en banen. Toch heeft de snelle groei van bijna 93 % tussen 2018 en 2024 bijgedragen tot het beperken van het betaalbare woningaanbod voor omwonenden, met name in zeer populaire bestemmingen waar ze maar liefst 20 % van de woningvoorraad kunnen vertegenwoordigen.
De voordelen van kortetermijnverhuur voor burgers moeten worden behouden en de negatieve gevolgen moeten worden beperkt. Bepaalde wijken, met name in stadscentra, maar ook andere toeristische hotspots, ondervinden een acute druk op de betaalbaarheid van huisvesting. In deze beklemtoonde woongebieden leidt de snelle toename van kortetermijnverhuur in combinatie met speculatieve investeringspraktijken tot een intensivering van de concurrentie om een beperkt woningbestand, waardoor de prijzen stijgen.
De verordening betreffende kortetermijnverhuur, die in mei 2026 van toepassing is, zal voor meer transparantie zorgen door de verplichte registratie van verhuurders en het delen van gegevens over feitelijke transacties tussen digitale platforms en nationale autoriteiten te verplichten. De resterende problemen moeten echter worden aangepakt. Er bestaat bezorgdheid over het feit dat kortetermijnverhuur, met name door professionele verhuurders, concurreert met traditionele aanbieders van accommodatie, met inbegrip van kmo's, die moeten voldoen aan strengere nationale voorschriften zoals regels inzake veiligheid, aansprakelijkheid en consumentenbescherming.
De Commissie zal daarom volgend jaar een nieuw wetgevingsinitiatief inzake kortetermijnverhuur voorstellen dat een samenhangend, datagestuurd, duidelijk en voorspelbaar EU-rechtskader tot stand zal brengen dat lokale overheden in staat stelt gerichte en evenredige maatregelen te nemen om kortetermijnverhuur aan te pakken, met name op het gebied van woningstress.
Hoe zal dit plan studenten en andere jongeren helpen toegang te krijgen tot betaalbare en fatsoenlijke huisvesting in Europa?
De Commissie zal investeringen mobiliseren via het InvestEU-programma, de financiering van het cohesiebeleid en het pan-Europees investeringsplatform om meer studentenwoningen te helpen bouwen. Door de haalbaarheid te beoordelen van een garantieregeling om de behoefte aan een waarborgsom te verminderen of weg te nemen, zal de Commissie studenten, stagiairs en leerlingen helpen bij het vinden van huisvesting op de particuliere huurmarkt.
Bovendien zal de Commissie innovatieve huisvestingsmodellen voor studenten en jongeren in kaart brengen en opschalen door in het kader van Erasmus+ een proefproject op te zetten, samen te werken met steden in de hele EU en relevante belanghebbenden om de beschikbaarheid van betaalbare en innovatieve huisvestingsoplossingen te vergroten voor studenten uit kansarme milieus die zijn ingeschreven voor een studie buiten het land van herkomst.
Samen met het Europees plan voor betaalbare huisvesting presenteert de Commissie een herziening van de staatssteunregels om de lidstaten in staat te stellen meer te investeren in betaalbare huisvesting, ook voor studenten, en om investeringen in gemengde wijken te vergemakkelijken.
Hoe zal dit plan helpen om dakloosheid in Europa aan te pakken?
In 2021 hebben alle lidstaten zich verbonden tot een gemeenschappelijk doel om tegen 2030 een einde te maken aan dakloosheid in Europa. Ondanks de inspanningen die tot nu toe zijn geleverd, neemt het aantal daklozen in de EU toe met meer dan een miljoen daklozen, onder wie 400.000 kinderen. We moeten onmiddellijk actie ondernemen om van koers te veranderen.
