Vragen en antwoorden over de Affordable Housing Act

Waarom stelt de Europese Commissie de wet op betaalbare huisvesting voor?

Huisvesting is voor veel mensen in de EU te duur geworden. Uit een Eurobarometer van juni 2025 bleek dat 40 % van de Europeanen betaalbare huisvesting ziet als een onmiddellijk en dringend probleem waar zij wonen, oplopend tot 51 % in steden.

Hoewel de betaalbaarheidsdruk in de EU en binnen de lidstaten sterk verschilt, staan de Europeanen voor een gemeenschappelijke uitdaging: Er zijn niet genoeg huizen waar mensen ze het meest nodig hebben, tegen prijzen die ze zich kunnen veroorloven. Dit heeft een aanzienlijke impact op het vermogen van mensen om te wonen waar ze werken, op het vermogen van jongeren om het huis van hun ouders te verlaten en hun leven op te bouwen, en het brengt ook economische uitdagingen met zich mee, aangezien de arbeids- en onderwijsmobiliteit beperkt is.

Ook het gebruik van woningen is van belang. In sommige steden, grootstedelijke gebieden, eilanden en toeristische bestemmingen wordt een aanzienlijk deel van de woningen niet als hoofdverblijfplaats gebruikt. Dit zorgt voor druk op zowel de kosten als de beschikbaarheid van woningen. In bepaalde gebieden bestaat een aanzienlijk deel van het niet-primaire gebruik uit kortetermijnverhuur, die de afgelopen jaren snel is gegroeid. Tussen 2018 en 2024 verdubbelde de activiteit bijna, met een groei van 93 % op de vier grote platforms. De situatie verschilt sterk in Europa, maar kortetermijnverhuur lijkt veel meer geconcentreerd te zijn in gebieden die onder de hoogste druk staan. In het centrum van Madrid zijn er bijvoorbeeld ongeveer 40 kortetermijnverhuur voor elke 100 huizen op de markt voor langetermijnverhuur.

De Affordable Housing Act helpt overheidsinstanties de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting te beschermen in gebieden waar de druk het grootst is. Voor het eerst biedt het hun een duidelijk, gemeenschappelijk Europees kader voor het identificeren van gebieden die te kampen hebben met stress op het gebied van huisvesting en het nemen van gerichte, evenredige maatregelen op basis van lokaal bewijsmateriaal. Uiteindelijk blijven de beslissingen over het huisvestingsbeleid bij de nationale, regionale en lokale overheden.

Met de wet inzake betaalbare huisvesting wordt uitvoering gegeven aan het Europees plan voor betaalbare huisvesting, dat de Commissie in december 2025 heeft voorgesteld. Het is een onderdeel van de bredere inspanningen die de Europese Commissie levert om de lidstaten te helpen de huisvestingscrisis aan te pakken, die aanhoudende maatregelen op het gebied van investeringen, woningaanbod, vereenvoudiging en een beter gebruik van het bestaande woningbestand vereist.

Wat is de meerwaarde van het EU-optreden?

Huisvestingsbeleid keuzes worden gemaakt op nationaal, regionaal en lokaal niveau. Maatregelen die van invloed zijn op diensten, investeringen en het gebruik van onroerend goed moeten echter ook in overeenstemming zijn met de regels van de eengemaakte markt van de EU.

Overheden nemen in de hele EU steeds vaker maatregelen die van invloed zijn op diensten, investeringen en het gebruik van onroerend goed om de betaalbaarheid van huisvesting te beschermen. Deze maatregelen moeten al voldoen aan de EU-vereisten, waaronder de vereisten inzake non-discriminatie, noodzakelijkheid en evenredigheid.

Het huidige rechtskader - brede Verdragsbeginselen, de dienstenrichtlijn en jurisprudentie - is niet altijd voldoende operationeel om die vereisten toe te passen op complexe lokale woningmarkten. Dit heeft geleid tot rechtsonzekerheid, verschillende benaderingen en herhaalde rechtszaken.

Nationale en lokale overheden hebben herhaaldelijk aangedrongen op meer rechtszekerheid. De Europese Rekenkamer merkte op dat de nationale autoriteiten duidelijkere richtsnoeren wilden over de wijze waarop maatregelen in het kader van de dienstenrichtlijn moeten worden beoordeeld. Daarnaast hebben verschillende lidstaten en grote Europese steden tijdens de raadpleging over de wet inzake betaalbare huisvesting hun bezorgdheid geuit over rechtsonzekerheid en het risico op geschillen.

De wet op betaalbare huisvesting heeft tot doel de bestaande beginselen van het EU-recht duidelijker en gemakkelijker toe te passen, zodat besluiten in de hele EU op bewijs zijn gebaseerd en evenredig blijven.

Voor huisvestingsgerelateerde maatregelen die onder de wet inzake betaalbare huisvesting vallen, vervangt zij ook de huidige kennisgevingsprocedure in het kader van de dienstenrichtlijn door een kader dat specifiek is toegesneden op gebieden waar huisvestingsstress heerst, waarbij duidelijkere evenredigheids- en transparantievereisten worden gecombineerd met duurbeperkingen en regelmatige herziening. Dit vereenvoudigt de procedures voor overheidsinstanties en biedt tegelijkertijd meer rechtszekerheid.

Tegelijkertijd blijven de nationale, regionale en lokale overheden vrij om te beslissen of en hoe zij op hun eigen woningmarkt handelen. Maatregelen die andere doelstellingen van algemeen belang nastreven, zoals openbare veiligheid, consumentenbescherming, milieubescherming of de bescherming van cultureel erfgoed, blijven buiten de wet inzake betaalbare huisvesting en blijven onderworpen aan de relevante bestaande EU-wetgeving.

Geeft dit de EU bevoegdheid op het gebied van huisvesting?

Nee. Het huisvestingsbeleid blijft in de eerste plaats een verantwoordelijkheid van de lidstaten en hun nationale, regionale en lokale autoriteiten, en de wet harmoniseert het huisvestingsbeleid niet en verleent de EU geen nieuwe bevoegdheid op het gebied van eigendomsrecht of stadsplanning. De EU handelt om de goede werking van de eengemaakte markt te waarborgen, omdat maatregelen van overheidsinstanties om de druk op huisvesting aan te pakken de vrijheden van de eengemaakte markt kunnen beperken en in toenemende mate hebben geleid tot uiteenlopende nationale benaderingen, rechtsonzekerheid en rechtszaken. De wet stelt daarom gemeenschappelijke vereisten vast voor de beoordeling van de rechtvaardiging, noodzaak en evenredigheid van dergelijke maatregelen in het kader van het EU-recht, waarbij het aan de bevoegde autoriteiten wordt overgelaten om te beslissen of een gebied onder druk staat op het gebied van huisvesting, of er moet worden ingegrepen en welke maatregelen krachtens het nationale recht beschikbaar zijn.

Wie profiteert van de Affordable Housing Act?

De wet op betaalbare huisvesting zal zorgen voor meer rechtszekerheid en duidelijkere regels om de druk op huisvesting aan te pakken, wat ten goede komt aan overheidsinstanties, burgers en bedrijven in de hele EU. Steden en andere overheden zullen een duidelijk Europees kader hebben om actie te ondernemen wanneer huisvesting verloren gaat door langdurig woongebruik, met behulp van lokaal bewijsmateriaal en maatregelen die zijn afgestemd op de druk waarmee zij worden geconfronteerd.

Mensen die op zoek zijn naar een woonst om te profiteren van actie die helpt om meer huizen beschikbaar te houden voor mensen die erin willen wonen, met name in gebieden waar kortetermijnverhuur, tweede huizen of langdurige leegstand de druk op huisvesting aanzienlijk verergeren. Huiseigenaren en verhuurders worden beschermd tegen ongerechtvaardigde of buitensporige beperkingen: maatregelen moeten gericht en evenredig zijn, eigendomsrechten moeten worden geëerbiedigd en maatregelen moeten gericht zijn op activiteiten die aantoonbaar bijdragen tot huisvestingsdruk in plaats van brede of willekeurige beperkingen. Platforms voor kortetermijnverhuur zullen profiteren van waarborgen die beter op elkaar zijn afgestemd binnen de eengemaakte markt, waarbij ervoor wordt gezorgd dat eventuele beperkingen empirisch onderbouwd zijn en beperkt blijven tot wat strikt noodzakelijk is, na een transparante beoordeling en regelmatig worden herzien. De autoriteiten moeten de EU-verordening inzake kortetermijnverhuur naar behoren toepassen en handhaven en de verstrekte gegevens gebruiken om het effect van kortetermijnverhuur op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting te beoordelen.

Wat zijn “gebieden waar huisvestingsstress heerst” en hoe stelt de Commissie voor deze gebieden te ondersteunen?

In bepaalde gebieden, met name steden en toeristische hotspots, heeft de toenemende concurrentie om beperkte woningvoorraad de prijzen opgedreven tot niveaus die onbetaalbaar zijn voor de lokale bevolking.