De Commissie zal in het kader van de armoedebestrijdingsstrategie voor 2026 een aanbeveling van de Raad inzake de bestrijding van uitsluiting van huisvesting voorstellen om dakloosheid te voorkomen en aan te pakken. Het zal gericht zijn op het bevorderen van het ontwerp en de uitvoering van beleid op basis van een persoonsgerichte, door huisvesting geleide en geïntegreerde beleidsaanpak. Het initiatief zal voortbouwen op de werkzaamheden van het Europees platform voor de bestrijding van dakloosheid.
Het vergroten van de beschikbaarheid van sociale huisvesting en bijstand aan daklozen is van essentieel belang om langdurige trajecten uit dakloosheid te halen en sociale uitsluiting en precaire huisvestingssituaties te voorkomen. Het versterken van huisvestingsdiensten, zoals schuldadvies en risicobeperkende maatregelen, is van groot belang om uitzettingen te voorkomen, met inachtneming van eigendomsrechten. De Commissie zal nieuwe investeringen in sociale huisvesting en door huisvesting aangestuurde oplossingen voor daklozen mobiliseren door binnen het pan-Europese investeringsplatform een specifieke werkstroom op te zetten.
Hoe draagt het Nieuw Europees Bauhaus (NEB) bij aan het plan voor betaalbare huisvesting?
Het Nieuw Europees Bauhaus (NEB) draagt bij aan het plan voor betaalbare huisvesting door instrumenten, kennis en praktische oplossingen aan te reiken die bijdragen tot betaalbaardere, duurzamere en hoogwaardigere huisvesting in heel Europa.
Als onderdeel van het pakket heeft de Commissie een mededeling en een voorstel voor een aanbeveling van de Raad over het NEB gepubliceerd, waarin de belangrijkste doelstellingen en acties worden gepresenteerd om het NEB op te schalen en zijn rol als katalysator van de schone transitie en van innovatie in Europa en daarbuiten te versterken.
Huisvesting wordt steeds meer blootgesteld aan de gevolgen van klimaatverandering en extreme weersomstandigheden zoals hittegolven, overstromingen, bosbranden of aardbevingen. De acties en toolboxen van het NEB van de Commissie zijn erop gericht de woningen van mensen beter aan te passen aan de klimaatverandering en de risico's door beter gebruik te maken van hulpbronnen en circulaire praktijken, bijvoorbeeld om het waterbeheer en de recycling van bouwmaterialen te verbeteren. Het NEB zal het duurzame en efficiënte gebruik van de gebouwde omgeving ondersteunen door gemeenschappen, professionals en autoriteiten te helpen bij het ontwerpen en repliceren van doeltreffende, veerkrachtige en betaalbare huisvestingsmodellen, met name via een NEB-lab, een digitale catalogus van goede praktijken en blauwdrukken inzake betaalbare huisvesting, en een proefproject met steden.
Wat is de NEB Academy en hoe wordt deze uitgebreid?
De NEB Academy, die in april 2024 van start is gegaan, heeft tot doel de bouwsector bij te scholen en om te scholen voor de groene en de digitale transitie door een netwerk van opleidingshubs in heel Europa op te zetten, met de nadruk op duurzame, biogebaseerde en circulaire bouw. Momenteel wordt het geleid door een consortium met 14 partners (de NEBA Alliance) en biedt het toegankelijke, hoogwaardige training voor alle niveaus van het bouwecosysteem, waarbij onderwijsaanbieders worden verbonden met de behoeften van de industrie.
Vooruitblikkend zal de Academy uitgroeien tot een centrale hub voor kennis en onderzoek, veilig experimenteren, innovatie en ontwikkeling van vaardigheden. Het zal de capaciteitsopbouw versterken door de bij- en omscholing van werknemers te ondersteunen en kennis te genereren door middel van empirisch onderbouwd ontwerp en experimenten. Het zal ook de ontwikkeling van bedrijven bevorderen door middel van testomgevingen en steun voor kmo's en start-ups die oplossingen ontwikkelen die in overeenstemming zijn met de NEB-waarden.
Voor meer informatie