De Affordable Housing Act stelt een gemeenschappelijke methodologie vast op basis van objectieve en transparante gegevens. Het begint met een pre-screening op basis van de prijs-inkomensverhouding (PTI) om te beoordelen of de huizenprijzen minder betaalbaar worden ten opzichte van de inkomens. Dit wordt gevolgd door een meer gedetailleerde beoordeling van de lokale omstandigheden op de woningmarkt, met inbegrip van vraag en aanbod van woningen, alsook relevante demografische en bevolkingstrends. Indien beschikbaar kunnen de autoriteiten meer gedetailleerde lokale gegevens gebruiken om de druk te identificeren die regionale of nationale gemiddelden kunnen verbergen. Op deze manier wordt de gemeenschappelijke EU-methodologie gecombineerd met lokaal bewijsmateriaal en lokale besluitvorming.

Van cruciaal belang is dat de Commissie niet bepaalt welke gebieden onder woningstress staan. Dit blijft de verantwoordelijkheid van de bevoegde nationale, regionale of lokale autoriteit, die de gemeenschappelijke methode toepast op haar eigen woningmarkt. De beoordeling moet empirisch onderbouwd, geografisch gericht, transparant en regelmatig herzien worden, rekening houdend met de relevante omstandigheden op de lokale woningmarkt. Een dergelijke beoordeling is alleen vereist wanneer een autoriteit voornemens is beperkingen op grond van de wet in te voeren.

De begeleidende aanbeveling helpt de autoriteiten het onderliggende woningtekort in gebieden met woningstress aan te pakken, met een sterke nadruk op het vergroten van het aanbod. Het bevordert plannen voor de versnelling van huisvesting om het land- en woningaanbod te ontsluiten, vergunningen te versnellen en beter gebruik te maken van bestaande gebouwen en grond. Zij moedigt de autoriteiten ook aan ten volle gebruik te maken van de beschikbare EU- en nationale financierings- en investeringsinstrumenten om de levering van sociale en betaalbare huisvesting te versnellen.

Hoe zal de Affordable Housing Act van invloed zijn op kortetermijnverhuur?

De Affordable Housing Act is bedoeld om lokale overheden te helpen meer huisvesting betaalbaar en beschikbaar te maken. Het gaat niet om het reguleren van een bepaald platform of bedrijfsmodel.

In sommige steden, buurten en toeristische bestemmingen kan het aandeel kortetermijnverhuurders op de vier belangrijkste onlineplatforms aanzienlijk zijn. In de wet op betaalbare huisvesting wordt erkend dat kortetermijnverhuur de druk op woningen niet overal verergert, maar dat zij ook veel voordelen kunnen bieden, zoals extra inkomen voor huishoudens of steun voor renovatie. Lokale overheden moeten eerst aan de hand van bewijs aantonen dat er een probleem is in hun gebied.

De verordening verbiedt of beperkt kortetermijnverhuur niet. Als de autoriteiten besluiten dat maatregelen nodig zijn om de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting te beschermen, moeten zij aantonen dat de kortetermijnverhuuractiviteit een aanzienlijk negatief effect heeft op de lokale woningmarkt. De autoriteiten moeten de stress op de lokale huisvesting beoordelen aan de hand van de gemeenschappelijke methode en, wanneer zij ervoor kiezen op te treden, met bewijsmateriaal aantonen dat de betrokken activiteit bijdraagt tot de druk op de lokale huisvesting.

De nadruk ligt op activiteiten die vanwege de omvang, de frequentie of het commerciële karakter ervan eerder leiden tot een vermindering van de huisvesting die beschikbaar is voor langdurig residentieel gebruik. De wet inzake betaalbare huisvesting vormt een aanvulling op de EU-verordening inzake kortetermijnverhuur, die sinds mei 2026 van toepassing is. Die verordening verbetert de registratie, gegevensverzameling en gegevensuitwisseling, terwijl de wet inzake betaalbare huisvesting het kader biedt voor de beoordeling en rechtvaardiging van huisvestingsmaatregelen die van invloed zijn op kortetermijnverhuur.

Zal dit de autoriteiten ertoe aanzetten nieuwe beperkingen in te voeren?

De Affordable Housing Act vereist, schrijft geen beperkingen voor en beveelt geen beperkingen aan, en de opname van een soort maatregel in het toepassingsgebied ervan betekent niet dat een dergelijke maatregel automatisch rechtmatig of gerechtvaardigd is. De voorgestelde verordening voorziet in meer discipline en duidelijkere waarborgen wanneer autoriteiten besluiten op te treden: zij moeten aantonen dat huisvestingsstress en, indien nodig, een aanzienlijk negatief effect op de betaalbaarheid of beschikbaarheid gedurende ten minste drie jaar hebben; aantonen dat de maatregel noodzakelijk en evenredig is en dat minder beperkende alternatieven niet even doeltreffend zouden zijn; het doel op passende wijze te bereiken; de rechtszekerheid, het gewettigd vertrouwen en de grondrechten eerbiedigen; de duur van de maatregelen beperken tot maximaal vijf jaar en deze regelmatig herzien. Beperkingen kunnen niet in de plaats komen van maatregelen om de structurele oorzaken van woningtekorten aan te pakken, met name meer bouwen en renoveren.

Beperkt de EU de aankoop of het gebruik van tweede woningen?

De wet betreffende betaalbare huisvesting voert geen EU-beperking in op de aankoop of het gebruik van tweede woningen (of zelfs op kortetermijnverhuur), noch verleent zij nationale, regionale of lokale autoriteiten nieuwe bevoegdheden om dit te doen. Dergelijke maatregelen bestaan reeds in verschillende vormen in een aantal lidstaten en kunnen van invloed zijn op het vrije verkeer van kapitaal en andere vrijheden van de interne markt.

De wet stelt een gemeenschappelijk Europees kader vast dat de autoriteiten in acht moeten nemen indien zij ervoor kiezen om, op grond van de bevoegdheden waarover zij krachtens het nationale recht beschikken, maatregelen vast te stellen die van invloed zijn op de verwerving of het gebruik van huisvesting voor niet-primaire woondoeleinden op grond van betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting. Dergelijke maatregelen moeten gebaseerd zijn op bewijs van een aanzienlijk negatief effect op de betaalbaarheid of beschikbaarheid van huisvesting, niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig zijn, naar behoren gericht zijn en in de tijd beperkt zijn, en de grondrechten, met inbegrip van het recht op eigendom, eerbiedigen. De wet beschermt de rechtszekerheid en het gewettigd vertrouwen: de voorwaarden in verband met de verwerving kunnen niet met terugwerkende kracht worden toegepast, er moeten passende overgangsregelingen worden vastgesteld en bij maatregelen voor de aanpak van langdurige leegstand moet rekening worden gehouden met gerechtvaardigde perioden van niet-bezetting.

Wat gebeurt er met de maatregelen die al van kracht zijn?

Maatregelen die vóór de inwerkingtreding van de wet betreffende betaalbare huisvesting zijn vastgesteld, vallen niet onder de nieuwe verordening. Zij blijven onderworpen aan de EU- en nationale regels die op hen van toepassing zijn. De bevoegde autoriteiten kunnen er echter voor kiezen een bestaande maatregel te herzien in overeenstemming met het nieuwe kader van de wet inzake betaalbare huisvesting. Hierdoor wordt voorkomen dat reeds genomen maatregelen opnieuw worden geopend, terwijl de autoriteiten het nieuwe kader vrijwillig kunnen gebruiken wanneer zij dit nuttig achten.

Wat beveelt de Commissie aan dat de lidstaten doen om het woningaanbod in gebieden met woningstress te vergroten?

De aanpak van de huisvestingscrisis vereist een collectieve inspanning die moet worden volgehouden. Doeltreffende actie vereist dat autoriteiten op alle niveaus op verschillende fronten optreden: het aanbod te vergroten, de levering van woningen te vereenvoudigen en te versnellen, investeringen aan te trekken, de capaciteit en productiviteit van de bouwsector te vergroten en beter gebruik te maken van de reeds bestaande woningvoorraad.

De Affordable Housing Act en de bijbehorende aanbeveling spelen een complementaire rol. De verordening helpt de autoriteiten te reageren op de onmiddellijke druk op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huisvesting die op lokaal niveau is aangetoond. De aanbeveling ondersteunt, naast het bredere Europese plan voor betaalbare huisvesting, de aanhoudende toename van het woningaanbod die nodig is om de structurele oorzaken van de huisvestingscrisis aan te pakken.

De aanbeveling helpt overheidsinstanties bij het opstellen van plannen voor de versnelling van huisvesting om het land- en woningaanbod te ontsluiten. Dit kan onder meer een beter landgebruik en ruimtelijke ordening, snellere vergunningverlening en de renovatie, uitbreiding en verbouwing van bestaande gebouwen omvatten. Het bevordert ook het gebruik van leegstaande en onderbenutte woningen en grond, evenals maatregelen om sneller sociale, betaalbare en studentenwoningen te realiseren. De aanbeveling moedigt de autoriteiten ook aan ten volle gebruik te maken van de beschikbare EU- en nationale financierings- en investeringsinstrumenten om het woningaanbod en de door de EU-staatssteunregels geboden mogelijkheden te vergroten. Het dringt ook aan op maatregelen om de capaciteit van de bouwsector te versterken, onder meer door een grotere productiviteit, innovatie en geïndustrialiseerde bouwmethoden, zodat extra investeringen sneller kunnen worden omgezet in nieuwe en gerenoveerde woningen.

Voor meer informatie

Persbericht